从今年一开年，一直十分火爆的房地产市场突遭到“寒流”，很多城市的现房根本卖不动，二手房市场更是遭遇了价格腰斩的情况。

好在我们从今年年中开始就接连颁布了数条政策支持，市场的修复效果已经在一二线开始逐步显现。

11月8日，我们财政部更是在新闻发布会上放出重磅消息，将在接下来的5年内安排十万亿用于地方化债。

其中还提到，专项债券可支持将存量商品房转为保障性住房。

在种种利好政策下，未来我们的房地产到底会有什么样的新发展趋势呢？

一、十万亿资金的漫灌

11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议表决通过了《全国人民代表大会常务委员会关于批准的决议》。

这便是我们最近讨论最多的十万亿化债“组合拳”方案，即增加地方债务限额6万亿元，用于置换存量的隐性债务。

同时自今年开始连续五年从新增的地方专项债券中安排8千亿元，专门用于化债，累计可置换4万亿元的隐性债务。

由此可以看到，未来直接增加到地方的化债的资源，将达到10万亿元！

对于各地闲置的存量土地、处理存量商品房、城中村改造等等情况，都可以用专项债券进行回收，被回收的存量商品房将转化为各地的保障性住房。

这对于2020年8月受到“三道红线”影响进入紧缩通道楼市来说，无疑是天降之喜。

在降低房贷利率、首付比例的同时，又有专项债帮助房企去库存的行动，资金将再次疯狂涌入房地产。

如何防止“大水漫灌”引发新一轮扰乱房地产市场的炒房热行为，我们的相关部门已经给各地打好了“预防针”。

随着各项政策的逐步落地，从明年开始房地产市场将会出现三大趋势。

二、房产市场或将出现的三大趋势

趋势一：消费者的消费理念趋于理性

从2005年开始，我国的房地产市场经历了17年的高速发展，在2022年的时候逐渐进入了需求逐步减弱的周期之中。

那时，很多国外媒体纷纷开始唱衰我们的经济。

高盛甚至在去年的6月12日发布报告，称我们的房地产市场将在未来数年内出现L型复苏，这将大大拖慢我们经济的发展速度。

但这个分析并没有说到点子上，房地产的市场需求主要有三方面构成。

一是城镇化带来的需求；二是年轻人结婚生子的需求；三则是改善性需求，而所有的需求背后隐含着一个问题——人口数量。

我们近些年来房价出现大起大落的情况，重点在于全球在2020年处于大放水的状态下，不单单是我们的房价在飙升，各个国家的房价也在上涨。

而受疫情影响，全球经济进入了收缩状态，这也导致我们的房价出现下行趋势。

很多媒体当时开始跟风炒作，把我们的房价下跌与日本“消失的十年”相提并论。

但光是人口增速以及城镇化进程的不同，就已经从根本上将这两个事件区分开来。

根据联合国针对我们人口数量的预测数据来看，我们的人口预计在2029-2030年达到峰值。

如此庞大的人口基数将再次带动我们的城镇化发展，要知道我们在2018年的时候城镇化率已经达到了59.58%，到2030年我们的目标是70%的城镇化率。

而在这期间，我国的房地产市场的需求依然旺盛，可以说房地产行业的发展走向最大的影响因素，便是人口形势。

人口形势向好，那么房地产市场的低迷可以看做是市场的一次调节，击碎房价泡沫，逐步于社会经济环境相同步的状态。

从今年第一季度的房地产相关数据可以看到，今年3月全国50个重点城市的新建住房成交面积环比增长115%，已经出现了较大的环比拉升的情况。

其中一线城市的房地产市场率先复苏，二三四线城市的新建住房的交易数据虽为增长状态。

但是同比去年的交易数据来看，仍呈现疲软的情况。

历史上一直处于偏高价位的二手房市场则遇到了真正的重创，根据数据显示，一些一线城市的二手房曾出现过高达58%的价格泡沫。

所以我们可以看到，很多城市今年的二手房价格近乎腰斩。

可以说当下新建商品住宅的增速已经开始恢复拉升状态，二手房的价格泡沫基本已经被消除掉了。

而这也是很多消费者突然发现二手房的性价比居然高起来了的原因。

但是经历过房价大起大落的消费者们已经变得愈发理性，现在大家都还在观望，大家都怕自己买贵了，所以市场的活跃度依然较低。

趋势二：房住不炒是大方向

房地产市场发展中出现了一个怪象，即存量现房越来越多，消费者却愈发谨慎。

谁都知道在如此庞大资金的救市的情况下，未来的房价只会涨不会跌。

但是因为疫情后经济低迷，中低收入家庭的负担越来越重，虽然有购房或者改善居住条件的想法，但自身的经济条件却无法满足他们的需求。

“房子太贵了！”、“生活成本太高了！”等等抱怨，说出了当下很多家庭和年轻人的心声。

今年11月17日，住建部旗下的《中国房地产报》刊登了篇《重新认识和肯定房地产业的支柱地位》的文章。

文中提到，现在首要的需要解决的矛盾是供需不平衡的问题。

如今存量房有过剩的风险，但无房可住的群体却一直在增加，所以各地的保障房模式的改革势在必行。

这样通过化债的方式开启保障房租住或者贷购的新模式，不但保障了低收入群体的住房问题，还能解决房地产企业的现金流困境。

同时，还能带动房地产相关上下游行业的发展。

再配合上我们在今年10月17日颁布的取消限购、限售、限价的调整措施，以及降低住房贷款的首付比例、开启浮动利率机制等等的一揽子政策，核心城市的房市已经回稳。

房子的属性终于回归到了原本的居住性上，想要将房子当做理财产品发大财的日子，将一去不复返了。

为了解决消费者信心不足的难题，接连出台的政策支持无疑就是一剂强心针，帮助房地产经济走出困境。

趋势三：租购并举成房产新趋势

租购并举的政策的出台，就是专门应对那些炒房群体的“炒而不住”的现象，这对于房地产市场来说有着深远的影响。

首先我们需要了解一下什么是租购并举，这主要是指让租房和购房两种方式并行发展，为各个收入群体提供多样性的住房选择。

在当下城镇化快速发展的进程中，流向城镇的人口越来越多，房价的变动肯定会与当地的经济发展情况成正比。

所以无论再怎么挤房地产的泡沫，也不过是让房价的涨幅变得不那么夸张罢了。

所以此前的仅靠购房来解决居住问题变得不再适用，尤其对于很多刚刚步入社会的学生，或者那些低收入人群来说是个沉重的负担。

所以我们二十届三中全会中明确提出了新的建议，完善保障性住房制度，为低收入等群体提供一条能负担得起的住房选择。

我们如今已经将保障性住房分为两种模式，分别是配租型和配售型两种模式。

其中配租型又分为公共租赁、保障性租赁住房两种。

前者是针对收入困难家庭解决住房问题，后者则是针对购房能力有限，但又不符合申请公租房条件的青年人，为他们解决住房问题。

而配售型保障性住房则是解决中低端收入群体的住房问题，是由各地政府提供优惠政策，单价远低于市场商品房的价格。

而这种房产与商品房的区别则在于无法在市场上流通，购买者仅有居住权和使用权，不得出租或者出售。

这个制度的优势在于，不论是租房还是买房居住，都会在社会公共服务方面将实现均等化。

例如大家都十分关注的落户问题、孩子入读公办学校问题等等，都将得到解决。

同时各地将陆续放宽对租赁住房公积金提取制度，鼓励人们提取公积金来支付房租，以此来减轻年轻人的居住成本问题。

由此可以预见，随着租购同权的推进，各地在未来完善保障房项目后，不论收入如何都能解决居住的难题。

再加上公共服务的同权影响下，整个房产市场将会拉开新的序幕。

此前通过炒房子就能“躺着赚钱”的场景已经一去不复返，甚至以租养贷的模式都很难维持。

从消费理性使房地产市场变冷，到重新扭转房产属性，再到租购并举政策的推行完善，这三大改变清晰的昭示着从明年开始，房地产将进入一条深度转型之路。

过往“投资主导”的态势已逐步转向“居住为本”，传统观念中“有房才算家”的固有认知，也正朝着“租购并举”的全新模式转变。

相信随着我们住房政策的逐步推进，大家常常抱怨的生活成本高的问题将会改善。

不论是买房还是租房都能享受教育、医疗等等政策的福利，这样我们广大群众的日子才会更有奔头。

结语

从我们经济进入快车道开始，房地产市场经历了太多的起伏。

我们接连出台的政策让消费者们从更为理性的角度出发，选择自己的居住方式。

多种居住模式的并行发展，将带动房地产市场的复苏和变革。

而房地产作为我们消费市场中的重要一环，将是解决拉动内需关键，只有真正打通了内循环，我们的经济才会真正迎来新的一轮腾飞！