《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。现实生活中又该如何规避夫妻共有房产交易风险？北京中恒信律师事务所马莉律师根据证据规则及审判逻辑，梳理分析了夫妻一方擅自出卖家庭共有房屋的理解及问题研究，供大家参考。

一、“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”的理解

《民法典》第301条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”从该规定可知，除非共同共有人之间另有约定，共有人要处分共有财产一般要征得其他共有人同意，否则就可能损害其他共有人的不动产所有权。

二、审判实践中应注意的问题

（一）夫妻另一方无权追回家庭共同生活用房

本条起草过程中，在就夫妻另一方是否可追回房屋的问题上，如果出现第三人耗尽所有财产仍无法取得房屋，而放任夫妻另一方以所谓家庭共同生活用房为由追回别墅、公寓等豪华住宅，则明显与社会一般观念不符。再加上“家庭共同生活居住需要”本身是一个主观判断问题，不同的人有不同的理解，故很难在司法裁量时加以统一把握。综上，在保护交易安全与维护家庭利益及稳定两者之间进行权衡，不宜对“家庭共同生活用房”作出例外规定。

（二）夫妻一方请求赔偿损失的构成要件

本条规定的夫妻一方请求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿。但考虑到侵权人与被侵权人之间因婚姻关系带来的人身关系、财产关系特殊性，在审判实践中，有几个问题需要明确：

1. 夫妻一方适用本条请求赔偿损失应以提起离婚诉讼为前提。一般认为，婚姻关系存续期间，夫妻一方不能向夫妻另一方请求损害赔偿。对此，本解释第88条也明确规定，夫妻一方只有在提起离婚诉讼时才能请求另一方赔偿损失。

2. 这里的赔偿损失不涉及精神损害赔偿。虽然本解释第86条将《民法典》第1091条中的“损害赔偿”明确规定为包括物质损害赔偿和精神损害赔偿。但就本条规范对象而言，仅仅针对房屋这一财产利益，与《民法典》第1091条主要针对精神利益相去甚远。《民法典》第1183条已经将精神损害赔偿明确界定在人身权益的范畴内这一前提下，如当事人仍依据本条提起精神损害赔偿，人民法院应不予支持。

三、如何规避夫妻共有房产交易风险？

夫妻共有房产是夫妻共同财产中重要的组成部分。现实生活中，经常出现夫妻一方擅自出售共有房产的行为，也引发了不少社会矛盾。因此，购房人欲购买此类房产时应当注意审查房屋的权属情况。签订房屋买卖合同应要求卖方夫妻双方共同到场签名并出示结婚证；其中一方若因故无法到场的，也应出具合法有效的书面授权手续，以有效规避由此引发的交易风险。