过去一个月，许多听众朋友表达了对房地产市场走向的担忧，并急切希望了解最新的市场动态。为了回应大家的关切，本期节目将深入探讨当前房地产市场的变化，并提供一套切实可行的分析方法，帮助大家更好地理解市场，做出合理的决策。
需要强调的是，本期内容仅为嘉宾的个人观点，不作为投资建议。
一、市场动态：卖房意愿增强，置换需求主导近期，市场悲观情绪有所缓解，一些朋友开始重新关注房地产市场，尤其卖房的人增多。部分人考虑通过卖房或抵押房产进行其他投资，例如股票。
政策刺激下市场活跃度有所提升，但购房者并未因此盲目乐观。当前市场回暖主要由置换需求驱动，而非投资投机。
以上海为例，许多人希望改善居住环境，选择卖掉现有的小户型，再购置价格相对合适的大户型。这种置换需求导致同一小区内不同户型的价格出现分化：小户型折价出售，大户型则可能溢价成交。
二、市场分化：从城市到户型，精细化差异显著当前房地产市场呈现出显著的分化特征。从城市到小区，从板块到户型，都存在着精细化的差异。购房者对房产的要求越来越高，存在瑕疵的房产流动性变差，而优质房产甚至可以溢价成交。市场以刚需为基本盘，投机性需求的助推则会带来周期性的成交高峰。例如，上海的上一轮成交高峰出现在2016-2017年和2020-2021年。虽然目前成交量有所回升，但尚未达到之前的高峰水平。
三、需求转变：产品属性提升，地段价值相对弱化值得关注的是，购房者越来越重视产品属性，而地段的重要性相对下降。例如，带院子的房产和低密度的洋房产品受到追捧。购房者偏爱低楼层、高绿化的住宅，而对高密度住宅的兴趣减弱。无论是城市之间，还是小区内部的差异，都反映了购房者对自身需求和居住环境的更高关注。
以往，人们评估房产价值主要依赖于小区历史成交价和城市均价指数。然而，这种方式过于笼统，无法准确反映市场变化。不同户型、地段、楼龄的房产，其价格波动存在显著差异。例如，同小区内，三房户型可能跌幅大于四房户型，这体现了不同产品的抗跌性差异。城市均价指数类似股票市场的“上证指数”，只能反映整体市场趋势，而无法体现个股差异。房地产市场同样如此，由于持续的新房供应且缺乏退市机制，市场呈现结构性特征。因此，仅依靠城市均价指数已不足以指导投资决策，需要更细化的指标，例如高租金区指数、老旧小区指数、核心区指数、不同户型的指数等，以便更精准地把握市场脉搏。未来，提供更多细分指数将成为房地产信息平台的重要发展方向。
市场细分与板块差异房地产市场并非铁板一块，不同板块、不同类型的房产表现差异巨大。例如，上海前滩板块的大户型和小户型价格差距显著，这源于供给差异和居住体验的差别。部分房源的挂牌价变动信息在贝壳、链家等平台上公开透明，这些数据可以作为观察市场变化的重要参考。大约40%到45%的房源会在这些平台挂牌，其价格波动能够较为真实地反映市场动态，尤其是一些典型板块的变化趋势。
产品力取代地段成为核心逻辑过去两年，房地产市场的一个重要变化是核心逻辑从“地段”转向“产品力”。随着大城市人均住房面积的增加和家庭住户人均拥有住房套数的提升，居住需求已从“有房住”转向“住好房”。品质较差的房屋在置换链条中处于劣势。以北京、上海、广州等一线城市为例，1998年后的商品房小区在物业、停车位、绿化等方面优于早期住宅。2013至2015年，一些小区在外立面、人车分流、园区环境等方面得到进一步改善。
政策变化与未来趋势近年来，一些二线城市以及部分一线城市，在政策上给予了开发商更多优惠，尤其在得房率方面。随着土地市场竞争加剧，地方政府可能会给予开发商更多灵活性，这将进一步影响未来的房地产市场。在中国，房屋得房率存在巨大的地区差异。越南的房屋通常有较高的容忍度。在过去的上海，许多房子的实际得房率可能只有70%左右，而一些二线城市的得房率甚至能够达到120%到130%。这种差异导致老房子的价值被新房不断稀释。
成都：高得房率户型的案例分析成都目前的建筑规范有所放松，开发商会尽力利用每一寸空间，使得一些户型拥有极高的得房率。例如，一个143平方米的户型，得房率竟然达到了100%，实际使用面积如同188平方米的大平层一样宽敞。这个户型有几个令人印象深刻的设计：首先，它有一个宽敞的阳光厅，从阳台直接入户，10平方米的阳台面积全部赠送，可用于种花；其次，房间南北通透，从南阳台延伸到北阳台，非常舒适；此外，所有飘窗均为落地飘窗，全部赠送，提升了20%的得房率。横厅设计和全卧室朝南也成为了成都新房的标配。这些设计使得这套143平方米的房子看起来像一个190平方米的大房子。
市场竞争与户型创新实际上，市场竞争越激烈，户型设计越“内卷”。在上海，得房率最低的户型可能集中在黄浦区的超高层，而外环外的某些房子虽然得房率较高，但也仅限于赠送10个飘窗。地方政府容忍开发商的这种做法，反映了土地销售的困难。成都的土地也逐渐不容易卖出，新房供应量非常大，导致房市竞争加剧。这种高竞争的环境有助于好的户型设计出现，尤其在市场低迷时，更容易出现颠覆性的好产品。过去几年，房地产市场周期性的特点非常明显。在牛市刚开始时，市场竞争激烈，产品非常好。而当牛市巅峰时，产品力最弱，因为开发商为了降低成本，会选择降低标准。例如，上海市场在2007至2008年间出现过同面积多送一个房间的设计，但2021年的某些楼盘质量却令人担忧。最近，上海一些新豪宅项目，设计之奢华令人震撼，可以看出，市场的变化促使房产开发商在设计上不断创新。
