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今晚上海出了一系列房地产新政,本篇逐个解读今晚的新政。
一 首付调整
内容:首套从30%调整到20%,二套从50%调整到35%(郊区30%)。
解读:政策上适用了央行去年8月的政策,作为一线城市,首付成数维持比全国水平(15%首付)高一层级的水平, 下图为2023.8.31央行发布的 政策 。
影响力:可以类比去年12月京沪首次下调首付的影响。没有跟进517房地产新举措,首付高于二线城市,留有余地,符合预期。
二 利率 调整
内容:首套利率调整为3.5%,二套利率调整为3.9%。
解读:之前我们说过,房贷利率不是市场利率,而是高于市场利率。
市场利率的决定机制,是坏账率越低的贷款,博弈出的贷款利率就越低。
如下图,取自2023年招行年报。可以看到房贷的不良贷款低于个人小微贷款和消费贷款。
而现在个人小微贷款(就是经营贷)市场利率已经低于3%,无抵押消费贷利率也已经来到3%左右。所以可以判断出房贷的市场利率理应更低,保守估计至少在2.8%~2.9%水平。
所以首套3.5%的利率水平,依然高于市场利率,也高于二线城市的房贷利率。
由于现在实际通胀为负(名义GDP低于实际GDP),所以名义利率虽低,但实际利率却处于历史最高水平。
所以说实话,目前还维持高于市场利率的房贷水平,作为精打细算的投资客而言,没有入场的欲望。但对刚需降低了购房门槛。
影响力 :可类比京沪去年12月新政, 在贷款利率上维持高于二三线城市的水平,留有余地符合预期。
三 限购时间和范围调整
内容:五年社保改三年,外地单身允许购买外环内二手房。
解读:社保改变的作用不大,外地单身新政终于和北京深圳对齐,力度有限。
影响力:仅仅是把政策恢复到北京深圳水平,影响力预计有限。对外环内老破小有一定提振作用。
四 多孩家庭增够住房
内容:多孩家庭可增购一套住房。
解读:对上海户籍家庭几乎无用,其原因在于上海有房产税。以两孩家庭为例,免税面积为240平(60平*4),三套房产总面积要低于240平。这个是主要限制。
就我目前接触到的富裕上海籍家庭,大多只有一套住房,因为居住面积对富裕家庭而言至少要200平米起步,上海的房产税政策是首套住房可以免税,也就是首套即使是300平或400平也免税,但只要拆分为两套或以上,人均60平以上就会严格征税。
所以,对于富裕的上海户籍家庭,为了避税,第二套要么登记在父母名下(310家庭),要么找人代持或直接投资其他一二线城市(非310家庭)。
而不富裕的上海籍家庭,主要限制是没钱,而不是第三套的套数限制,因此影响有限。
但这个政策对非上海户籍会有效,有的家庭需要父母过来带孩子,这样可以多买一套,解决实际需求问题。
影响力:对非沪籍家庭有较大影响,可以解决父母来沪的住房问题,增加了需求;对于沪籍家庭几乎无影响。
五 离异,赠予以及企业购房
内容:离异后不追溯婚前套数,赠予后房子不计入赠与人的套数,企业购买2000年之前且70平米以下住宅用于职工住宿不限制套数。
解读:前两条是用于投资性购房的,就我所知,这次周期大反转,成功高位套现的投资客也是少数。当下有现金买房的投资客并不多,这些人很多都在去年刚刚套现,没确认趋势反转之前不可能入场。
企业购房那一条比较鸡肋,因为企业购房是要交房产税的,税率是1.2%。除非是出租,可以从租计征,按租金的12%征税。但政策内容的限制条件是必须用于职工住宿,那么税务上理应按交易价格的1.2%每年计征。
但现在几十年老房子的租金回报大多也就2%+,这房产税要把租金的一半拿来交税,所以应该很少有企业会这么干。
影响力:对市场几乎没影响。
其他还有一些边角料的细则,由于对市场几乎无影响,所以忽略不计。
综上:
总体看,限购方面的放松程度不如北京,上海要两孩才能增购一套且有房产税限制;而北京任何家庭都可以增购一套(五环外)且无房产税,对持房总面积无限制。
首付和利率没有跟进517举措,而是比全国慢了半拍,还是处于一个挤牙膏的政策释放(预计北京也会跟进)。我也注意到了这次的通知原文再次强调了房住不炒。
根据我上周的文章(如果快速跟进517则为超预期,否则还是软着陆),目前上海新政依然还处于挤牙膏和软着陆的范畴。
但不管怎么说,这次的 政策释放,相比过去,还是有诚意的。满足了部分外地沪籍家庭的住房需求,会增加一些需求释放。
根据杭州放松限购的经验预测,新政红利期最长应该在2~3个月,可持续观察后续的成交走势。
最后,我注意到近日原央行行长周小川接受日媒采访说,对楼市长期乐观,但要学习日本应对房地产泡沫破灭的方法。
基于此(类比日本泡沫),建议大家在跟踪和观察新政后楼市数据的基础上谨慎行动。
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