中国黄金珠宝界巨头周大福销售额超爱马仕、黄金暴涨、年增百家门店，依然无法让实控人香港郑氏家族坐享财富和成功的喜悦。

另一大主业新世界发展业绩受到冲击，旗下新世界百货连亏4年，上市公司市值下跌导致财富缩水，让郑氏家族开始加速进行资产腾挪，从新世界发展旗下陆续转出优质资产。

本文，睿和智库试图揭开郑氏家族的“资产腾挪”路径以及投资版图，看郑氏家族如何守住财富，未来如何继续造富。

郑氏家族施展“资产腾挪术”

6月26日，新世界发展宣布，以14.4亿元向周大福企业子公司出售天得发展30%股权，底层资产是去年刚刚落成的深圳前海周大福金融大厦。出售完成后，周大福企业享有该写字楼+商业物业100%权益。

无独有偶，去年同月、同买卖双方，周大福企业以每股9.15港元，要约收购新世界发展旗下新创建的全部已发行股份，最终以14.5%的每股溢价共计350亿港元完成收购。

其实，周大福企业和新世界发展是“一家人”，都是郑氏家族旗下资产，而且属于母公司与子公司的关系。

通过股权结构表可以看出，上述两笔交易主要是母公司收购子公司，又或孙公司的资产。交易后最主要的变化是，新创建集团母公司从新世界发展变更为一家美国注册的公司，不再并入新世纪发展的财务报表中。

图表1：周大福及其他郑氏家族上市公司股权结构

数据来源：Wind、企业财报，睿和智库整理

除此以外，郑氏家族旗下公司涉及的关联交易还有一些。尤其是2021年以前，卖方多为周大福企业，买方多为新世界发展以及旗下的新创建，交易资产包括飞机租赁、香港巴士和轮渡运营权、宁波综合物业、有K11购物中心的上海写字楼等现金流稳定、位置优越的优质资产。

图表2:郑氏家族旗下公司部分关联交易

数据来源：公开信息，睿和智库整理

然而，2021年以后买卖方角色转换。

类似的好资产，母公司周大福企业不再“输送”给新世界发展，反而“拿走”了贡献近三分之二利润的新创建集团，以及5条轨道线路交汇的全新深圳前海周大福金融大厦。

不仅内部资产腾挪，郑氏家族外部收购和出售的资产腾挪也没停歇。

如近年新创建专注公路、保险、物流、建筑类的核心业务的收并购，减少交通服务、化石燃料、水务等投资。另外，郑氏家族从住宅商业领域发展至了公寓领域，尤其是保租房的建设和运营。新世界发展则自2020年开始加速出售一些商业、写字楼和住宅项目，其2024财年卖资产目标是80亿港元。

图表3:郑氏家族近年收购的资产（主要为新创建）

数据来源：Wind、公司公告，睿和智库整理

图表4:郑氏家族近年出售/剥离的资产（主要为新创建和新世界发展）

数据来源：Wind、公司公告，睿和智库整理

郑氏家族资产腾挪为哪般？

与A股上市公司转让资产要求相似，香港上市公司也需要及时披露信息，并符合关联交易相关规定，保护小股东利益等。在各类监管条件下，郑氏家族依然要进行资产腾挪的原因是什么？

对此，睿和智库从以下几大官方回复原因中进行分析，却发现了不太相同的结果。

首先，新世纪发展所持物业亏损或低收益，影响报表，但新建物业仍在招商中，出租率或将攀升。

公告显示，深圳前海周大福金融大厦写字楼的出租率并不理想，商业部分的出租比率仅有33%，写字楼部分出租率也只有37%，预计今年6月至8月每月亏损约400万元。2017年出售的上海华美达广场也属于低收益资产，新世界发展运营10多年后，该项目未经审核综合资产净值为-180万港元。

不过，深圳前海周大福金融大厦刚刚开业，尤其是位于前海自贸区五条轨道交通交汇处，出租率可能逐渐提升，目前无法给其下定义为亏损资产。

其次，降负债也是其出售旗下资产的官方说辞，但净负债率却在攀升。

财报数据显示，新世界发展资产负债率在2019年以后突破40%，并开始攀升至50%以上，明显高于新鸿基地产、长实集团不到30%的水平。而据新世界发展最新披露的2023/2024中期业绩公告显示，其净负债率为49.9%，比2023年6月的47.7%还上升了2.2个百分点。

再次，补充现金流是最现实的原因，但现实也和预设不同。

新世界发展因为转让新创建集团，造成终止经营业务类目净亏损82.57亿港元，进而影响当期财报由盈转亏。同时，新世界发展从200多亿港元的股权出售收益中，拿出了40亿港元对全体股东派发了特别股息，短期利好股东但长期来看则是上市公司收益减少。

在睿和智库看来，有关郑氏家族腾挪资产，有几下因素需要关注：

一、郑氏家族资产缩水，上市公司市值普遍下跌。

2024年《福布斯》杂志公布的2024年度香港50大富豪榜，新世界主席郑家纯家族排名第3，身家达221亿美元。该杂志称，由于内地需求放缓，他与家人共有的财富较去年减少了近70亿美元，是今年按净值计算的最大跌幅。

另外，周大福、新世界发展、新世界百货的股价近几年也下跌明显。截至今年7月2日，同港资地产股长实集团、恒基地产、新鸿基地产等维持住了千亿港元市值相比，新世界发展市值已从千亿跌至不到两百亿港元，新世界百货更是降至个位数，另外周大福也跌至不足千亿市值，仅新创建市值维持稳定。

二、重新配置资产，寻找可持续发展、更高估值的业务组合。

从郑氏家族旗下四大上市公司的利润表可见，2019年前房地产业务相关的新世界发展净利润在百亿规模，是家族的“造钱机”。而到了2020年以后，房地产业务受周期调整影响较大，且百货连亏四年，家族财富来源主要依靠珠宝品牌周大福，同时近些年新创建集团开始发力，净利润开始逐渐提升。

图表5:郑氏家族旗下四大上市公司近6年股东应占溢利（单位：亿港元）

数据来源：Wind，睿和智库整理

因此，无论是转让新世界资产到周大福企业旗下另一子公司名下，还是近期新创建旗下的富通保险更名为周大福人寿，都可以看出来郑氏家族更看好周大福的品牌价值，且欲将盈利能力减弱的新世界业务精简，不再为其“输血”。

三、新创建业务已成熟，市值支撑可独立。

新创建是郑氏家族多元化业务的主阵地，基建业务道路、能源、水务和港口及物流四大范畴，服务业务包括设施管理，如香港会议展览中心、免税店，建筑及交通，还有金融、证券等众多业务。

但郑氏家族也发现，虽然业务很广且有盈利，但因绑定的母公司（新世界发展）主营业务为房地产，对新创建股价和市值提升并没有太大作用。

因此从提高盈利预测和估值的角度考虑，新创建要从新世界发展中独立出来，而其独立后的市值保持稳定，并超过了此前的母公司新世界发展的市值，已证明郑氏家族这个决策是正确的。

投资不是刮刮乐，资产要主动管理

香港作为全球最繁华的商业中心之一，创造了无数亚洲商业传奇，并催生出了众多备受瞩目的世界级富豪。

郑裕彤家族（周大福+新世界发展），与李嘉诚家族（长和系）、李兆基家族（恒基地产+中华煤气）和郭得胜家族（新鸿基地产发展、数码通、新意网）并列被誉为“香港四大家族”，掌握了巨大的财富。

郑裕彤，原为广州绸缎商之子，后继承岳父周至元的周大福，成为新掌门人，并推出9999千足金标准抢占黄金市场，继而创立了新世界发展，投资触角遍及房地产、金融、医疗、科技等众多领域，家族财富也随之激增。

郑裕彤在2016年因病去世后，长子郑家纯接管家族生意，目前兼任周大福珠宝集团、新世界发展、新创建集团三家公司的主席兼执行董事，包括郑家纯的三个儿子和一个女儿等郑家三代也已进入家族公司管理层。

其中，郑家纯长子郑志刚，目前担任新世界发展执行副主席兼行政总裁和周大福集团执行董事，还是投资机构C Capital和购物中心品牌K11的创始人，被视为郑氏家族企业的未来接班人。

创业不易，守业更不易。

从目前郑氏家族的投资版图来看，在郑裕彤的实业创业基础上，2000年后家族更偏向进入投资领域，设立了C Capital、六脉资本 Creo Capital、Astera Capital Partners、观博啟城多个投资平台，包括联想控股、中国平安以及小鹏、蔚来、商汤科技、京东物流、小红书等目前众多知名企业都有郑氏家族的资金注入。

图表6:郑氏家族旗下业务平台

数据来源：Wind、公开信息，睿和智库整理

然而，投资并不能获得确定性的收益回报，尤其是风险投资。因此，郑氏家族也在布局上市公司甚至是上市公司的控制权，参与企业管理获取更多回报，并以不同领域的布局抵抗周期风险。

除郑裕彤创立的四大上市公司外，郑氏家族还手握很多上市公司的股权，多数为控股大股东，相关管理层已被郑氏家族渗透。

图表7:郑氏家族持有上市公司股权以及盈利分红概况

数据来源：Wind，睿和智库整理

不过，从净资产收益率（ROE）和股息率来看，最赚钱和分红高的资产还是周大福珠宝和佐丹奴国际，最近一年的ROE分别为22.37%、15.31%，股息率分别为6.51%、11.55%。然而，其他资产收益率并不高，还有很多为负，也有部分多年未分红。

睿和智库认为，无论是出售资产、收购资产，还是资产的内部腾挪或者私有化，其实都是主动进行资产管理和配置，最终依然要看投资回报率。面对如今IPO收紧、资产估值下调、优质资产稀缺，投资不能当成刮刮乐，一夜暴富不复存在，而是要做耐心资本，也需要能力与之匹配。

正如巴菲特所说：“因为我把自己当成企业的经营者，所以我成为优秀的投资人；因为我把自己当成投资者，所以我成为优秀的企业经营者。”

可以见得，投资一家公司，就是和这家公司成为生意合伙人，但最好选择自己了解的，有良好前景的，能管理的好的生意，当然最好还是以一个有利的价格购入。

目前，对于郑氏家族而言，资产可以不是巨无霸，但需要盈利，还需要有好的估值。新世界发展虽然失去了新创建，百货也日渐式微，但是却培育了K11，新世界百货也被改造成新世界时代汇，主动求变后一切都在向好的方向发展。

而对于郑氏家族的其他投资，是及时止损变现，还是追求长期利益继续持有，是不同选择，也必然要承担相应的结果。

结语

郑氏家族缺钱吗？答案肯定是不缺钱。

一代二代积累下来的财富，足够保障整个家族拥有富足的生活。但是，对于第三代而言，如何守住家业，乃至创造出超越前辈的创造的财富，成为了他们的共同追求的目标。

2024年，是周大福创建的第95年。但是，随着投资版图继续扩张，若所有资产都逐渐冠以周大福的名字，都追求像周大福人寿一样的“周大福”化，从品牌运营角度，以及房企统一金融和物企名称的实际案例而言，不一定是一件好事。

未来，是资管、数字化、产品力、品牌建设、国际视野等多维度能力集合竞争的时代，也是周大福做百年企业继续发力的重点。