今年的政府工作报告，房地产的戏份明显减少，表述的也非常克制，一句话概括就是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
没有大规模刺激，也没有保房价的说法，“持续用力”四个字非常艺术，用力揉面叫用力，用力打拳也叫用力，所以市场能读出的信号大概是：这次真的不打算靠楼市来拉动经济增长了。
以前的剧本大家都熟悉，如果楼市出现波动，政策会迅速出手，比如降低贷款利率、放松购房限制、加码基建投资，确保市场稳住。
但现在情况完全不同，该松绑的政策都已经松绑，房贷利率也降到历史低位，甚至连首套认定标准都在做调整，可市场反应却依然冷淡。
这就不是单纯的政策问题，而是市场信心的转变。
大家可以先看一组数据：
2024年，全国城镇住房总量已经超过4亿套，平均下来也就是每个家庭1.5套房；
2018年房地产投资占GDP的7%，到了去年就只剩6.3%了。降幅不大，但换算成真金白银那可是万亿级别的缺口。
大家肉眼可见的钱涌向了半导体、新能源，留给保障房的也就只增长了5%。
换句话说，房子不是不够，而是太多，越来越多的年轻人选择不婚不育，一人吃饱全家不饿，反映在房地产上，那就是购房群体的基数在缩小，城镇化率的增速在放缓，未来的新增购房需求自然也会跟着往下降。
但最核心的变化，还是经济增长模式的调整。
过去，楼市被寄予厚望，甚至一度成为投资的主要方向，但现在，政府的思路已经彻底变了。
2025年的两会报告明确了发展方向，未来增长要靠新兴产业、科技创新和高端制造业。
新能源、半导体、人工智能的政策力度明显要比房地产大得多。市场也逐渐接受了这个现实，越来越多的资金开始流向股市、创业投资和新兴产业，而不是像以前那样，认定买房是最安全的投资方式。
所以，现在的问题不是要不要救楼市，而是别死太快，等我转型。
大家回顾过去20年的经济增长就能发现，地方政府手里握着土地，开发商从银行贷款拿地，而老百姓没啥投资渠道，只要有钱就会买房。
于是房价一路上涨，还形成了一条自我强化的循环路径，除了天量的房贷和土地出让金，还有原材料、家居、家电等一大串行业的消费和就业捆绑在上面，房地产对经济的影响越来越大，所以每次遇到点儿困难，马上去抓这根稻草。
而且大家普遍意识到，房子不仅是刚需，更是财富保值、增值的主要手段。尤其当身边的亲戚朋友疯狂加杠杆，没过两年房子就飙了个几百万，再稳定的情绪也就没办法坐以待毙了。
这种暴涨行情，让更多人带着投资心态入场，房子变成了金融资产，流通速度加快，不断推高价格。
当然，最疯狂的还是开发商，恒大巅峰时期的土地储备高达3亿平方米，债务规模突破了2万亿。甚至市场上都开始流行一种说法，你想在哪儿买房，恒大就会在哪里盖房。
这种打鸡血的扩张策略在市场好的时候问题不大，但只要风向一变、市场遇冷，庞大的债务链条瞬间就会变成企业负担。
2015年的货币宽松，让楼市迎来一波大行情，但是到了2018年之后，“房住不炒”成为政策的主基调，虽然还有人在疯狂加杠杆，但绝大部分人是想加都加不上去了。
中国居民的杠杆率从2008年的18%飙升到了60%以上，房贷支出成为普通家庭的最大开销。而地方政府严重依赖土地财政，卖地收入甚至占到财政收入的40%以上。
高房价不仅绑架了地方财政，还导致年轻人生活压力加大，社会消费能力受限，这些都在无形中拖累了经济活力。
于是真正的拐点出现了，2020年三道红线政策出台，严格限制了房企的融资能力，开发商的资金链开始紧张，房地产的全民狂欢也就进行不下去了。
过去二十年，房价上涨的逻辑是“土地稀缺+需求强劲+金融支持”，但现在，这些条件完全逆转。
土地不再稀缺，人口进入负增长，银行不再鼓励加杠杆，房价上涨的动力被抽空。 这也就意味着，房地产已经不可能像过去那样“躺赢”了，市场也进入了一个新的周期。
更重要的是，政府的态度也发生了根本性变化。
过去，每次市场低迷，政策都会出手稳住，但现在政府的重点不是“保房价”，而是“保交楼”。 这也是为什么最近两年，大家看到的是“盘活存量房”“城中村改造”这样的政策，而不是大规模的刺激措施。
市场和政策的共识已经形成，那就是——房地产，回不去了。
今年的两会报告已经明确了新的经济发展方向，核心关键词是“新质生产力”。
简单来说，就是未来的增长要靠科技创新、高端制造业、新能源、数字经济，而不是靠开发商盖房卖房。
过去二十年，中国通过房地产完成了工业化、城镇化的跃迁，现在，经济增长的逻辑要从“卖房子”变成“卖技术、卖产品”。
2024年，中国的汽车出口超过600万辆，新能源汽车出口首次突破200万。光伏产业的全球市场占有率超过70%，成为外贸出口新的支柱。国家持续投入新质生产力，AI芯片、算力中心、人工智能+机器人成了资本追逐的新风口。
可以说，中国的经济重心，已经从“炒地皮”转向了“拼科技”。
而地方政府的财政模式，也在悄悄调整。过去，卖地收入占到地方财政收入的40%以上，但现在，土地市场降温，地方政府开始寻找新的增长点。
比如2023年，杭州的土地出让收入下降了30%，但高兴技术产业的税收却增了15%，2024年，杭州的云计算产业市场规模突破了2000亿，相关企业数量超过了3000家，其中80%是最近5年崛起的本地科创企业。
经济结构的调整，也直接影响到了市场的投资逻辑。
过去，大家的共识是，买房是最好的投资，最稳妥的资产配置方式。 但现在，越来越多的资金开始流向股市、基金、创业投资。
这一切都说明， 未来的经济增长要靠科技、制造业、新兴产业，而不是靠盖房子。政府不会让房地产市场崩盘，但也不会让它再回到过去那种狂飙突进的状态。
这个趋势，已经不可逆转。
房地产的黄金时代已经过去，现在的市场不再是“只涨不跌”的单行道，而是回归到正常的供需关系。
政策不会再大规模救市，但会维持稳定，避免系统性风险。银行不会再无条件支持房贷，而是将资金更多投向科技、制造业等新兴产业。市场也不再盲目相信“房价永远涨”，越来越多的人开始思考更合理的投资方式。
未来的房地产市场，会更加理性，更加接近普通人的居住需求，而不是过去那种投机盛宴。房子，终究还是要回归到“住”的本质上。
此文完。
