近期，基础设施公募REITs产品2024年上半年主要经营数据陆续发布，华夏和达高科REIT旗下和达药谷一期项目的经营表现稳定亮眼，和达药谷一期研发办公及配套商业部分出租率继续稳定在93%以上，配套公寓稳定在96%以上。在全国生物医药产业总体承压的环境下，和达药谷一期项目的稳定经营表现可以说十分亮眼。而这与其优越的地理位置、聚焦产业的特殊性以及运管机构的配套服务密不可分。

2023年11月，在浙江省杭州市钱塘（新）区高质量发展大会上，“中国医药港”宣布正式启动。杭州医药港在生物医药产业的发展规模上已占据杭州的半壁江山。其在产业集聚、政策支持以及平台资源导入方面给予和达药谷全方位的支持与协助。

产业集聚

杭州医药港作为浙江省生物医药与医疗器械产业集群核心区、杭州市生物医药“一核四园多点”的唯一核心区，集聚了默沙东等生物医药企业1700余家；全球药企10强中，有7家落户在此。中国科学院杭州医学研究所、浙江大学创新药物研究所、杭州协和产业创新研究院等多家研究所也汇集于此，区域已经形成完整的生物医药产业链，产业集聚优势显著。

万物生长大会公布的2023年杭州市独角兽（准独角兽）榜单，钱塘区生物医药领域入选准独角兽企业31家，占年度上榜生物医药企业总数的75%。其中落户杭州医药港的企业有26家，占比约84%。

资料来源：根据公开资料整理

政策支持

钱塘区出台《关于实施钱塘“领飞计划”打造新时代高能级产业发展战略平台若干政策意见》（钱塘管发〔2022〕2号）以及《关于钱塘区MAH生物医药专项政策（征求意见稿）》等多项生物医药产业发展专项政策，覆盖研发经费支持、产业生态搭建、产业集聚发展、MAH产业建设等多个方面，助力生物医药产业发展培育。

资料来源：根据公开资料整理

资源导入

杭州钱塘新区产业发展集团有限公司为杭州医药港主要园区运营商，杭州医药港在引进企业时会与和达药谷园区进行资源匹配。除却园区运营商的招商政策外，杭州医药港的资源倾斜也必不可少。

生物医药是典型的资金密集型和技术密集型产业，具有高投入、高产出、高风险、长周期的发展特性，其前期设备资金投入巨大；同时，监管层面对生物医药制品的生产环境具有严苛要求。这两者使得生物医药企业在物理空间的选址方面慎之又慎，其产业的特殊性也决定了其一旦入驻，对园区的黏性较强，搬迁频率低，承租能力强，主要表现在：

一是药证绑定地址，搬迁难度偏大。根据《中华人民共和国药品管理法》《药品注册管理办法》以及《药品生产监督管理办法》等法律法规，生物医药企业的药品生产许可证上明确标明“生产地址和生产范围”，企业搬迁需要重新提交药品登记申请或新增生产地址申请，这都需企业完成相关质量研究和验证，汇总变更前后处方、工艺和质量标准一致的研究资料，再一并提交省药监局进行变更。地址变更耗费大量的人力、财力和时间，搬迁的巨大难度也使得生物医药企业在选址阶段考量较多，入驻后不会轻易搬迁，退租概率偏低。

二是定制化改造，设备投入成本极高。生物医药企业下属细分领域较多，不同细分领域在产品管线布局等方面存在差异，如需设立大动物实验、部分CXO企业有实验室和厂房特殊层高承重要求，从而各企业会根据自身需求定制个性化厂房。设施设备及厂房改造的投入成本少则百万多则千万，相比这前期巨额投资成本，生物医药企业对租金价格相对敏感度较低，承租能力较强。在高搬迁难度和高投入成本的影响下，生物医药企业租户的黏性极高。

生物医药企业产业链较长，从实验室研究、临床前研究、临床试验到审批上市、规模生产、流通销售，其研发过程中存在药物筛选、动物实验、安全性评价、临床试验等公共技术服务需求。同时，生物医药企业对建筑指标、通风、排水、电力能源等硬件设施设备具有专业性要求。这二者对园区的软硬件配套设施及专业服务提出了较高的要求，使得生物医药产业园区准入门槛很高。

和达药谷以产业需求为导向，针对生物医药产业不同细分领域对园区做高品质产业配套。和达药谷一期配备能源站，可保障企业车间环境、生产工艺的常年集中供能需求；和达药谷五期设有钱塘区检验检测中心；和达药谷区域配备4座能源站，覆盖周边多个园区；除此之外，和达体系内还设有浙江省生物医药制品一体化通关平台、冷链仓储物流基地，为生物医药企业提供产业链全流程服务。

图1 能源站

图2 浙江省特殊生物制品一体化通关平台

图3 钱塘区检验检测中心

也正因其完善的上下游产业链和产业的特殊性，尽管杭州医药港内部分生物医药企业受到不可抗因素导致搬迁，也依旧会在药港小镇内的园区进行选择。同时，企业在规模做大后也会在药港小镇内进行扩租或自建园区，如浙江华贝药业于和达药谷四期购置厂房、天境生物搬迁至和达药谷三期后在药港区域自建园区。

华夏和达高科REIT作为全国首单生物医药产业园区项目，生物医药租户的稳定性给本项目的经营表现起到了“压舱石”的作用。与此同时，和达药谷其他系列园区经营表现也较为亮眼，如和达药谷二期、三期、四期的出租率也长年稳定在90%以上，2023年下半年刚入市的和达药谷五期也在迅速爬坡，园区超半数房屋已被预定。

华夏和达高科REIT运管机构和达高科作为浙江省最大的现代产业园区运营商之一，其招商资源储备及运营管理能力毋庸置疑，未来运管团队也会力求提升项目的运营收益水平，实现项目现金流长期稳健增长，给投资人带来持续稳健的收益。

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