当下，传统地产开发已经进入“冰封期”。
但有一个无需拿地、不背负债的轻资产赛道却以年均21.3%的增速野蛮生长，这就涉及一个名词，“代建”。
代建，不是新词，早在后“宋卫平”时代的绿城，就已经开始玩这个了，当前济南大部分绿城、蓝城、蓝绿的项目，乃至好多合作开发的项目，都是代建的。
到如今，TOP50的房企中，已有7成在布局这个赛道。
代建，咋这几年越来越火？
2020年"三道红线"后，恒大等房企暴雷引发行业地震，重资产开发模式难以为继。
代建呢，不占资金、低负债率，只是我出个品牌出个经验就能赚钱，成为了好多房企转型的方向。
有数据显示，2024年百强房企中80%已布局代建，较2021年暴雷前的市场参与度提升3倍。
与此同时，因为各种原因拿地的各地城投公司，手里有大量自己不会开发的“沉睡土地”，有数据说总量在接近2亿㎡，在加上24年左右房企暴雷后在全国范围内遗留的大量停工项目，催生出了巨大的代建需求池。
有数据表明，仅2024年上半年，TOP20代建企业61%业务来自政府及国企。
有动机，有需求，最关键的是，代建这玩意是真赚钱！
对比传统开发10%的毛利率，绿城代建能连续三年保持超50%的毛利率水平。
这就让无数房企宛若抓住“救命稻草”。
2025年预计代建渗透率达12.5%，对应1.2万亿市场规模，相当于再造一个物管行业。
而欧美成熟市场20-30%的渗透率，暗示着国内代建市场仍有翻倍增长空间。
这就难怪国内房企蜂拥而至了。
代建“三大派”
人分三六九等，肉分五花三层。
一个刚刚新兴的代建江湖，也催生出了几个派系，主要有三种。
一是资源派。
这个派别，也叫政府代建专业户，有资源、有门路，依托庞大的停工项目和城投库存的开发需求，发展的有声有色。
代表开发商有旭辉、碧桂园等。旭辉建管730万㎡政府代建占其总业务46%，碧桂园凤凰智拓专攻保障房建设。
这类项目虽费率仅0.4%-2%，但凭借规模效应和稳定现金流成为基本盘。
二是品牌派。
这个派别，入江湖早，有经验、有口碑、有效果，属于业内大哥性质。
代表开发商是绿城。绿城管理以3649万㎡新签面积断层领先，依托标准化产品系和成本管控能力，在民营代建领域保持20%费率溢价。
三是套路派。
这个派别虽然路数不大开大合，但胜在因地制宜且有效果，属于靠脑袋吃饭的活络人。
这个的代表房企就多了，这里列举几个案例：
蓝绿双城推出"小股操盘"共建模式，用5%资金撬动项目，2024年该模式贡献60%销售额；
中原建业首创代建合伙人机制，三个月拓城12座，2024年新增项目45%来自合伙人渠道；
龙湖龙智造绑定AMC机构，专攻不良资产盘活，2024年承接烂尾楼改造面积达320万㎡。
代建也不是一副百吃百灵的药
前文提到，TOP50的房企7成在布局，但仍有3成没布局。
当然不是这3成看不到这个蛋糕，而是在是这个蛋糕也有点糊嗓子眼。
代建模式也有自己存在的问题：
首先是回款问题。
从甲方爸爸一下变成乙方，境遇可想而知。
据相关数据，2024年，67%项目费率跌破4%，部分企业为抢份额将费率压至1%。
而且政府类项目更存在流程复杂、回款周期长达18个月等痛点。
比如某省会城投代建项目，因设计变更审批流程长达9个月，直接导致代建方资金成本咔咔增加37%。
这就很头大。
其次是品牌反噬问题。
人家找你代建，出了问题，购房者找的可是你代建品牌方。
比如，石家庄的绿城诚园三次延期交付，虽然问题出在委托方，但绿城就要跟着吃瘪，就要跟着挨骂。
与此相应的，品牌被骂后，代建模式也跟着被骂，进而变成对代建模式的不认可。
2024年TOP30代建企业超90%项目，去化周期普遍延长至18-24个月，较2021年翻倍。
还一个就是，代建这碗饭，不是谁都能吃的。
好多房企至今思维仍停留在拿地—建设—卖房—拍屁股走人的快周转模式，这个思维一样带到代建领域中，这就不好使了。
说白了，代建，就当了乙方了，就要有以前自己口口对别人声称的“服务意识”建设“服务体系”了。
真正专业的代建，需要具备金融纾困、多业态操盘、合规管控等20余项细分能力。多数房企进来，只是看见了“贼吃肉”，而没意识到自己没有“贼本事”，更没看到“贼挨打”。
传言，某TOP20房企，因为缺乏代建板块的税务筹划能力，导致项目利润被合规成本吞噬26%。
代建水深，想吃这碗饭，得磨好金刚钻。
