中金：香港楼市走到哪儿了？

2月28日香港特区政府宣布撤销所有住宅物业需求管理措施（主要是印花税政策的调整）[1]，新政以来香港楼市交易明显回温，引发市场关注。

摘要

如何看待本次政策调整？作为背景，香港楼价（以中原地产领先指数来表征）在2019-2021年中基本横盘，2021年四季度开始进入下行通道，截至今年2月末楼价较2021年高点已累计下行21%。应对方面，港府从2023年中就开始结合人才引进进行一些住房需求政策的优化调整[2]，但收效有限。而本次政策调整由于幅度较大且态度坚决，已开始起到对短期市场趋势的明显扭转作用，也标志着楼市运行进入新的阶段。

从更长周期维度看，香港楼市处于什么位置？从长周期来看，当前中国香港楼市所处环境的三个主要特点是中国经济仍处渐进复苏期、美国尚未开启降息周期、以及本身位于一个高库存平台期（进入2023年以后，香港新房的库存去化月数开始加速超过2005和2008年的前高），三者共同作用之下，香港楼市面临的基本压力仍存。这种压力是由于香港的经济周期（主要跟从大陆）、货币周期（主要跟从美元）和供地周期内生性的存在跨周期错位所造成的。这种结构性的周期错位现象，也是历史上造成香港楼价在景气和衰退阶段都波动较大的一个基本原因。往前看，除了供给的问题中国香港自身可以把握节奏以外，中国的经济周期和美国的利率周期的演绎将可能决定香港楼市未来短周期（3年）内的基本方向。就2024年而言，我们认为中国香港自身楼市政策的有力调整、中国大陆更大力度推动经济复苏、以及美元的潜在降息等因素，可能令今年市场表现取得一定程度的修复。但考虑目前趋势下年内房屋租售比（目前在3.4%左右，短期或还有一定程度下行）未必能匹配至按揭贷款利率（当前新批约4%，隐含需要2-3次降息或可大致匹配），以及库存水平修复也仍需时日，要确认2024年是香港本轮房地产周期的拐点可能为时尚早。

对大陆市场可能有何影响？我们认为总体上积极因素更多。尽管2023年三季度后中国大陆买家在中国香港楼市中的成交占比就开始有所上升，且近期的印花税调整可能令该趋势进一步加速（部分中介认为新政后大陆买家的占比可能提升至25%左右），但香港市场本身容量相对有限，因此说要显著分流大陆核心城市的购房需求可能是言过其实的。积极的方面，我们认为香港楼市短期明确回温所释放的积极信号对本已处于企稳通道的大陆一线楼市也可能带来一些助益，促进预期的改善。如若中国市场可以在近期见到大陆一线市场的共同边际回温（概率上有所加大），那么相信对于整体中国房地产市场2024年的运行轨迹也将产生更为积极的影响作用。

风险

香港楼市短期回温的持续性弱于预期；外部环境超预期恶化。

正文

存量住房结构

图表：香港存量住房结构拆分