刚刚过去的8月8日，恰逢龙湖集团创立三十周年。十天后，8月18日，龙湖集团迎来了而立之年后的第一份中报。

波动的市场环境中，龙湖的自律已经成为行业样本。靠着稳健的财务水平，当行业内多数房企都处于转型阵痛期时，龙湖始终能实现平稳向上发展。而在“一个龙湖”生态体系下，龙湖开发、运营、服务三大业务板块协同发力，更是在行业转折之际为龙湖建立起坚固的护城河。

2023年上半年，龙湖集团继续迎来正向增长，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达65.9亿元，归母净利润80.6亿元，归属于股东的核心净利润同比增长0.6%，毛利额139亿元，毛利率为22.4%。其中，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入达到122亿元（不含税），同比增长10.4%。

截至今年6月底，龙湖集团的经营性利润占比过半。谈及战略变化，龙湖集团董事会主席兼执行官陈序平表示：“龙湖不再依靠负债规模的增加，去驱动资产规模的增加和销售的增长，将更加看重运营及服务航道的利润占比。”

增长引擎换轨，商业航道开始贡献正向现金流

目前，龙湖集团的运营板块包括包括商业投资、长租公寓两大业务，服务板块则包括由物业管理和智慧营造两大业务。过去，在龙湖集团的营收结构中，地产开发业务是绝对的主力。如今随着房地产逐渐告别规模驱动时代，走向精耕细作，运营和服务业务所取得的净利润已经超过50%，利润结构更加优化。

财报显示，2023年上半年，龙湖集团运营业务实现租金收入63.3亿元（不含税）。其中，商业投资、租赁住房、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

商业是保持城市活力的动力之源，而作为龙湖旗下亮眼的商业品牌，“天街”早已深入人心。

众所周知，在商业地产界有句响亮的口号，就是“一座天街，改变一座城。”龙湖商业通过精细化的运营思维和管理水平，构成其独有的品牌气质，让天街成了许多城市商业氛围不可或缺的发展新动能。

据了解，龙湖自2015年开始商业的网格化布局，截至2023年上半年，已获取141座商业项目，其中含超30个轻资产项目，在北京、杭州、重庆等一二线高能级城市实现了网格化布局。

从重庆北城天街出发，龙湖商业的商业运营能力日臻成熟，已经具备从空间场景营造、空间创新运营，到空间价值赋能的全链条能力。正是基于过往的这些投入，龙湖已在高能级城市储备了丰富的商业项目，商业投资航道开始贡献正向现金流。

早在今年3月龙湖举办的2022年业绩会上，陈序平就曾说过：“经过这波周期，龙湖应该是仅有的‘开发+运营+服务’格局没有被稀释的头部房企。”而对于商业板块，陈序平更是坚定表示：“龙湖的‘空间即服务’底色不会变，即使在行业最困难的时候也没有变。”

当房地产发展的底层逻辑发展变化，伴随着龙湖商业在运营方面的持续精进，如今，非房地产开发业务已在龙湖集团的业务板块中成为新的增长引擎。

7月27日，中金公司曾发布研报指出，龙湖集团较早跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务。中金认为，在稳健财务加持下，龙湖多元业务多点开花，有助于提振集团利润与现金流，助力估值释放。

面对未来，陈序平也在业绩会上表示：“坚信经历了风雨考验的龙湖，短期内已具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长的动力，长期具备可持续发展、穿越周期的内力。”

上半年开业5座商场，轻重并举深化网格化布局

在走向高质量发展的道路上，龙湖的商业项目也一直在坚持有质量的增长。

继2022年开出首个轻资产天街及首个轻资产星悦荟项目，2023年上半年，龙湖集团如期新增运营5座商场，布局城市包括杭州、长沙、宁波、苏州等地，其中2座为轻资产。

4月29日，龙湖杭州国芳天街亮相，这是龙湖在浙江网格化布局的第9座天街，同样是个轻资产项目，该项目集购物、休闲、Loft商务办公及酒店等多功能为一体，商业体量7.5万平米。

5月20日，龙湖长沙天街顺利开业，这是龙湖商业在长沙落地的第2座天街，商业面积约10.5万㎡。开业两日，长沙芙蓉天街总客流量达33.5万人次，总销售额破2362万元，整体出租率达99%，开业率达98%。城市及区域首进品牌、旗舰店超60%。

6月的最后一天，首开龙湖苏州胥江天街和宁波海曙天街同步开业。据悉，这是龙湖商业分别在苏州的第4座天街和在宁波的第2座天街。其中胥江天街典型的超级TOD综合体项目，总商业体量达10万㎡，以“家庭消费”为主题，打造苏州古城区高品质精致生活新地标；海曙天街以“城市灵感焕新空间”为定位，带来30%首进品牌，以强大的品牌矩阵焕新城市灵感生活新方式。

苏州胥江天街/企业供图

数据显示，开业三天，海曙天街总客流就突破43万，总销售突破2700万，会员消费占比达65%，且物美超市、星光嘉映影院、CAMEL等12个品牌全国销售第一，优衣库、NITORI、UR、KKV等超20个品牌销售位居浙江第一。

随着5座新商业项目的启幕，龙湖商业的网格化布局进一步加深。而每个新开业的商场都顺应一二线核心城市发展轨迹，落子于城市发展的关键节点，以天然的空间运营禀赋，助力城市新兴商业区块发展。

截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，运营总建面为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率95.4%，合作品牌超6500家，战略合作品牌超400家。

展望2023年下半年，据陈序平透露，约有6座天街将于2023年下半年在北京、上海、重庆等城市开业。其中9月1日，龙湖商业在北京打造的第八座天街、朝阳第二座天街——龙湖北苑天街将正式亮相。

商业场景焕新升级，一店一策制定经营战略

作为商业地产领域的头部玩家，龙湖商业在延续轻重并举战略，完善一二线核心城市网格化布局的同时，也在不断修炼运营“内功”。

据龙湖集团透介绍，从今年年初开始，龙湖集团便结合当下消费场景，对全国多个商场进行从空间品质到品牌矩阵进行改造升级，持续引领都市生活新风尚。

陈序平表示：“经过一段高速发展之后，结合当下的消费场景，重新梳理商业战略，洞察整个形势，我们发现不同城市、不同位置、不同能级，表现是不一样的，所以今年初我们对商业项目重新做了产品的分级，更加匹配空间场景的创新表达和内容运营差异化打造，更好与商家、消费者实现链接，一店一策实现经营策略。”

比如一些能级比较高的项目，陈序平认为，客户对消费升级、零售升级的要求是比较高的，企业应该主动调整提升这些高能级城市的零售定位品牌。

据悉，2016年开业的上海虹桥天街，是龙湖集团开业比较早的商场之一，随着大虹桥板块热度的持续提升，龙湖也乘势启动了虹桥天街新一轮的焕新升级。目前，该商业体已启动分阶段改造，最早启动升级的为负一、负二楼与虹桥TOD的特色街区“一里九巷”，集团围绕定位升级为“城市灵感策源地”，将场景焕新打造为可供citywalk、夜游的新潮空间。

在龙湖看来，无论是大虹桥迅速重启带来的高人气，或是疫情后大家消费需求的变化，都在呼唤新的资源、服务适配。

陈序平指出：“类似这样的项目还有很多，龙湖从筹备期支持的项目优中选优，打造标杆精品，持续推动存量资产的改造，焕新我们的天街品牌。同时，我们也联动合作伙伴轻重并举，为城市网格化布局，为整个天街实现更好的业绩。”

受益于消费复苏，龙湖商业持续在空间布局、品牌招商等方面精进创新，陈序平透露：“龙湖也关注到疫情后餐饮业复苏快于零售业，上半年很多项目主动提升餐饮比例，从20%比例提升到25%，最高提升到30%。”

如上海虹桥天街引入了原间小酒馆和炙牛焰上海首店；上海闵行星悦荟迎来了区域首店斑马精酿的进驻；南京龙湾天街进驻了豪德亨江苏首店、傣云边江宁首店、二元牛江宁首店、食牛獣江宁首店；南京江北天街引入了许府牛、花鹅记南京首店以及李想大虾、苏小主等江北首店；合肥瑶海天街则吸引了禧熊烤肉、喜茶等瑶海首店的入驻。

基于上述改变，龙湖商业的出租率稳步修复，同店营业额和同店日均客流相较去年同期均实现超20%的增幅。相信在多种场景和业态的焕新升级下，龙湖集团将进一步激活商业内生动力，为消费者缔造更多美好生活空间。