产业地产在我国经历了从产业园到物流园的演变，工业REITs以其简单、分散、稳定、透明、纯粹、低成本等特点成为投资者的优选。本文为资深业内专家行业解读的精简版，将简要介绍产业地产的发展历程、工业REITs的属性以及投资策略等。
产业地产发展历程1990年至今，我国产业地产发展大致经历了三个主要阶段，形态分别是产业园、厂房类资产和物流园。
产业园区的第一轮发展始于1990年，由国家层面推动，这段时间产业园区的定位还不清晰。
厂房园区形成于2000年前后，很多耳熟能详的厂房建设企业都起步于这一阶段。
2010年被认为是我国物流园兴起的元年，2010～2022年物流地产进入了繁荣发展期，电商自营、商业地产开发的跨界，海外不动产基金的介入等都有很大的带动作用。
工业REITs的几大属性1.简单：权益型结构标准化产品
工业REITs物理资产包括厂房、仓库，人员的影响因素并不大，前期10%集中了比较大的成本和利润，管理过程简单。
2.分散：地域和行业跨度大，梳状结构，风险有效分散
物流包括三方物流、电商以及其他多个品类，其租户组成相对来说随经济周期变化，是各自独立的，保证了资产的相对稳定。另外，国际资本的介入，使得行业呈梳状结构，交易结构的设计比较方便，因此其地域跨度大，风险分散非常有效。但值得注意的是，对于REITs而言，已上市的物流REITs中，资产位置都比较集中。
3.稳定：长期客户的选择，看重企业本身业务稳定发展
我国这一轮物流REITs随电商的发展而发展。2010开始电商有了长足的进步，包括平台型电商到后来的社区电商，所需的巨大物流配套包括区域分拨中心等，促进了物流产业的发展。主流观点认为，工业类REITs随GDP增长而发展，甚至领先GDP 1～2个百分点；个人认为，物流和产业园区的发展和国内消费相关性更大。
4.透明：租赁期现金流可预测、可监控
透明化对机构投资者的好处是，看物流地产会非常清晰，只要结合加权平均租赁期（WALE）和当前市场租金完全可以预测，但对于发行方或资产提供方而言，不存在太多可以提高的因素。
5.纯粹：租金定价，回归价值投资
厂房物流资产只存在租金和物业管理费收入，盈利模式比较简单，单纯看整体租金，回归价值投资。
6.翻新、改造、维护成本低，主动扩建、改建概率低
物流厂房翻新改造机会并不是特别大：一是翻新影响现有租户，二是翻新要匹配政府规划，但目前政策层面比较不支持这样做。
行业趋势与投资策略1.中期失衡的供需关系
目前，市场租金价格已经进入了相对无序的竞争阶段，产业地产下行明显。中期供需关系失衡导致行业逻辑被打破，此前的可出租面积与主营收入、出租率和收益率的强正相关关系已被打破。
2.不拘一格选题材
工业园区主要关注高新制造业等符合国家政策趋势的资产，物流则关注跨境电商等利好区域的资产，并且要注意“一事一议”。REITs最本质的特征就是重资产、轻主体，资产本身品质好、管理到位、区位好，自然应该有好的回报。如果过于看重主体信用，有时就会造成市场误判。
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