中国房地产上一个最大谜题还是上个：融创为什么有钱？

不管融创的钱从哪儿来，现在它都没太多钱了。

而今谜题交给了建发，建发的钱哪儿来的？

建发为什么不仅有钱、扩张还隐忧？

可以说，现今中国房企分两类，一类是建发房产，一类是其他。

大多民营房企一片哀嚎之下，建发逆势崛起，不仅崛起，还积极扩张。

这年头建发只用两年，销售额便从不到千亿上升到1753.85亿元。

如今名列全国房企20强的建发房产，大股东是建发集团。

作为福建省最大企业的建发集团，前身是厦门经济特区初建时的厦门建设发展公司。

不夸张地说，建发集团的历史基本就代表了厦门改革开放的历史。

建发集团约40年的历史上，最不能遗忘的人或是前董事长王宪榕。

这位出生红色县城山西左权，厦门大学毕业的女士，1984年到建发，1991年3月任建发集团总经理等职至2016年5月。

此后，又担任了厦门盈趣科技、弘爱医院董事、仁爱医疗基金会理事。

年届古稀的她，成了建发人心中的一座高峰。

接替王宪榕的人叫郑永达，今年51岁，来自福建那座著名的文学城晋江。

近年关于郑永达的最大新闻是他升职加薪了，建发股份董事长郑永达2021年薪963.2万元。

这笔同比上涨87.49%的薪酬，不仅是去年地产国家队中唯三上涨的，并且属于最高薪。

不言而喻，董事长加薪的很大部分原因当然是公司效益好。

尤其是旗下的建发国际。

王宪榕

建发国际之所以取得堪称卓越的业绩，首要条件是有钱。

家有大爸好吃饭。建发的钱主要来自母公司。谁让人家有个好爹呢？

2021年末，建发股份总资产达到6024.59亿元。

2020年建发股份担保总额达795.69亿元，2021年则更为1393.75亿元。

建发国际不仅有个好爸爸，家里还是做供应链运营的，黑色金属、有色金属、矿农能化产品、纸浆、金融、科技等多种多样。

尽管供应链运营毛利率不到房地产的一成，但归母净利润规模却与其相差无几。

并且，建发股份的供应链运营业务收入约为房地产的6倍。

此外，建发国际还收到了建发房产的重磅资金支持。

2021年中，建发国际进行了0成本的配股融资。

到了12月，建发国际又找到建发房产进行可续期借款，获95亿元永续债贷款金额。

这融资成本真当得了一个高额低息。

2021年底，建发国际的永续债增长到了145亿。

尽管“三道红线”出台时，建发国际的底色是两道红线。

可母公司一顿猛操作后，建发国际已经成功变色。

建发国际有息负债总额，2020年555.4亿元，2021年增到858.6亿元，增幅为54.6%。

而“三道红线”的书面规则规定，即便绿档房企，有息负债规模年增速最高不超15%。

“三道红线”规则在建发面前似乎失效了。建发凭什么超脱行业规定之外？

除直接的资金支持外，建发国际还接受了大股东的输血。

去年3月29日，建发国际收购建发物业35%股份，建发物业成了建发国际的附属公司。

不仅如此，建发系统外的福建兆丰也并入建发国际的财务报表。

2021年，建发国际分占联营公司业绩增长至4.3亿元。

到年末时，建发国际还取得了合诚工程的控股权，持股达到24.51%。

不难看出，建发可谓是在举集团之力支持建发国际。

有钱才能拿地。雄厚资金垫底下，建发开始了扩张。

数据显示，2019年，建发股份新增土地就达42宗。

2021年2月，建发在上海高溢价拿地，被政府约谈警示。

2021年全年，建发股份拿地金额位居行业第十，拿下114宗土地，新增项目足足达到90个。

地产下行的年代，建发逆势扩张，可隐忧不断凸显。

第一，拿地成本过大。

建发股份财报显示，2021年拿地金额合计约1576亿元，近乎大有追赶销售额之势。

第二，负债率高居不下，并不断增高。

2019年，建发股份负债总额升至2292.94亿元。新京报报道，截至2020年6月30日，建发股份的资产负债率为81.45%。

第三，毛利率持续下降。

2019年，建发股份房地产毛利率同比减少6.68个百分点，为28.69%。到了2021年，这一数据仅为16.79%。

地产业界心照不宣，建发迅速扩张规模，拿地成本较高，毛利率或仍将下降。

第四，建筑品质下降，多地维权现象多发。

高溢价，高负债，必然带来高周转，房屋品质成为了建发的最大隐忧。

深圳电视台、凤凰网房产等媒体报道，深圳建发玺园、长沙建发央著、合肥建发雍龙府等项目均被业主维权。

对此，历任建发房产建材部副经理、房产二部经理的建发房产董事长庄跃凯先生怎么看？

你们因想“打造钻石人生”选择了钻石标志，那么今天该如何挖掘、切割、雕琢钻石？

“钻石房产”能恒久远、永流传吗？

有钱扩张又如何？

在我的国，国企有钱理所应当，充分利用资产做实事更是应有之义。

国家的资产归根到底是人民的财产。

厦门建设发展至今已40多年，一举一动、一片一缕自在人心。