记者丨 宁晓敏
实习生 丨 夏路
出品丨鳌头财经
自2022年以来，金地集团销售额持续下跌。近日，金地集团（600383.SH）披露2024年10月份销售情况。
公告显示，2024年10月，金地集团实现签约面积39.4万平方米，同比下降46.80%；实现签约金额56.1亿元，同比下降49.00%；前10月，累计实现签约面积398.7万平方米，同比下降46.34%；累计实现签约金额584.2亿元，同比下降56.05%。
2021年、2022年，公司连续两年出现增收不增利现象。2023年，营收、净利双双下滑。2024年出现亏损，前三季度，实现营业收入410.03亿元，同比下降21.59%，归母净利润-34.1亿元，同比下降5978.05%，上年同期盈利5801.61万元。
销售低迷，业绩陷亏损的金地集团面临的债务压力凸显。截至2024年9月30日，公司总负债为2236.66亿元，较去年同期减少24.29%，虽然负债规模有所下降，但仍然较高；资产负债率为67.61%，处于较高水平。
鳌头财经注意到，自2023年6月开始，金地集团已经有接近1年多未在公开市场获取土地，公司未开发的土地以及在建和已建成未售出的房产即存货仍超千亿。截至2024年9月30日，公司存货为1096.44亿元。
存货规模较大，反映出金地集团仍有较多的项目资源，存货的去化速度可能受到影响，存在存货跌价的风险。
销售低迷业绩陷亏损
受行业整体下行态势影响，自2022年至今，金地集团签约面积、签约金额连续发生下滑。
最新销售数据显示，2024年1-10月，金地集团累计实现签约面积398.7万平方米，同比下降46.34%；累计实现签约金额584.2亿元，同比下降56.05%。
销售额下滑的同时，受房地产市场大幅调整影响，一向稳健的经营业绩也出现了较大幅度调整。2021年、2022年，公司连续两年出现增收不增利现象。2023年，营收、净利双双下滑。
进入2024年，业绩延续下跌态势甚至出现亏损。2024年上半年，金地集团实现营业收入211.29亿元，同比减少42.67%。同期，净亏损33.61亿元，超33亿元亏损，也是公司自2000年以来最差的半年业绩。
2024年前三季度实现营业总收入410.03亿元，同比下降21.59%；归母净利润亏损34.1亿元，上年同期盈利5801.61万元；扣非净利润亏损26.57亿元，上年同期亏损7599.31万元。
业内认为，房地产行业近年量价下行明显，销售速度放缓，叠加房地产调控政策不断收紧使得购房者对未来市场预期不明确，进一步影响了购房决策，这是金地集团销售低迷的重要外部因素。
从企业自身来说，销售规模下降导致项目结转面积和毛利率下降，对利润产生负面影响。过去在市场行情高涨期，金地集团获取了一些成本较高的土地。而在市场下行期，这些项目的销售价格及流速不及拿地时的预期，导致项目的盈利能力下降，从而加剧公司面临的债务压力。
债务压力凸显降杠杆偿债
由于前几年的高歌猛进，公司偿债压力也在凸显。截至2024年9月30日，公司总负债为2236.66亿元，较去年同期减少24.29%；资产负债率为67.61%，处于较高水平。
土地市场上，自2023年6月开始，金地集团已经有接近一年多未在公开市场获取土地。截至2024年6月30日，金地集团总土地储备约3589万平方米，权益土地储备约1599万平方米，其中一、二线城市占比约75%。
虽然一年多未拿地，公司存货仍超千亿。截至2024年9月30日，公司存货为1096.44亿元，存货规模较大，反映出金地集团仍有较多的项目资源，但在当前房地产市场环境下，存货的去化速度可能受到影响，存在存货跌价的风险。而且过去获取的土地等存货成本可能较高，若市场销售价格不理想，会对公司利润产生较大影响。
债务压力下，金地集团聚焦降杠杆偿还债务，8月12日，金地集团一笔4.8亿美元的海外债到期，这是公司今年规模最大的一笔债券到期。
据悉，该债券是金地集团于2021年8月发行的，票面利率4.95%。8月9日，金地集团已将4.91亿美元存入支付代理人指定银行账户，以全额偿付到期票据本息。本期票据兑付后，金地集团无存续美元中期票据。
根据克而瑞监测，2024年金地集团共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS（证券化融资工具）到期，涉及到期规模约180亿元。偿付压力主要集中在上半年，共有本金91亿元的债券到期。
金地集团表示，截至6月底，公司累计偿还了境内公开市场债务约136亿元，同时8月已如期偿还到期的4.8亿美元债，已无存续境外美元债。2024年剩余待偿还公开市场债务为11月-12月份合计到期的30亿元中票。
为加速存货去化，金地集团加大了销售回款力度。2024年上半年，金地集团经营性现金流流入多达45.90亿元。
此外，金地集团2024年上半年也暂停拿地，全力保证债务偿还。在金地集团各种调整下，截至目前公司各项债务也顺利兑付，并未出现违约。
为寻找新的业绩增长点，金地也在寻求多元化发展，商办物业、代建业务等也有所布局。金地代建业务目前已布局全国60座城市，管理服务项目超215个，累计签约管理面积约达到3330万平方米。
2024年三季度内，金地集团产业业态已遍布深圳、上海、广州、成都等7座城市，其中，上海产业业态于2024年前三季度的累计租金已达到3.43亿元，出租物业数量达9座。
金地集团董事长徐家俊称，公司通过大宗资产处置、加速销售去化、积极拓展融资渠道等手段，积极筹措偿债资金，并完成公开市场债务的如期兑付。公司主要股东也都在通过不同方式为公司发展提供支持。
