导语：
房地产业发展关系人民群众切实利益，关系经济运行和金融稳定大局。而“去库存”是当前房地产复苏的当务之急。国家统计局数据显示，4月末，全国商品房待售面积为74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。
收购存量房将其改为保障性住房或为破局之道。此举既有利于加快商品房市场“去库存”，又有利于加快保障性住房市场供给。一方面，引导地方国有企业在金融机构支持下市场化参与收购，能够快速形成团体购买力，加快存量商品房去化速度。另一方面，通过盘活存量，有助于缓解目前房地产市场中商品房供给多、保障性住房供给少的结构性矛盾，更好解决工薪收入群体住房困难。
5月17日，央行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上指出，人民银行将设立3000亿保障性住房再贷款。6月12日，央行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会。会议要求，按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。
房地产“去库存”究竟是个什么问题？
国家统计局数据显示，截至2024年4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。且当前库存很高的矛盾点并不在于房地产企业供应了太多房源，而是在于库存消化能力一直处于低位，即销售不振。另据易居研究院统计，全国百城新建商品住宅库存销售周期目前为25.3个月，而新建商品住宅的合理销售周期应为12-14个月。
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4月30日，中央政治局会议在北京召开，是自2016年全国楼市去库存之后，时隔8年，以“消化存量房产”形式提出去库存。
会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。
随后，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。该通知明确提到，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。按照这个规则，当下大多数三四线城市都要停止卖地，大多数二线城市乃至一线城市，都要减少土地供应。
5月11日，南京市正式出台《南京市规划建设保障性住房实施方案》，重点提及南京将适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局公告，拟在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。随后，云南楚雄州、大理州也发布了收购存量房作为安置房或保障房的类似政策。
继4月底中央政治局会议首提“消化存量房产和优化增量住房”之后，国务院副总理何立峰于5月17日在全国切实做好保交房工作视频会议上强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，并指出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
有评论认为，此次会议将房地产的本质问题定性为金融，而不是建筑业或者财政。国务院这次会议提出，相关地方政府应从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
结合此前自然资源部以存量住房去化率为标准限制政府供地的政策，央行支持地方政府收储市场上的库存商品房政策，表明住房政策已经从过去的“放量压价”转变为“限量保价”。一旦房地产恢复流动性，金融危机解除，国家就会腾出足够的资源通过加大保障性住房满足真正居住的刚性需求，实现市场与保障双轨并行的战略意图。
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保障性住房再贷款3000亿
5月17日中午，央行一口气出台三项房地产金融政策，即下调个人住房贷款最低首付款比例,下调个人住房公积金贷款利率，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
在当天下午随后召开的国务院政策例行吹风会上，央行副行长陶玲宣布，央行将设立 3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作保障性住房，会带动银行贷款5000亿元。
保障性住房再贷款的重要性在于建立了一个将剩余商品房转向保障性住房的政策通道。通过这一通道，国家可以把市场上巨大的剩余商品房源源不断地转向保障房市场，一举两得，同时解决了“去库存”和“增保障”两大战略目标，避免了银行相关贷款减计导致的缩表，是一个非常高效的资金使用方式。
据了解，保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21 家全国性银行。
收购存量商品房用作保障性住房是构建房地产发展新模式的一项积极探索，具体落地情况取决于多重因素。一是居民端对于保障房这一新生事物的接受程度，即终端的需求究竟有多大；二是地方政府对保障房的定价机制，定价机制的合理性直接关系到地方国企和房地产企业谈判时的议价能力；三是房地产企业真实的资金链情况，是打算将资产低价出售尽快补充现金流，还是扛下时间成本熬到市场回暖再出手。
“存量收储”能够落地的市场规模归根到底还是和终端需求挂钩，这也是顶层设计要坚持“以需定购”的原因。对于地方国企而言，先了解清楚当地保障性住房配租和配售的需求情况，再确定收购存量房的数量和标准，同时综合考虑资金和运营成本，是实现商业可持续的关键所在。此外，收购后需迅速配售或配租，减少空置期，提高保障性住房的运营效率。
2024年1月5日，央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为租赁住房开发建设、购买（筹集）、运营等多个环节提供多样化融资支持，包含住房租赁开发贷、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款等。央行批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。
8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南，支持当地市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。这笔千亿级住房租赁团体购房贷款，年化利率约为3%，期限最长不超过30年。贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。经过一年多试点，商业可持续租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。
从试点城市的工作看，初步达到了预期目标。比如，济南市副市长任庆虎介绍，济南于2023年4月成功落地租赁住房贷款支持计划试点。一年多来，济南市累计购置租赁项目53个，房源3.05万套、210万平方米，总投资额约233亿元，全市获得商业银行授信142.77亿元，发放贷款金额64.43亿元。
济南城发集团是租赁住房贷款支持计划试点下首单贷款落地企业。该集团董事长吴力表示，截至2024年5月底，集团利用租赁住房贷款支持计划试点资金完成投资购置项目42个，总面积约182万平方米，房源约2.56万套，总投资额约186亿元。截至目前，已交付项目13个，其中7个项目投入运营、房源3586间、建筑面积16.42万平方米，当前平均出租率90%；计划2024年下半年再开业6个项目、房源约3113间、建筑面积13.52万平方米。
8个试点城市中的天津市和重庆市等城市也成效显著。天津市副市长范少军介绍，截至目前，天津市通过贷款支持计划市场化收购租赁住房项目11个，涉及房屋2663套，建筑面积28.28万平方米，已授信43.39亿元，发放专项贷款36.9亿元，已收购项目综合偿债覆盖率达到114%。
重庆市副市长商奎介绍，截至目前，首批收购项目签约仪式上签约项目6个、27.86万平方米。其中已完成项目3个、9.26万平方米、房源1020套，交易总额5.05亿元，银行贷款3.41亿元。首个项目将于6月底开业运营。
租赁住房贷款支持计划的有序落地，商业银行的鼎力支持也必不可少。工商银行副行长张守川介绍，试点工作推出后，8家试点城市分行迅速与城市政府、专业化经营主体开展对接，靠前参与城市方案制定，出具金融服务方案。比如，在济南，第一时间向实施主体提交综合服务方案，开通绿色审批通道、率先实现全国首笔贷款投放；在重庆，积极参与重庆市人民政府试点工作方案拟定工作，共同选定合格专业化经营主体；在郑州，协助运营主体合理选择房源、合理确定收购价格，设计融资方案。
关于如何做好租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理的政策衔接，重庆市副市长商奎表示，下一步，重庆市将按照小步快走、分批实施的原则，做好租赁住房贷款支持计划与保障性住房再贷款政策的衔接，积极推进收购已建成未出售商品房用作保障性住房配售或租赁，统筹用好现有金融政策，促进房地产市场平稳健康发展，为保障社会民生作出积极贡献。
郑州市副市长王鸿勋表示，郑州市计划全面开展收购存量商品房用作保障性住房工作，重点做好三方面工作，一是完善郑州市收购方案，确定收购定价机制；二是选定试点项目开始收购准备工作，由收购主体提前对接项目和贷款银行；三是尽快出台配套政策，公布房源信息，组织配租配售报名。
3000亿额度怎么用？
6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。中国人民银行行长潘功胜在会上透露，近日，人民银行将和金融监督管理总局尽快印发保障性住房再贷款的具体实施规定，明确监管政策和操作流程。
日前人民银行宣布设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。同时，统筹考虑政策衔接，将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。
人民银行行长潘功胜表示，保障性住房再贷款具有三方面功能，一是通过市场化方式加快推动存量商品房去库存；二是加大保障性住房供给；三是助力保交房及“白名单”机制。
从保障性住房再贷款的支持领域看，人民银行货币政策司司长邹澜表示，要做到四个精准。收购主体精准，一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为收购主体，选择的国有企业及所属集团不得为政府融资平台，且符合商业银行授信要求；收购对象精准，收购对象严格限定为房企已建成未出售商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁，资产负债和法律关系清晰，严格把握所收购商品房户型、面积标准；收购用途精准，收购的商品房定向用于保障性住房，需符合国务院关于规划建设保障性住房的指导意见要求；资金用途精准，地方国有企业获得的贷款资金要单列账户、单独核算、专款专用、封闭管理。
同时，邹澜表示，房企出售所得资金先依法偿还本项目债务，仍有结余的，可用于归还集团从本市其他未建成项目抽调的预售资金，或用于建设在本市的未完工项目。
对于近期有意愿使用保障性住房再贷款的城市政府，潘功胜进一步表示，可重点开展六方面工作，一是加强统筹协调，建立工作机制；二是确定一至两家具有较强专业化运营能力的地方国企作为收购主体；三是建立项目筛选，购买和分类环节，严格规范化运营；四是在地方权限内安排适当的财税政策支持；五是动态掌控保障性住房配售和配租的需求，指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行；六是加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金的用途监管，督促其遵循法律规定和协议约定。
此外，金融监督管理总局大型银行监管司司长李文红表示，在人民银行和金融监管总局联合印发保障性住房再贷款的具体实施规定通知后，希望各全国性银行要及时学习通知内容，严格按照通知要求做好相关工作，特别是要准确把握以需定购原则，认真评估配售或租赁方案，科学合理确定贷款金额、期限、利率和还款方式。
3000亿元再贷款额度可以带动的贷款量为5000亿元，但这一规模相对于市场存量住房规模可能还远远不够。不过，邹澜表示，未来可以根据执行情况和需要再调整完善。中房报认为，这意味着，3000亿元或许只是起点，随着交房压力增大，后续资金投放力度可能还会加大。
