万科，到底有多难？

万科化债，迎来了新进展。

1月9日晚间，万科A公告显示，其子公司2019年的一笔期限不超5年的保险资管债权投资计划，到期日调整至2026年12月31日。截至目前，本次融资余额20.4亿元。这意味着，这项债权投资计划获得展期，展期期限或为两年。

虽然有了债务展期的积极信号，但与此同时，万科的债券波动仍然引发外界关注。债券波动事关万科债券兑付的信心，也进一步指向其偿债压力。公司股价也持续走低，截至1月10日收盘，万科A股价为6.69元，跌3.74%。

万科面对的压力，到底有多大？

图/视觉中国

压力有多大？

刚刚过去的2024年，万科的还债任务顺利完成，但这并不代表着万科可以松口气。

1月9日，多只万科境内债走低，“22万科02”跌超15%，“22万科06”跌超6%；1月10日，下跌势头持续，其中“21万科06”价格跌至57元人民币的纪录新低。美元债方面，1月8日盘中，万科2027年11月到期美元债势创去年4月12日以来最大跌幅。

中指研究院企业研究总监刘水告诉中国新闻周刊，地产债一定程度上能够反映当前投资人和资本市场对公司的信心，近日万科债券走低或表明市场目前对万科流动性的担忧。

公司最新财报数据显示，截至2024年9月30日，万科企业的短期债务从截至2023年底的620亿元升至1168亿元。而公司现金流仅为797.45亿元，无法覆盖其短期债务，现金短债比仅为0.66。这表明公司在短期偿债能力上存在不足。

更重要的是，2025年万科将迎来偿债“高峰期”。

据DM查债通统计，2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，另有两笔境外债到期，存续本金规模约为66.4亿元。

其中，2025年一季度是万科的偿债小高峰，有98.9亿元的境内公开债需要兑付，而境外债兑付高峰为2025年5月，当月需兑付4.55亿美元。

另据企业预警通数据，截至1月10日，万科发行的存续期债券存量规模为487.43亿元，数量共30只。以期限1—3年期为主，其中1年以内到期的金额达到178.90亿元，其票面利率大多在3%以上，略高于同评级同期限的其他家房企所发地产债。

与此同时，万科的现金流持续吃紧。

销售回款是房企自有资金最主要来源，业绩下滑让万科面临一定的挑战。

2024年前三季度，万科实现营收2199亿元，同比下降24.3%；归母净利润亏损179.43亿元，同比下降231.7%。万科在财报中指出，造成亏损的主要原因之一是开发业务的结算规模和毛利率下滑，同时公司加大计提资产减值准备。

这背后是持续下滑的销售表现。2024年前三季度，万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。

另一方面也和2022年之前高成本拿地有关。

虽然早在2018年万科董事会主席郁亮就喊话“活下去”，但万科在2018、2019、2021年地产行业拿地总金额排行第一，2020年排行第二。万科管理层在2023年业绩会上表示，公司确实在2022年之前存在非理性拿地的情况，影响了利润。

如何走出困境？

面对债券到期偿付的压力，积极寻求化债方法成为当务之急。

在刘水看来，为应对今年的偿债压力，房企应提前筹划现金流，在加快销售去化、加快出售资产、回笼资金的同时，还应做细“节流”方面的工作，减少拿地、减少支出，积极进行债务重组，与债权方沟通协商。

2024年9月26日，中央政治局会议强调“促进房地产市场止跌回稳”，住房城乡建设部会同有关部门打出一套“组合拳”，房地产市场出现了积极变化。住房城乡建设部房地产市场监测系统数据显示，去年10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比、环比双增长。

12月14日，住房城乡建设部副部长董建国在北京表示，在一系列政策措施作用下，中国房地产市场信心得到有效提振，房地产市场呈现出止跌回稳的积极势头。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对中国新闻周刊表示，更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以及市场信心的恢复有助于房地产企业迎来转机，但系列利好从政策端传导到实际销售端需要一个过程。

汇生国际资本总裁黄立冲进一步指出，2025年是万科的“偿债高峰年”，集中到期的大额债务考验其资金调配能力。考虑到短期偿债压力较大，万科或需依赖外部融资和资产变现维持流动性。

“虽然万科账上货币资金规模较大，但扣除预售监管资金后实际可用资金有限，销售回款不足可能进一步加剧流动性紧张。评级下调使得万科在国际资本市场融资成本上升。”黄立冲告诉中国新闻周刊。

融资端的修复的确需要时间。站在行业角度来看，刘水分析，“9·26”中央政治局会议提出要“促进房地产市场止跌回稳”后，相关部门及地方积极落实政策。2024年9月以来，在上年低基数影响下，房企债券融资总额同比连续回正。房企融资略有回暖，政策加力有望带动预期修复。

2024年以来，万科也加大了资产处置的力度。万科陆续处置了上海七宝万科广场50%股权，深圳湾超级总部基地地块、上海南翔印象城MEGA 48%股权等。仅2024年上半年，万科通过出售商业地产项目就回笼资金93.4亿元。

如何面对2025年的债务压力？万科回复中国新闻周刊表示，针对2025年将要到期的公开债务，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。

参考资料：

《万科一笔20.4亿元保险资管融资展期2年》，2025-01-09，每日经济新闻

《债务问题再引关注，万科回应》，2025-01-09，财联社

作者：于盛梅

编辑：余源