我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，2021年上海投资房产买在哪里比较好？有没有觉得比较好的板块，或者是未来发展会比较快的？我现在有看两个板块，一个是临港，一个是南大板块。临港实在太远，而且不知道未来需要多久去发展，南大板块据说以后是智能科技城，看起来发展会比临港更快一点，但是周边没有什么房子。只考虑投资收益率，不考虑自住，另外手上有一套学区房，现在出手是不是比较好的时机？

沪叔：你好，买房投资首先看趋势，目前上海这一轮周期差不多结束，现在进场收益可能没有去年高，楼市周期一般大涨1年，横4年，长持比较看好。

对于纯投资，有以下三种打法：1、楼市是有轮动效应，房价涨跌有先有后，买没有怎么涨过的价格洼地。2.买在楼市周期中价格比较坚挺，虽然之前涨过，具有抗跌性的。3.有强大的规划，目前尚处于产业新城的萌芽期、成长期的板块，很显然临港属于第三种。学区房明年上半年出手比较好，一般开学9月之前学区需求比较强。

提问：沪叔好，上海户口，嘉定安亭一套房，自住不想卖。在花桥一套房预计可以卖200万（缓慢增长），南通一套房110万（苏通科技产业园，根本没涨），目前想把两套房都卖了，换成上海更优质资产，只考虑投资，也就是上海买二套房首付资金310万，可以再加点手里现金，预算是500w的房子，请问买哪里升值潜力大，新房和二手房分别说一下，目前不卖上海房的情况下，社保系数按0.1算，积分是42。谢谢啊。

沪叔：你好，按照当下上海二手三价就低政策，500w总价新房首付7成要350w+，500w总价二手房首付8成要400w+。

①置换周期久：目前环沪地二手流通速度缓慢，您当下置换两套房子的时间成本不低。

②打新：按照您当下打新积分，基本只好考虑不触发积分的新盘，按照500w总价段对应的新盘最优地段就是外环外的近郊版块，比如徐泾，泗泾，九亭，南翔这类，能买的到不在地铁附近的新盘，这类盘一般不会触发新房积分（热度较低）。

③二手选择框架：500w可以考虑近郊活力版块的二手次新或动迁小2房，这个具体版块或小区需要具体沟通。

④安亭是否要置换：实际上安亭是上海远郊里面，既有价格上限且房价跑输楼市大盘的版块，如果你目前居住的房子可以动，不如整体置换，去更优质的地段，考虑更核心的地产。

提问：沪叔您好！我的情况大致如下：已婚，夫妻双方一方刚落上海户籍，小孩已统筹入公办小学（普陀区长风片区）。打算在长风片区购买一套小户型自住。2017年在异地购有一套公积金贷款的房子。请问依据目前的政策，三价最低，以及二套房首付比例较大，请问沪叔，是否有更好的购房逻辑提供参考？感谢！

沪叔：①首付判定以征信为准，公积金系统全国不联网，如夫妻之前只有过纯公积金贷记录，在沪商贷仍然算是首套，按照当下三价就低准则，首套房客户建议提前备好65%的首付资金。②为了孩子陪读在长风片区考虑小户型，可以参考学校附近的房子，尽可能房龄新，如是老楼梯房建议选择已经做过美丽家园改造的，长风片区整体城市界面在普陀区内属一二，只要房子本身选择的对，过渡后依然好脱手。

提问：沪叔你好，本人去年毕业的，目前61分左右，首付能拿出270-280w左右，目的是投资+自住，投资的比例要大一些，前几年是不准备自住的。1.今年本来是准备打新房的，但是第一批次四季都会分数不够，第二批次的招商璀璨和江桥南山项目估计也不太够，其他的项目感觉都太偏了，所以想问下是否应该继续打新呢？看着新房的联动价和最后的挂牌价都在不断上涨，也有点着急。2.如果买二手房的话，本人比较看中地铁以及房龄，希望近地铁，房子能是2010年后的，对学区的要求不大。最近看了嘉定南翔和江桥的二手房，看南翔路站附近的地铁房已经到6万甚至7万了，是不是现在南翔的房价是高位了，不知道性价比和升值潜力还高不高？江桥我主要看的龙湖天濮附近的小区，沪叔不知道您推荐南翔还是江桥板块，如果是江桥的话，我应该重点关注哪个区域？3.投资角度看，还有哪些二手房区域是我可以再关注一下的？谢谢

沪叔：你好，目前在上海打新和二手房的资金比例是不一样的，在关注积分的同时，提前要做好首付的了解和准备。新房首贷首付最低35%，二贷首付最低70%。二手房按照新政“三价就低”原则，首贷首付成本65%左右，二贷首付成本80%左右。由此再根据你的收入情况，月供还款能力，大致确认自己可否贷足余下的比例。

①今年二批次新房开盘价有部分是比新房联动价或是3年前旧批次推出来的要高，但也不乏有持平的价格。但整体仍处于限价水平下，但凡非远郊新盘，和同板块次新相比，仍然有或多或少的倒挂价格。

②北江桥和南翔的部分版块，形成了次新社群，短期看价格6-7w甚至更高，有些已经高出了外区客的价格认知，但本区房源仍在此价位段有不低的换手率，说明当下不论是龙湖天璞，保利江桥二手的7w，还是留云湖华润中央公园二三期的7w+，森林公馆的6.3w+，这个价格都是市场所认可的价格。次新商品电梯房在整个片区又都是香饽饽，短期内不会有高点一说，下一轮楼市期依赖版块就看谁在划水，谁会领跑。

③是否继续打新？61分的积分相对来讲，属于中间段积分，地铁盘难买，近郊非地铁盘好买，但这类盘注定是有鸡肋的缺点。三批次后续入市的颛桥宝华紫薇花园，房源较多，也可以关注。

接下来的上海楼市，给大家几点买房忠告：1.上海楼市库存远低于其他一线城市，目前去化周期一个多月，加上上海6月新出落户定向开放对世界top学校的留学生，拆迁户的入场，上海楼市是不缺购买力！2.买房选筹很关键，现在不同板块，不同产品分化差异不同，未来跑输大盘的，价格抗不住的房子，有以下几个特点：①地段差无学区加持的老破小②城乡结合部洼地远郊房③户型差，没有电梯，缺少车位④老破大，享受不到市区资源辐射，产业价值低，人口流入几乎没有，无人接盘的房子。

3.刚需买房，先上车，房价涨跌概率都是50%，你应该抛掉对楼市涨跌的预测，房价“合适”的时候就是选择，在你需要买房的时候，比如结婚，比如改善。

4.不要等下跌，未来两个月是楼市复苏期，也是有购房力群体上车买房窗口期。

5.既要又要还要，先看看自己预算，十全十美符合自己心意的房子，一个字“贵”

我们统计预算300-500万刚需买房值得关注的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，上海本地人，已婚家庭，名下有一套房子，现在还有购房资格打算买一套房子投资，有没有推荐的板块啊？上海房价这么高，可以先去强一点的二线城市买房，到时候再置换上海的房子吗？

沪叔：你好，上海二套房投资的话建议看看大虹桥辐射区的房子，像泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方的房子都还不错，浦江镇、顾村的房子也有一定的潜力。一般来说，在上海的购房压力都比较大，不少人会考虑先在强二线城市买房再置换上海。理论上来讲，这样操作是可行的。不过，还要考虑一些现实的因素。二线城市的价格波动会更大，非常强调买入时机，比较适合高手去淘金。相比较而言，一线城市的房价更加稳定，投资者可以加杠杆，一提高负债率的方式来提高净投入的汇报。还有一个重要问题是，二线城市的总价比较低，因此收益回报都比较小。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。