《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第一节不动产登记，第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”。

本条是关于预告登记制度的规定。

《物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。

本条继承了《物权法》第二十条，只是作了个别语词修改。将“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”的表述修改为“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”在买卖房屋后增加“的协议”三字，将“三个月”改为“九十日”。

在《物权法》之前，除了上海、南京等个别地方规定了预告登记，在全国范围内通行的不动产登记规范未规定预告登记。预告登记能限制开发商等所有权人的一物数卖行为，确保由买卖合同等产生的以不动产物权变动为目的的债权请求权得以实现。

《土地登记办法》“国土资源部令第40号”第六十二条：“当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记”。“对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明”。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效”。“预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记”。

《房屋登记办法》（建设部令第168号）第六十七条：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形”。

第六十八条：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理”。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”。

第六十九条：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记”。

第七十条：“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料”。“预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料”。

第七十一条：“申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）预购商品房预告登记证明；（六）当事人关于预告登记的约定；（七）其他必要材料”。

第七十二条：“申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权转让合同；（四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；（五）当事人关于预告登记的约定；（六）其他必要材料”。

第七十三条：“申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；（六）当事人关于预告登记的约定；（七）其他必要材料”。

以上均是对《物权法》第二十条的细化。

在不动产统一登记后，《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）及其实施细则、《不动产登记操作规范（试行）》均规定了预告登记。其中《不动产登记暂行条例实施细则》“国土资源部令第63号”第八十五条：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形”。“预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理”。“预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”。第八十六条至第八十九条作了更进一步的规定。

本条保留了既往的立法经验，除了个别词语调整，与《物权法》第二十条整体一致。

预告登记是以债权为对象的登记，它通过公示债权，巩固了债权人的地位，为债权向物权的转化提供了顺畅通道，是实现债权的保障，是标志将来不动产物权变动的登记。

（一）、预告登记的概念和性质

预告登记，又称暂先登记、预登记、预先登记等，在日本称登记，在我国台湾地区称为预告登记。

从比较法上看，预告登记概念有广义和狭义之分。狭义的预告登记仅指旨在保全债权请求权的登记对象为以不动产物权变动为内容的债权请求权；广义的预告登记了狭义的预告登记外，还包括物权变动实质已经发生，但因本登记申请不具备必要手续的情形。

比如，在日本的假登记制度中，因其法律规定物权变动采登记对抗主义，故物权在转让人向受让人交付之后即已发生变动，但可能存在需第三人配合才得以办理登记的情况，故此种预告登记实际适用于物权已经发生变动的场合，预告登记制度保全的是物权而非债权。另外，广义的预告登记还包括程序上的预告登记。

比如，《德国土地登记法》第十七条规定，就同一权利存在数个登记申请的，在完成先前申请的登记之前，不应为后来的申请办理登记；第十八条第二项规定，登记机关就登记申请完成登记之前，当事人就同一个权利又提出另外一个登记申请的，为了利于先提出的申请，登记机关可以根据职权为预告登记。上述规定适用于登记申请程序中的制度，是程序性的预告登记。

《民法典》本条规定的预告登记，是指狭义上的预告登记概念，即预告登记是与本登记相对应的概念，它是指为确保一项旨在发生未来物权变动的债权请求权的实现，而向登记机构申请办理的预先登记。

关于预告登记权利人所享有的权利的性质。从比较法上看，主要有四种观点：

一是独立的限制物权说，此种观点认为，预告登记以后即产生独立的限制物权。

二是非实体权利说，认为预告登记已被赋了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，但其不具有任何实体权利性质的效力，充其量不过是一种登记法上的制度。

三是物权期待权说，此种观点认为，受让人在未进行本登记之前未取得物权，预告登记系对将来取得物权予以保护，据此对转让人的限制并非支配权，而是物权之期待。

四是特殊登记制度说，此种观点认为，预告登记是赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊登记制度。

从国内研究的情况看，对预告登记制度的性质，存在以下几种理解：

第一种观点认为，预告登记制度是一种债权请求权的保全制度，即此种观点是从制度目的来探讨的，认为预告登记兼有物权和债权的性质，难以作出准确定性，但其目的是保全以不动产物权为内容的债权请求权，是一种债权保全制度。

第二种观点认为，预告登记具有准物权性质。预告登记人所享有权利是一种具有物权效力的债权，在学理上常常将它称为准物权。

第三种观点为物权效力说。此种观点认为，经过预告登记的权利，具有限制合同相对人向第三人处分的权利，具有物权效力。

上述观点分别揭示了预告登记的某一个效用和特征。

总体而言，预告登记主要包括以下特点：

一是具有限制相对人处分权的效力，未经预告登记的权利人同意，对预告登记标的物的处分行为不发生物权变动的效力。

二是具有从属性，预告登记权利人的债权债务关系因履行完毕、被解除等原因而消灭的，预告登记消灭。

三是该权利具有时效性，如预告登记权利人在符合本登记条件后，在法定期限内怠于完成不动产物权变动的，该权利消灭。

（二）、预告登记的适用范围

在绝对登记、强制登记原则下，债权人在登记前要承担交易目的落空的风险，使债权的实现不因债务人行为而落空，预告登记能避免该风险。即便在相对登记、任意登记原则下，虽然不登记不影响物权的变动，但毕竟不能对抗第三人，为了保障未登记的物权，仍不妨以预告登记公示作为基础权利的债权。

就此而言，预告登记适用于所有形态的不动产物权变动。与此相应，只要是引致不动产物权变动的债权，无论其产生于民事合同还是行政合同无论其是否附条件、附期限，都在预告登记的适用范围。

（二）、预告登记的产生条件

预告登记以保障债权为目的，故其依附于该债权，债权合法有效就是预告登记的实体要件。若债权并不存在，预告登记将因此而错误，当事人有权请求更正。由于预告登记依附于对所保障的债权，故在债权转让时，预告登记的利益由债权受让人取得，受让人可通过更正登记来完成预告登记权利人的更名。

需要注意的是，如果预告登记所保障的债权无效，则债权无从善意取得，即便受让人善意，其也不能取得该债权。

预告登记的程序要件是当事人向不动产登记机构申请预告登记，经登记机构受理和审核后，自记载于登记簿时起产生法律效力，就此来看，预告登记适用绝对登记、强制登记原则。

需要注意的是，在商品房预售的情形下为了保护预购人，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条第二款规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”此外，在基础登记错误时，基于该登记的公信力，善意的预告登记权利人仍能设立预告登记，错误登记的房屋所有权人甲与乙订立房屋买卖合同，办理预告登记，只要乙不知甲登记错误，就能对抗该房屋的真实所有权人。

（三）、预告登记的法律效力

预告登记的义务人实施的有违预告登记的处分行为，对预告登记权利人没有法律效力，这被称为相对不生效，预告登记权利人有权请求从预告登记义务人处取得权利者同意注销该权利，取得人有同意义务。

与此不同，本条将预告登记权利人的同意作为义务人处分行为生效的要件，未经预告登记权利人同意的处分行为不仅对权利人不生效，对其他人也不应生效，是绝对不生效。

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第二款规定：“预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理”，这实际把预告登记权利人的同意作为办理处分行为登记的要件，没有该同意，预告登记义务人无法将其权利处分给他人，无法完成物权变动，处分行为因此没有法律约束力。

由于债权会受到各种抗辩，一旦预告登记的权利人不按照债权债务关系的要求适当履行义务，预告登记义务人就有权提出抗辩，只要该抗辩成立，预告登记所保障的债权将无从实现。

（四）、预告登记的失效

预告登记所保障的债权消灭，或当事人自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记，是预告登记的失效事由。

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）“法释〔2016〕5号”第五条：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。所谓的债权消灭，包括债权合同被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的情形。基于前述事由，当事人申请注销预告登记的，自注销登记时预告登记失效，这体现了绝对登记、强制登记原则。

需要注意的是，在没有前述的失效事由，预告登记被不当注销时，预告登记义务人名下的不动产登记错误，产生公信力。还要注意的是，预告登记注销不必然表明债权消灭，债权消灭与否还要看有无预告登记权利人放弃债权等消灭事由。

当事人申请预告登记或申请变更、注销预告登记，应提供相关的证明材料。预告登记后，根据不动产登记的推定力，预告登记权利人无需积极证明预告登记无误，而是由提出相反主张的人证明预告登记错误，对此请参看对《民法典》第二百一十六条解读。

当事人认为预告登记错误，向法院提起行政诉讼的，由作为被告的登记机构对作出的行政行为负有举证责任，对此请参看对《民法典》第二百一十八条的评注。

（一）预告登记与不动产登记

预告登记与不动产登记是对应的概念。二者主要的区别在于登记的对象不同、法律后果不同。预告登记是对将来发生不动产物权设立或者变动为目的的债权请求权的登记，预告登记后，物权并不产生设立或者变动的法律效果，而是通过对相对人向第三人处分预告登记标的物的限制，使得该债权请求权的实现得到充分保障。物权登记是针对物权设立、变动进行的登记。我国不动产物权变动采登记生效主义，因此，通常所说的登记就是指不动产登记。不动产登记后，不动产物权发生设立、变动的法律效果。

（二）预告登记与预售登记备案

《城市房地产管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》对商品房预售登记备案制度均有相关规定。根据上述法律规定，开发商应当自与承购人签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

据此可以看出，预售登记备案是政府有关部门对房地产市场进行管理的行政行为，预售登记备案并非预告登记。

二者的主要区别在于：

第一，性质不同。

预告登记是一种法定的登记制度，而预售备案登记是政府有关部门对预售商品房销售的行为政治管理行为。

第二，行政主管部门不同。

当前，预告登记由自然资源部归口管理，预售登记备案由住房城乡建设部统管。

第三，对当事人的强制效力不同。

预告登记制度可以由订立房屋买卖或者其他不动产物权协议的当事人自由选择，对当事人并非具有强制履行效力，而预售登记备案作为一种行政管理措施，是国家对房地产市场进行宏观调控、建立房地产市场监测体系的重要手段，进行商品房预售的开发商必须将其与购房者之间签订的预售合同按照规定办理预售登记备案。

第四，法律效力不同。

预告登记具有《物权法》上的法律效力，即对非经预告登记权利人同意的处分行为，不对第三人发生物权效力，而预售登记备案不具有预告登记制度中法定限制处分的效力。

需要说明的是，2018年12月26日，住房城乡建设部发布《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》，该意见提出在全国城市规划区国有土地范围内全面实行房屋交易合同网签备案制度，纳入网签备案的范围的有新建商品房和存量房房屋买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同。也就是说，在住房和城乡建设部推动房屋网签备案工作后，预售登记备案作为房屋网签备案的最主要一种类型纳入统一管理，在实际效用上，网签备案具有一定的公示性、公权性，同样具备防止“一房二卖”的功能，而且，网签备案往往在新建商品房买卖合同成立之时同时完成，由房地产开发企业负责办理，无需买房人申请，对网签备案的法律效力及有关制度完善有待立法机关制定不动产登记法时一并考虑。

审判实践中，适用本条要注意以下问题：

第一，房地产开发商与预售商品房买受人就预售合同办理预告登记后，该房地产开发商又将房屋另行出售给第三人的，开发商与第三人之间的商品房买卖合同有效。开发商因先前的预告登记无权将该商品房进行处分，第三人因无法取得该商品房的所有权向人民法院起诉请求开发商承担违约责任的，人民法院应予支持。

二，预告登记使得被登记的不动产请求权具有了物权效力，但为债权遭诸求权本来的法律关系，预告登记权利人享有的权利本质仍记直接为物如相对人不履行合同约定，则权利人无权依据预告登物校的权，其可通过依法主张继续履行合同的方式，依法实现不动产物权。