摘要:2023年楼市会比2022年好(欢迎关注杠杆游戏)
撰文|张银银&编辑|欣欣然
房地产是无数人亲生的,谁都要给爱。
银保监会近日开会再说“满足房地产市场合理融资需求,改善优质房企资产负债表,满足刚性和改善性住房需求”还不够,支持楼市,连最高法院都责无旁贷。
2022年12月27日,最高法院发布《关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》明确,助力实施房地产市场平稳健康发展长效机制,积极保护居民合理自住需求,遏制投资投机性需求,促进居住消费健康发展,推动实现稳地价、稳房价、稳预期……
至于各地、金融机构在购房准入门槛、税费、首付、利率等方面放松,更是此起彼伏。近期,佛山、南京、东莞这样的特大城市,都开启了楼市“裸奔”模式,取消放开限购。
房企各种融资便利,渐次打开,当然出险过的房企,还是分情况部分有些困难。
现在,从政策端到资金端,完全就是改天换日,房地产唯一缺的是什么?杠杆游戏觉得,大概就是购房者。
那么,购房者何时大批量杀到?
1、收入、就业是基础
近期我们看到部分城市的新房、二手房数据有改善的迹象。当然,从宏观看全国还不好。
比如,前11月份,商品房销售面积121250万平米,同比下降23.3%,其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元,下降26.6%,其中住宅销售额下降28.4%。
图表来源|国统局
11月末,商品房待售面积55203万平米,同比增长10.0%。其中,住宅待售面积增长18.0%。
如上图,数据趋势依旧是不好的。
有人说,11月很多地方的居民处于不自由当中,对买房既无兴趣、也无信心、更难出门,12月肯定会好一些。
12月我们知道,很多地方开始经历感染高峰,很多朋友身体不舒服,因此出去看房、买房的,我想相对也不会太多。
这些都是临时性因素,真正对于购房决定影响最大的,杠杆游戏认为是收入、就业状况。
2022年11月也好、12月也罢,乃至整个2022年收入增长的人应该不多,2022年换了更好工作的人,应该也不多。同时,在2022年中认为自己2023年收入会越来越高的人,我想也不会多。
因此,2022年房地产销售不好,这是应该的——当下收入可能不给力,当下就业也未必很棒,未来的预期可能也不是很有信心,那么为什么要买房呢?
图表来源|东吴证券(特此感谢)
用有些朋友的话说,饭都吃不起了,拿啥买房。
问题来了,2022年显然无法改变,那么2023年收入、就业整体可以改善吗?杠杆游戏分几个层次说。
第一,2022年经济增长低基数,2023年只要正常发挥,增速比2022年高这是大概率。因此,全社会就业改善,部分行业收入回升,这应该也是情理之中的。
第二,从近期的政策表态看,对民企的支持、以及部分行业的松绑,2023年一些领域得到恢复也是可以期待的。
松绑恢复的过程,会创造出一些岗位,部分群体收入会得到提升。
第三,宏观层面和具体行业的改善,也会让部分群体的财产性、资产性收入回升。比如房子的出租率提升、房租更有保障,比如上市公司企稳股价和回报提升,让部分人这类收入好于2022年。
综上,2023年全社会收入、就业改善应该是可以期待的。继续延伸思考,2023年楼市会比2022年好。
2、需求的变化
申港证券最近做了一个研报,认为购房者置业的真实购买力来源于三层要素:需求、意愿与支付能力,其中:需求是一切的原点。
该报告认为:
1)需求是一切的原点,也是最大的销售基数,同时决定了销售规模的上限。需求也是一般做商品房销售规模预测中最为核心的指标,主要包括居住属性的刚需、改善需求,以及金融属性的投资投机需求;
通过分析人均住房面积、城市常住人口的变动等因素,我们可以大致掌握不同类别需求的总量,从而对中长期销售规模有范围性的掌握。
2)支付能力是需求转化为销售的通道,决定了销售规模的下限。支付的基础是购房者的收入及杠杆水平,同时受贷款政策、首付政策、限购政策等因素影响,外部环境变化将会改变购房者支付能力,从而影响需求向销售额转化的速度。
3)意愿是需求的放大器,同时影响着商品房销售的在不同跨度周期上的波动。作为缺少客观统计数据的指标,意愿是最难把握的变量,即便如央行公布的《城镇储户问卷调查报告》会公布部分居民的房价信心等指数,我们仍然较难通过这些数据对购房者信心作准确判断;
从主观感受上分析,购房意愿更近似于需求的放大器,在市场下行期需求收缩而购房意愿不足,市场上行需求旺盛而购房意愿旺盛,即“买涨不买跌”。
图表来源|申港证券(特此感谢)
三者的关系互相影响但又相互独立,明确彼此的界限与关系,可以更好理解商品房销售变动,申港证券认为:
需求具备较强韧性,会滞后但少有缺席,需求受意愿与支付能力影响所产生的波谷会最终形成日后高增的上行周期。
这也是地产周期产生的根本,购房者进城的首置刚需、家庭人数增长的改善需求、房屋老旧更换需求均具备较强的刚性,尽管会受制于房价走势(影响意愿)、收入水平增减(影响支付能力)而滞后置业,但需求客观存在,受意愿与支付能力压制的需求转化低谷,最终会在意愿与支付能力恢复后重新兑现,并实现同比高增的上行周期。
由此看来,从需求端推算的销售的部分预测偏差,或将在后续周期中得以修复。
这也是上文杠杆游戏所写,2023年销售会比2022年好。
从中国的城镇化进程和改善需求角度,房地产显然没有到垂直坠落的地步。即便除掉投资、投机2个因素,至少目前也还可以保证10万亿元的销售额。
3、预期确实有变
说完收入和需求,杠杆游戏最后谈一下预期。
预期分几个方面:
1)收入预期,上文第一部分写过。一个人无论需求多强烈,买房属于大宗消费,往往还必须负债、加杠杆,因此稳定、可持续的收入是基础性的东西。
从趋势上说,2023年这一点是总体有利于房地产市场的。
2)房价预期,“房住不炒”这些话只要依旧出现在相关政策表述中,我相信多数人是没有勇气炒房的,没有足够的炒作,房价哗哗哗起飞,应该也就不存在。
过去几年,经过了太多事情,很多人迄今高位接盘中。地产行情逐步恢复后,第一步是很多人套现、离场,而不是指望着大涨再搞一把。
至少多数城市的市场是这样,例外的城市应该不会太多。
3)投资预期,分短期和中长期。短期如上文所述,炒是没机会的。而中长期,因为货币的贬值和过多,作为一种物价现象,房价不见得就是稳或者跌,而是具备长期的上涨能力。
当然,从货币的购买力、居民收入角度,可能又是另外一个体会。
4)人口和经济预期。出生堪忧、难以提振,老龄化越来越高、死亡增长,这些无可避免。在人口趋势的牵引之下,经济长期趋势也将受到影响。
上述因素,对于房地产来说,是长期的,而且几乎是不可逆的。
短期的刺激,可能让某一年的地产销售好于往年,但长期销售面积稳中趋降,则是必然。
图表来源|网络(特此感谢)
5)政策预期。从2021下半年开始,各种调控政策逐步退出,现在除了很少的一些限制政策外,多数城市实际是鼓励刚需和改善购房了。
而且刚需和改善的定义无比宽阔。
除了没办法喊出“买房就是爱国”,该做的都做了。
因为地产目前还没有企稳,因此政策预期依旧是偏宽松的。杠杆游戏认为,未来几个月,政策基调依旧是鼓励购房。
2023年,从部分城市开始,政策偏暖的预期之下,会有城市新房、二手房都逐步向好的。
可以确定的是,政策一定是左右平衡的,冷会不断鼓励,太热则会被打压。对了,目前烂尾问题依旧很严重,说什么宏大的都没用,这个问题必须先解决。
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凭什么认为2023年楼市更好?恰恰相反,2023年经济更差!外需严重下滑,已经是确定的事情!经济会变得越来越差,楼市更是会持续阴跌!
还没睡醒吧,还大批量杀到
2023年失业率大批杀到
大疫之下,再贵也得治病,再贱也不买房;如果不是缺心眼子的话。
收入没有 一直鼓励你们买,不用还吗?这些人 害人不浅!
马上就到,只是它们没钱
快到底下看看吧,失业率多少了[病了哦]
那个什么云已经说了,到白菜价的时候,到那时候大家吃不起白菜了,只好疯狂地买房。
已经是彻底完蛋了。
还需要雇人排队吗?我报名。
睡梦中一大批买房者杀到
这样的文章懒得评论
大批羊杀到!
还在白日做梦
房地产是你亲生的,但不是我们老百姓,既然你这么乐观那就赶紧贷款买房吧。
要托不要
都知道要留点活命钱了。
自娱自乐
投资者又不傻,伸头让人斩的事儿可不干
去过医院一次,想想钱还是放在身边最实在。
要托不要,一天能给200元吗?
房地产己经到了无可挽救的地步了,利益者们是希望底下的人们接最后一棒,只要接了最后一棒,房产税立马就来了,收得还不低,你们还不敢不交
不作死不会死!
今天晚上,梦里。
购房者猴年马月就会杀到,再耐心等等[呲牙笑]
买得起了就大批量杀到
还是没人要啊
降90%的时候不远了
这贷被新冠烧昏了头!
这回是真急眼了。
人口下降得厉害
永远不会了
现在的第一要素——保命
有钱人都不买了?还批量
放心,疫情收走了一批老年人,二手房又多了去了
去找先富的那几批人吧。
钱是硬的。观念变了。要购房,细思量。
房价下跌百分之五十,老百姓会买
脑筋急转弯,有点收不住。
从前年开始,购房者已经陆续到来,明天真的是要大批杀到了。幸亏我没有买房,要么也跟他们一块杀过了:“我的房子什么时候交付?我的房货能不能延期?我的房子转让,谁来接手”。
露出丑陋嘴脸欺骗了这么多年降房价,结果谁不准将还用讲吗
扇风点火有用吗?你裸奔几点套发点小财吧!
不怕死的只管上
明年是大批法拍房杀到吧?
还特么炒房呢!除了这招不会别的了吗?太没技术含量!
今天你文章发表后,立即会成亿或上十亿人去排队买房,等着瞧吧
大家都看空的时候就是见底了,股市这样楼市也是这样,真理总是掌握在少数人手里,随大众是赚不到钱的,看评论,应该差不多了[得瑟]
会杀到的,你就伸长脖子等着吧
下一步准备开发月球后就开发火星,先预定交首付至3o23年交房
油价下跌,人民生活水平就会慢慢提高,物价下跌,收入增加
支付能力才是。
市场规律,房子必定下跌!
元旦后
在排队上天台呢!
要托买房不。我报名[得瑟][得瑟][得瑟]
观点不是数据加理论就可以高谈的,要践行合一
购房者大批杀到!!还塔马做梦呢?穷的穷、病的病、死的死,我周围因为新冠,死了很多人了。
2003,更困难的一年
这个冬天走了多少老人,今明年人口负增长数据相当恐怖!至于房价还是洗洗睡吧!
成都蓝光地产公司里每天都住着要钱💰的就是要不到💰
失业了,需要雇人排队找我
先把中介大批杀倒再说吧!跟中介拿新楼盘的房子比跟开发商拿还打七折以上……不用想都知道是怎么回事。[笑着哭]
[开怀大笑]
等着吧
报告~~~到!敬礼[呲牙笑]
梦里,白日杀到
目前看到是工厂大批量倒闭,打工人大批量失业、大批量的还不起货,杀到房市的可能是大批量的U灵
楼市好日子已经一去不复返了
以后的收入都要花在治病上,还有钱买房[捂嘴巴]
喝醉了!
我不买 不着急
良心没了!
股民们快拿钱救房地产,也就是救银行。㇏
认为购房者置业的真实购买力来源于三层要素:需求、意愿与支付能力,其中:需求是一切的原点。 需求包含支付能力和意愿,好好学习一下经理师内容再来扯蛋。
别想好事了,高峰期已过。
我买十套,专家给钱
今年大家饭都快吃不起了,明年大伙都能买房了! 靠,谁吵醒了我的买房梦!
[呲牙笑]说得比唱的好听
现在可是抛房期
2023不但购房者没有杀到。二手房,法拍房,弃贷房,内部房乱七八糟的各路牛鬼蛇神会大量杀来
房子🏠不可能永久涨
大饼挂在那里,何时能吃到嘴里还是未知数!
房产还有钱途吗?[得瑟]
滚,信你个鬼
先签合同拿房匙,以后慢慢来[呲牙笑][呲牙笑][呲牙笑]
政策不是万能的
[呲牙笑]
不解决高房价这个最根本的问题,再努力也难救房市。
没事瞎扯蛋。
放心,总会有人买的
抓紧买房,马上大涨
找撑场的人说一声,一百一天不要盒饭!
太啰嗦了,一句话:支持炒房!
现在炒房就是找死[笑着哭][笑着哭]
不失业就不错了,好多实体经营困难,找工作的话只能送外卖送快递了
有人问感染新冠后可以怀孕吗?医生说应该康复后时间越久怀孕越好,今明两年这么多人感染你猜他们会生娃吗?做计这两年人口出生率更低,你们的房子卖给鬼呀?这是想钱想疯了吗?
当群众演员的准备好了吗?
大疫当下,谁会冒着生命危险买房?保命要紧。
老百姓有钱买房不
看来房价马上要大涨了!要赶紧上车!虽然月收入不到一万,但是在深圳还是必须买一套房才算有个家!老家也得买一套,以后才有地方养老!嗯,没错,就是这样。不对,村里还要再建一栋祖业,以后留给后代!暂时先这样[得瑟]