保利终于拿地了,险些被贝壳抢走

源媒汇 2024-06-27 17:07:45

作者 | 利晋

保利发展(600048.SH)终于现身公开土地市场了。

6月25日早上,广州市荔湾区鹤洞路以南AF040134地块(又称“鹤洞汽修厂地块”)竞价出让,经12轮报价,手持688号牌的广东保利城市发展有限公司(下称“广东保利”)以约7亿元的代价拿下该宗地块,折合楼面价2.71万元/㎡(未扣除配建)。

截图来源于广州公共资源交易中心

天眼查信息显示,广东保利成立于2011年3月,注册资本2亿元,法定代表人为程璞,为保利发展全资控股公司。目前广东保利对外投资数量为74家,其中60家企业位于广州市。

本次鹤洞汽修厂地块的成功出让,对于广州楼市来说,十分重要。

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广州年内首宗溢价成交地块出现

鹤洞汽修厂地块成交金额仅约7亿元,但却是今年上半年广州首宗出现溢价成交的地块,也是年内广州第4宗成功出让的涉宅用地。其余3宗涉宅用地,被华润置地(01109.HK)&珠实联合体、越秀地产(00123.HK)和花都城投拿下。

今年上半年,广州成功出让4宗涉宅用地,总出让金64.8亿元,成交计容建面30.3万㎡;2023年同期成交金额为431.2亿元、成交建面为431.2万㎡,今年两项数据分别缩水到去年同期水平的15%、7%左右。

不过,今年的成交楼面均价则同比上涨18.7%至2.14万元/㎡。

这意味着,广州土地收入有可能会进一步下挫。

2023年,广州市房地产开发业完成投资3134.4亿元,商品住宅开发投资2235.17亿元,分别比上年下降8.7%、8.1%。今年1-5月,广州房地产开发投资下降7.4%。

而今年年初至今,广州多宗优质地块也出现了终止出让的情况,包括广州天河区金融城东区AT091410地块、AT091415地块,白云区广州设计之都三期AB2603123、AB2603087地块,海珠区新滘西路以北AH050727地块。

据南方都市报报道,今年1月以来,广州共已发布31条事关土地终止出让或延期出让的公告。

广州土地招拍挂市场遇冷,与商品房销售市场成交回暖不佳有关。根据广州中原发展研究院披露的数据,今年1-5月,广州新盘整体去化率为13%,已经逼近2月春节12%的去化水平;同时,5月新房网签4822套,环比下跌8%。

在销售市场仍待复苏的背景下,房企的拿地积极性自然偏弱。

某种程度上,本次鹤洞汽修厂地块能够在当下羸弱的市场上溢价成交,也是得益于建设体量较小,且处在居住片区成熟的荔湾广钢新城板块。

这宗地块占地面积约1.29万㎡,容积率仅约为2.4,最大计容建面为2.58万㎡。综合来看,该地块低容积率、建设投入较少、配建要求低、板块居住氛围成熟,是“小而美”的楼盘项目。

这是当下众多开发商青睐的投资标的。

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保利终于出手,贝壳、绿城也来抢地

市场消息称,鹤洞汽修厂地块吸引了保利、绿城中国(03900.HK)和贝壳找房(NYSE:BEKE,02423.HK)旗下贝好家同台抢地。最终,保利以溢价8.53%的代价拿下了该地块。

贝好家是贝壳找房在2023年7月成立的房地产开发业务平台,今年3月已在北京现身公开土地市场,但无功而返。同时,这也是贝壳首次现身广州土地公开市场。

同时,今年6月初,广东保利与广州贝壳联合举办了“以旧换新”战略合作联合发布会,并推出了包括“以旧换新”可享补贴10-30万元、旧房买卖包兜底、广东保利所有项目参与“以旧换新”活动等举措。

活动的目的,毫无疑问是帮助广东保利加快销售去化。对于鹤洞汽修厂地块,贝壳与保利是否会合作,相信很快会揭晓。

此外,源媒汇初步了解到,绿城上次在广州公开土地市场拿地,已有将近3年时间。2021年9月,绿城以28.3亿元拿下南沙2021NJY-9南沙区横沥岛三多涌以东地块,之后鲜见其在广州土地市场现身。

与“新人”贝壳、“中国代建第一股”绿城不同,保利曾是过去两年时间里拿地“最凶猛”的一个。

不过,当下房地产市场有一个很有意思的事:“市场害怕保利不拿地,又害怕保利拿地”。

一方面,过去两年时间里,保利在行业严冬下仍进行大手笔投资,2022年、2023年权益土地投资分别达到1005.7亿元、1359亿元,合计约2365亿元。其中,2023年权益拿地投资额是行业第一。

之前,源媒汇曾重点分析了保利2023年财报(详见《保利地产,被迫“当王”》)。

保利敢于如此投资,说明其相信自己能够穿越周期。但今年1月之后,保利突然不怎么拿地了。于是,市场开始出现一种心态:“害怕保利不拿地”,外界也困惑于“保利当下土地投资发生了什么变化”。

另一方面则是,经过两年大手笔投资,加上销售市场成交仍待复苏,其实保利销售去化、库存压力也在不断承压。

那么,解决办法是什么?基本就依靠降价促销了。

源媒汇统计公开信息发现,保利在广州、佛山、南京、重庆、成都、杭州等城市进行降价促销,特别是在广州市场,其多个楼盘被老业主投诉“恶意降价”。

比如,一位重庆网友在领导留言板对保利项目不到一个月时间降价14万元提出了质疑。

保利中部城市公司也曾向媒体透露,公司部分项目甚至出现亏本去化。

保利降价促销,往往也会带动周边新建楼盘项目进行降价,甚至开盘即低于周边房价。这对于有些开发商来说,肯定就“害怕保利拿地”了。

而保利拿地所在板块周边二手房业主同样也会受到冲击,相同配套条件下,新建楼盘得房率更高、价格相差不多,他们持有的房产价值将加快下跌。

突然间,“地产一哥”保利以另一种方式,成为了行业的风向标。

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