原创 大飞楼市 这两天房地产市场非常的热闹，就是因为传出来了一个小作文 声称相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房， 也就是地方国资亲自下场收购新房，用作保障房。这个消息一出，楼市股市瞬间热起来了。 其实国家队亲自下场收购新房用作保障性住房这种事情一直都在做， 比如2022年9月份济南市国资委在官网发文，将在全市收购3000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金， 然后是同年同月，苏州也传出了收购商品房的消息，直接导致2022年9月份苏州新房住宅的网签量超过百万平方米，销量环比翻了一倍多。 并且郑州、湖州、邯郸都出现过地方国资下场收购新房的事情， 包括2023年年初，央行设立了1000亿元“租赁住房贷款支持计划”全国范围内选择8个城市开展试点，支持住房租赁机构批量收购存量住房，用作保障性租赁住房， 并且就在昨天杭州临安也发文称拟收购1万平方米商品住房用作公租房， 所以国家队亲自下场收购房屋这件事情是一直存在的。 那为什么之前没有引起大的反响？现在炒的热度反而这么高？ 主要原因是之前收购的体量非常小，最起码和现在的库存量相比真的是杯水车薪，包括以旧换新，截止到现在已经超过60城实施了以旧换新政策，但是面对超高的库存根本就没有任何作用。 并且现在全国商品房待售面积已经达到7.5亿㎡左右，连续三个月超过2015年历史高位， 而易居研究院发布的《百城住宅库存报告》显示，一线城市的商品住宅去化周期已经达到19.2个月，二线城市为21.6个月，三四线城市更是高达33.1个月，都远超合理的去化周期。 所以现在国家队即使愿意下场收购商品房去库存，那也得投入超量的资金，最起码刚刚传出来的1万亿特别国债肯定是不够的。 因为已经有机构测算过了，如果政策收储将住房去化周期压缩至18个月以内，大约需要约7万亿元的资金， 这个资金地方肯定是拿不出来的，必须得央行发债。当然了，如果现在央行真的愿意拿出来7万亿进行收购，咱也不用管这7万亿到底从哪来， 这么猛的操作确实短期内就可以把供需关系的状态给打破，甚至会造成一部分核心房产的价格再次上涨，开发商短期内也会得到大量的销售回款，从而解决眼前的债务状况，并且保障房的快速增加，对于整体社会保障体系的完善也非常有利。 但同时后遗症依然会存在， 一是，地方债务压力再次增大，因为短期来看回购商品房的资金利息再低也是高于租金回报率的，所以前期地方还是投入多收益少，这对对方债务又是一层压力， 二是收购的这些商品房都是用作于保障性住房，相对面积较小，偏刚需产品，这对市场上的刚需小户型会产生很大的打击，甚至会造成一些老破小的价格再次猛降，因为公租房的租赁成本相对较低，并且对于一部分可买可不买的刚需群体而言，也就没有必要买了， 三是收购商品房以后，短期内把去化周期压下来了，但是地方还是要再卖地的，地方对于土地财政的依赖程度并没有被改变，最主要的是居民现在依旧没有购房信心，后期的库存又该怎么办？ 现在的城镇化也已经到达了高峰期，居民负债率也是居高不下，再叠加人口负增长，房地产哪还有大涨的基础？ 最多有一个结构性的行情，因为现在一些特殊的城市以及一些特殊的区域供需关系还没有达到失衡的状态，有政策支持有利好消息还能够继续走下去，但是这样的城市占比太少了。 并且还有一个最重要的点，大家不要忽略啦，这轮房地产救市态度是托而不举，不是再走一遍房价高涨的老路。 当然我也相信传出收购商品房的这篇小作文也是有一定依据的，因为现在救楼市的态度又进入了一个新的阶段， 最早是降首付，降利率， 然后是全面解除限购，包括一线城市也被拖下场，买房的限制性政策全部放开完， 而现在的新阶段是去库存， 包括自然资源部也发文称库存超过36个月的城市应停止供地，所以现在回购商品房也在情理之中，都是为了去库存，不是在炒一波楼市， 所以回购商品房一些重点城市还会再推进，但是规模应该没有现在传的那么夸张。 个人感觉更多的还是要保住一定的新房销量，因为近几年新房的销量不断下滑，而进入2024年跌幅比例再次扩大，百强房企的销量同比跌幅直接接近腰斩线， 虽然进入下半年以后，去年的销售基数就没有上半年高了，但问题是现在新房也在持续低迷，特别是二手房的持续以价换量，对于新房的冲击还是蛮大的。 按照这样的趋势走下去，今年新房的销量很可能就8亿平方米左右，和2021年接近18亿的销量根本就没办法比， 所以通过商品房回购也能把这个数据给补一补，还能起到去库存稳房价的目的，不过最终呢、咱们还是要走一步看一步，让子弹飞一会儿，看看这个政策的力度到底有多大，到时候咱们再做决策。