昨日，房贷利率下调彻底击穿了房地产行业的信心，上次出现如此大幅度的降低是在2016年的去库存，配套政策是国家区域中心城市，一波推高了二线城市的房价，诸如郑州，西安，武汉和成都等城市，纷纷跑步进入均价1w或者2w的俱乐部。

那么这个政策的直接后果其实大家已经看到了，90后，00后原本应该是买房上车的主力，这几年纷纷沦为躺平的佛系青年，反正努力工作也买不起，索性不努力了！

发达国家的生育率问题一直都是欧美日韩这些国家主要的社会问题之一。

但是例如中国，印度这些后发国家，人口的生育率似乎在十年前还不是问题，甚至作为世界第一人口大国的中国，还在严格执行计划生育。

但是去年的生育率却让所有社会学家跌破了眼镜，因为不仅仅是中国的总和生育率在暴跌，甚至连印度的生育率也首次下降至1.97，跌破了2.0这个人口安全警戒线。

一般来说，从人口学家们的研究普遍性来看，经济发展水平越高的现代社会，人口的自然生育率和生育倾向反而越低，经济发展水平越低，人口的自然生育率反而高。

因为一个社会的结构越偏向于工业社会，城市人口越多，农业人口则越少，农业的现代化程度是影响农业人口的最大因素。所以在生产力低的国家和地区，多生育意味着抵抗天灾人祸的韧性更强，而现代国家的政府体制和高福利，便捷的城市生活则不要求这种“家庭成员保护”，甚至北欧国家的结婚率都很低，因为一个人也可以活的很轻松。

皮总关注人口问题的时间很短，之前约稿写过一些，但是大家也都不太关注，不过最近和几个好友聊起来人口问题，人口数据，尤其是生育率暴跌的数据确实让人触目惊心。

首先是中国家庭小型化持续加剧，从1982年的3.7人/户降至2020年的2.61人/户。

其次是老年人口比重不断升高。2021年，以武汉地区为例，60岁及以上常住老年人口规模已达到429.9万人，占常住人口的18.7%。

数据基本反映了中国人口的现状，生育率下降、少子化导致人口总量下降、家庭小型化、人口老龄化等问题。不同在于，作为一线城市，无论是人口出生率还是老龄化程度均比全国平均水平更严重而已。从这个角度看，怎么强调中国人口问题的紧迫性都不为过，因为国家要发展，中华民族要复兴，现阶段依然需要一个健康的出生率。

从计划生育，到全面放开的生育政策，再到鼓励三胎，中国的人口政策的波动不可谓不大，因为按照中国人民大学的人口学家预测，我们国家很有可能在2035年前后出现人口负增长。

那么如何看待中国的人口问题，理性地对待这个问题？

一.房价是主要因素吗？

首先声明一点，最近媒体的风向甚至在报道年轻人提前还款还房贷，这不是一个正常的现象，或者说，这种类型报道出来，上了热搜，背后肯定有一批业绩相当难看的银行和房地产业的人员在寻找一个宣传的契机。

自从去年的恒大暴雷，欠债1.97万亿出现之后，几乎所有不带地方国资委背景和央企背景的房地产企业全部都被舆论盯上了，因为中国房地产这种高负债，高周转，短周期的盈利模式，一旦国家政策层面收紧商业房地产开发贷款，就很容易出现系统性的经济风险。

中国的金融市场有个著名的笑话，上海黄浦江沿岸均价最高的十个小区，地价等同于中国A股市场所有股价的总和。美国之前的房地产金融化风险，引爆了2008年的次贷危机和全球金融海啸，之后的奥巴马政府无奈只能将美股作为美国经济的基石，吸纳无限制滥印的美元和超发的美债。

而中国这样限制金融市场和外资流入金融领域，我们每年多发的人民币，央行也无法做到全部回流，所以不可避免的在中国激进的大基建，大城市化时代里，进入了中国的房地产市场。

而在中国，除去彩礼这种婚礼陋习以外，结婚需要的新房，几乎成为了现在结婚的标配了，伴随着无意间推高房价的一个必然的结果就是大城市的中低层收入群体，为了结婚都“自觉”或者“被丈母娘逼迫”贷款，高杠杆上车买了房。

这种压榨自身后三十年的消费和经济前景，上杠杆买房的人群，再让他们去生育孩子，一个可能还愿意生，但是第二个就没有经济能力了，因为原本应该养育二胎的钱都在还房贷了。

这种高住房自给率，低租房率的现象，在世界范围内，中国是最明显的，所以催生了很多房地产巨无霸，依赖着中国人口的增长年代，还有大批独生子女的4个家长愿意为两个孩子在大城市买房，这种模式似乎可以一直持续下去，所以很多人预测中国的楼市会一直涨下去，炒房团层出不穷，甚至出现了“深圳房地产理财”这样的房地产金融化的苗头。

但是疫情这几年，伴随着人口出生率的下降，大城市的房子似乎卖不动了，躺平的90后和佛系的00后开始进入社会，这些接受了新观念的年轻人，对于结婚不那么敏感了，买房的动力也就没了，甚至于一位97年的杭州男生算过一个帐，她在杭州买房的首付和每个月的房贷，够她在希尔顿酒店住100年，那她为什么还要辛苦存钱买房呢。

所以当越来越多的新世代们，涌入中国社会的行行业业，他们的观念里压根就没有存钱买房这个概念，那怎么结婚，怎么生子？中国目前空置的2300万套商品房谁来接盘？

二.人口质量的提升能抵消人口下降的趋势吗？

和1978年中国改革开放时相比，我国的高中毕业率，大学本科率，研究生数量，都翻了好几十倍都不止，这样才能维持中国的人口红利，因为人口的质量上去了，才可以顺利承接发达国家的工业转移。

指望印度和越南这样的文盲率常年在20-40%之间徘徊的国家来大规模承接落后产能的转移，受限于自身人口的低质量，他们真的只能接受食品业，纺织业，服装业或者电子基本组装等工业的产业转移，一旦接触到诸如高端材料，特殊钢材，汽车制造，航空设备和大吨位船舶等重工业领域，这些国家就玩不转了，因为这些领域不是劳动密集型，而是人才驱动型，需要大量高端人才。

中国的成功和伟大在于，我们的义务教育事实上为我们国家的快速发展做出了最好的铺垫，在诸如特高压，无人机，激光制导和航空等高精尖的领域，中国的科技储备甚至超过了欧美日韩这些发达国家，甚至可以在特殊节点卡他们的脖子。

其实欧洲很多国家都出现过人口出生率的下降，法国的办法是引进非洲移民，德国的办法是提升人口的质量，维持住主体民族的稳定。

假定随着高福利化，高城市化率和高房价等因素的共同作用下，人口的下降不可避免，那么除了鼓励生育，政府层面更多能做的就是延长义务教育的年限，为学生提供更长时间的教育，提升人口的潜力和质量。

例如韩国，韩国的人口外流（移民）和人口出生率下降，在二十年前就出现了，但是韩国的人均GDP依然在稳步上升，除了韩国企业蚕食了原本日企在半导体，汽车，造船业和智能手机等领域的份额以外，韩国政府没有接受美国的自由教育和快乐教育，反而是执行严格的义务教育和应试教育，最大程度的保护了本国年轻人口的高素质。

所以即使每年韩国人口在减少，但是依然没有失去核心的竞争力。

目前中国还处于人口的增长期，每年1000万左右的人口新增大关，或者说出生人口红线，似乎短时间内还可以保证，但是一旦进入人口的降低期，几乎没有一个现代国家可以通过行政手段有效促进人口的复苏，当然，美国和法国这种依赖外部移民的国家除外。

如何解决：

其实生育率的困境，在我国的各个省份出现的现象不相同，但是本质上需要一个因地制宜的解决办法。

以北京为例，北京想在这14年期间达到112万的人口增量，但去年北京人口已开始负增长，对于2300万人口也只能望尘莫及。

导致人口流失的因素，一方面是部分城市在严控人口，另一方面是这些城市生活的压力较为突出，降低了生育率，四环的租房价格已经到了5000/月，长安居，大不易。

北京的人口是老龄化，而深圳则不同，深圳的常住人口87.3%都是适龄生育的年轻人，生育率18.84%，非常的夸张，几乎在深圳生活工作的35岁以下夫妻都生了孩子。

来到诸如华中地区的“强省会”，人口的压力也不例外。

2020年湖北常住人口减少152万人，武汉却增长了123万人。去年2021年，武汉再次猛增120万人，这充分体现了湖北其它地区人口在不断流入武汉。毕竟，有强省会战略需求的存在，使非副省级城市人口在不断流失。

但是如果国家生育率预测的数据没变，全国主要城市人口的负增长格局，正悄无声息地形成。

人口，关乎未来。

如何放宽政策、降低生育成本，从而使生育效率提高，促进人口增长，是这些城市未来重要的发展方向之一。

皮总觉得，类似北上广深这样的城市，虹吸全国的辐射效应很强，要让常住人口敢于生育孩子，可以出台鼓励生育的政策，类似于四川的强省会成都，其实是整个大西北，大西南的精英人群的流动目标地，只要吸引了这些地区的人口，就可以做到人口健康发展，那么城市管理者的首要任务就是降低城区房价。

类似于鹤岗这样的地级市，完全是人口负增长的，则必须改革，大刀阔斧的提出自己城市的特性宣传，不能固守之前的老思路，因为这些城市的空心化必然会出现，那么就要提供更高质量的服务来留住本地人口才可能，做出持续发展，否则连基本的纳税人都无法保证，就会很快出现地方政府的财政收支失衡。