不久前，国常会明确：要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

宏观在疾呼，市场在渴求。

然而，房地产的高风险依然让大量银行望而却步，其中也包括招商银行，年报中，招行57次提及“房地产”，大多与“风险”一词相伴。

2023年末，招商银行在房地产业不良率5.26%，持续恶化，而房地产业贷款和垫款金额3266.67亿元，短短两年时间，下降了近20%。

王良时代的招商银行似乎正面临一个艰难而又坚定的抉择：业绩增长与助力房地产，二选一？

截至2023年末，招行年内创造了3391.23亿元的营业收入，同比下降1.64%，13年来首次下降。

利率下行是贯穿整个复苏周期的主流节奏，面对净息差的下降，各个银行的对冲手段都是增加在贷余额和非息净收入，然而这对于招商银行而言，这二者都是极其困难的。

2022年末，招商银行贷款和垫款总额突破6万亿元，虽然2023年再次增长了近4600亿元，但若以增幅论，增长不到8%，并不能抵御息差下降带来的营收缺口，非利息净收入方面，招行2023年实现1244.54亿元，同比下降1.65%，不增反降。

对冲息差下降的两个手段失效，本质上都反映了招商银行正面临大而难增的困境，今天很痛苦，明天或许还会接着痛苦。

业绩发布会上，招行行长王良也强调，受制于存量首套房贷利率下调，保险费率、代销基金费率降低等政策，今年的业绩增长将面临压力，一季度招行的整体经营仍会承压。

饶是营收下降，招商银行2023年仍然实现归母净利润1466.02亿元，比上年增加了约66亿元。

降收增利的原因不单单是降本增效：其业务及管理费同比仅减少16亿元。净利增长最大的助力来源于信用减值损失的大幅压降，少计提了150亿元以上，这也导致其拨备覆盖率下降13.09个百分点。

至此，“业绩增长与助力房地产二选一？”这个问题该怎么选便不难理解。

截至2023年末，招行房地产业贷款余额3266.67亿元，金额及占公司贷款和垫款总额的比例均大幅减少。

虽然规模已经持续缩减，但房地产风险带来的寒意还是真真正正传导到了招行每个人身上。

从整个2023年来看，招行不良贷款余额为615.79亿元，较上年末增加35.75亿元。这其中，房地产业不良贷款金额171.83亿元，较上年末提升11.96%，占集团不良贷款比重高达27.9%，不良率飙升至5.26%，在所有单项行业数据中位列首位。

招行副行长朱江涛在业绩发布会上回应，招行房地产业不良率与2023年6月末高点相比，呈逐季下降趋势，从今年整体情况来看，没有大的改变。他还强调，大概率招行今年的整个房地产业不良生成的绝对额比2023年会有所下降，招行会按照应收尽收、应核尽核的原则，加大存量风险资产的清收处置力度。

不得不说，招行的基本盘是真的好，房地产业不良贷款在“应收尽收、应核尽核”的情况下，其整体不良率竟还是下降了0.01个百分点。

只是，房地产为何会让招商银行如此泥足深陷？

在房地产风险没有充分暴露的2019年，房地产销售侧已经出现拐点。

在2017年的高增长、2018年低增长后，2019年的商品房销售面积较上年下降0.1%变为负增长，销售额增速也大幅降低至6.5%，一些同业如民生银行开始收缩房地产业务。

在招商银行2019年业绩沟通会上，彼时任副行长的王良提及：房地产不良贷款的存量比较少的，目前的房地产贷款几笔，金额大概20多亿，去年由于有一户不良贷款清收回来，导致不良贷款率下降的比例比较大。整体房地产行业的不良贷款率很低，是存量贷款中是非常优质的资产。截至去年末，全行境内公司房地产贷款余额2842.63亿元，几乎都有资产的抵押，损失风险会很小。

2020年，整个房地产业都出现了短暂的回暖，而这年8月，房地产的“三道红线”融资新规发布，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》）也于2020年末发布，这都可以看作是影响房地产走势的重要信号。招商银行是如何看待、应对这些政策面变化的？

2020年末，招商银行房地产业贷款和个人住房贷款金额双双增加，当年年报提及：“该文件（《通知》）对本公司的总体影响可控。本公司将在严格落实文件要求的同时，以此为契机积极布局其他优质资产，通过优化信贷结构，灵活调整资产投放节奏，努力保持资产收益平稳。”

招商银行有自己的战略自信，然而，谁又能预料到，2020年短暂的回暖竟是暴风雨来临的前奏。

2021年恒大等房企暴雷牵扯无数银行，这一年招商银行房地产业贷款不良率从2020年末的0.3%骤然增加至1.41%，而让人难以理解的是：2021年招商银行房地产业贷款金额居然再一次增加，与宏观数据呈现出相反走势。

招商银行为何继续加码房地产？

2021年的业绩沟通会上，招商银行不如前两年那般乐观，但依旧算不上悲观。

王良指出：招商银行认为，我们对房地产行业和房地产企业要分开来看，房地产行业依然是国家的经济支柱性行业，对房地产企业也要一分为二地看，房地产企业很多还是非常优质的，经营非常稳健的，现金流、杠杆率都是比较健康的，部分的企业出了风险，我们这个时候要一分为二区别对待，选择优秀的开发商与他们合作，共同化解当前的风险。我们也要把开发贷和按揭贷款区分看，按揭贷款是满足千家万户的购房供应需求，我们要积极支持购房按揭贷款的发放，我们针对这些政策，目前整体的房地产形势，是风险逐步暴露，处于进一步调整期的时期，我们区别对待，有保有压，对于好的项目、好的客户我们要加强合作，并购贷款的方式就是合作的内容之一。

用今天的视角来看，招商银行当年的选择错了，导致之后几年都在为这个战略失误买单，但谁又能预知未来呢？其实就《读懂数字财经》而言，我更希望看到一个愿意坚持“抄底”的招商银行。

总结来说：过去几年招商银行由于房地产的预判失误，导致了今天的泥足深陷，即使宏观上不断疾呼加强房地产融资，招商银行依然不敢再大力加码，毕竟连2018年就喊出“活下去”的优等生万科都......

不过，招商银行没有完全放弃房地产。

朱江涛表示，今年招行将聚焦总分两站白名单客户、一二线城市重点区域，以及房地产保障性、改善性项目三个重点，满足相关企业合理融资需求，同时把控资产质量安全。

这或许是在“助力房地产与业绩增长二选一”这个问题上的一个折中处理。