房地产是周期性行业，周期行业的底部都是用PB(市净率）来计算的。

房地产行业现在最低估的是港股上市的房地产公司，普通打折0.1-0.2PB，A股由于市场环境的问题，普通打折在0.3-0.5PB左右！

这次房地产上涨的根本原因，是政策进行托底，房地产行业下降景气度的快速下跌，大概率已经结束，后面是长期的震荡盘整的过程。

由于政策的托底房地产，股票市场认为行业产生边际效应的改善，所以产生了反弹！

而反弹的高度是修复每股净资产，所以大概会修复到1倍的PB(每股净资产）。

这里港股的地产公司大概只有0.1-0.2PB ,A股的地产公司大概有0.3-0.5PB，如果大家都修复到1PB左右，所以涨幅最大的应该是港股的房地产公司。

在直播里，刘哥讲解这次的上涨是情绪的博弈，不是价值的反转，未来涨上去，还会跌回来，原因如下：

房地产公司过去盈利的方法是囤地，这是过去20年房地产公司的主要赚钱的手法。

因为房地产开发的时间是1.5-2年，从拿地到开发建设成楼盘，需要大概2年时间。

现在房地产的土地成本和房价关系，好像面粉和面包的关系。比如一个面包卖10元，其中面粉成本大概是5元（类比是房地产的土地成本），制造面包（类比是房地产建安成本）和税收（类比是房地产政府各种税收）大概是3元，大概赚2元（类比是房地产公司的毛利率一般都是20%左右），现在的问题是，从买地到建设成商品房，大概有2年时间差，这里还有销售时间的问题。

最大的问题是2年前开发商拍的土地成本肯定非常高，而且很多开发商这两年根本没有拿地，都是原来土地3-5年的分步开发，那么可能前几期是赚钱的，现在是后几期肯定是亏损的，因为开发商都是整体结算，所以原来在财务上前期赚钱的项目，现在在结算时肯定是大幅的亏损。

根据房地产开发时间是2年左右，可以确定未来很多看起来只有10倍PE的地产股，未来2年利润会不断的下降，出现股价越跌市盈率越高的现象！

根据以上的逻辑，这次因为政策托底，产生的市场对房地产股票的边际效应的改善，这是由预期推动的上涨，结果是现在怎么涨上去，未来怎么跌回来，这和价值没有关系，只是市场情绪的博弈！

房地产行业的龙头，大涨后每股净资产也只有0.43PB，24年万科股东大会上，管理层坚决降低杠杆，未来最有可能活下来的地产公司。

滨江集团是小而美的公司，优秀在还款能力，账上有287.59亿，欠别人266.98亿，足够还钱，目前形势有能力还钱的地产公司，能力非常强了。滨江的目前布局是三省一市，这基本是中国经济最发达的地区了，稀缺的是好房子，能真正比较好卖的房子基本就集中在一线和二线的核心地段了。

融创中国是困境反转类的企业，市场给是破产的估值，但是融创手上还有很多资产可以变卖。融创中国虽然在2023年通过债务重组和资产出售等措施缓解了财务压力，保持了一定的净资产增长，但公司依然面临较大的债务压力和现房库存挑战，未来融创中国需要继续通过资产盘活、保交楼和债务化解等措施来稳定其财务状况。

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