“湖南财经人物 高端访谈”
为展现湖南金融行业高质量发展，由长沙金融业联合会、湖南省保险行业协会、湖南省股权投资协会、湖南省新三板企业协会等指导支持、网易新闻&湘江金融圈策划推出《湖南财经人物》系列访谈，带您一起读懂财富江湖，见证金融新担当，行业新风向！
在位于长沙滨江的湖南金融中心，有一家公司做着单笔金额几个亿的融资业务，把传统金融行业的细分产品玩得“风生水起”。这就是湖南金融圈内小有名气的“中雅资产管理有限公司”（以下简称“中雅资产”）。
过去八年时间，中雅资产专注于“经营性物业贷款”，主要为北京、上海、广州、深圳和长沙等5个核心城市的酒店、写字楼、底商、厂房等商业物业获得贷款，经手放款金额达60亿元。
凭借经营性物业贷款如何实现“一招鲜吃遍天”？本期《湖南财经人物》对话中雅资产管理有限公司创始人邱芳强——一位具有多年证券、银行从业背景、又熟谙法律、财税专业知识的“复合型金融人才”，长期专注经营性物业贷款领域的融资专家。
是哪些要素让这位曾经的银行“客户经理”，成为今天在湖南颇有标志性的新金融代表者？或是对领域的深耕，或是对专注的执着，或是对风控的执掌，但我们更愿意这样形容他——一个金融领域的好学者，永远不满足当下的成绩，怀着激情专注于企业大额融资的创新赛道。
银行信贷专家专注经营性物业贷款邱芳强的金融从业经历从证券公司开始。2010年大学毕业后，学数学专业的他进入方正证券，成为一名客户经理。两年后，他入职长沙银行，历任总行小企业信贷中心客户经理、小组长、分中心总经理等岗位，积累了丰富的信贷管理和市场营销经验。
回顾在银行信贷的从业过程，工作期间，邱芳强还系统性的学习了IPC信贷调查技术，并能熟练的运用到信贷工作中，曾调查和审批超过2000个客户，积累了丰富的风险管理经验，逐步形成了自己的风控理念，这为他后续的业务转型打下了基础。2017年，他开始专注“经营性物业贷款”业务，并找到了这个可以有所作为的领域。
中雅资产创始人邱芳强
经营性物业贷款指借款人用商业物业（酒店、写字楼、底层商业、厂房）做抵押，以该物业的租金收入为第一还款来源的大额抵押贷款。
“过去八年来我们只专注做一个产品！就是经营性物业贷款。”中雅资产创始人邱芳强介绍，对于客户来说，就是把酒店、写字楼、底层商业、厂房等物业抵押给银行，单笔贷款额度1亿元以上。
赢在产品相对优势和专业背景目前，中雅资产的经营性物业贷款业务主要做北京、上海、广州、深圳和长沙等5个核心城市，经手放款金额达60亿元。与其他银行的同类业务相比，中雅资产的经营性物业贷款有何优势？
邱芳强表示，中雅资产的经营性物业贷款具有成本低（年化利率5%-6%）、放款期限长（放款期限为10-15年）、单笔金额大（1亿元以上）、放款速度快（1-2个月放款）、还款方式好（前3年每年还2%左右本金，按季付息）、放款额度高（评估价值5-6折或年租金收入10-12倍）等六大优势。
经营性物业贷款业务对综合专业水平要求极高，其不仅涉及金融范畴，也需有法律、财税等多维专业认知能力。为此，邱芳强在工作之余，勤于学习不断提高自身修养和业务素质。2021年，他已通过了司法考试，取得了国家法律职业资格证书。
代表案例：为长沙星级酒店融资4.8亿长沙某知名五星级酒店位于核心位置，装修高档，营业5年，酒店整栋共28层，1-7层是裙楼，主要为酒店大堂，配套的餐饮、会议室、健身房、KTV等，8-28层为客房，约400间客房，客房价格400-800元/间，抵押物地下有3层停车场为自持物业（无产权证），为酒店配套用。酒店入住率约85%，年营业额约1.2亿，营业收入绝大部分走对公银行账户，酒店管理系统可核实营业收入，年净利润约4000万-5000万。
此前，该酒店曾在长沙某银行授信3.5亿；授信期限9年；贷款年化利率7%；还款方式：第1年还本金5%，第2年还本金8%，第3年还本金10%，第4年还本金12%，第5年还本金15%，……；（按季付利息）；在申请经营性物业贷款时，该酒店贷款余额约3亿（已用款时间约2.5年）
该酒店申请经营性物业贷款的原因有三个：1.原有贷款从第3年开始，每年还本金10%以上，客户还款压力大；2.原有贷款总体额度偏低；3.客户有新的项目开发需要资金；
该酒店抵押物在长沙某房地产开发公司名下，通过中雅资产申请经营性物业贷款，最终授信额度4.8亿，期限15年，年化利率5.5%。还款方式：第1年-第5年，每年还本金2%，第6年还本金8%，第7年还本金10%，第8-15年，还剩余本金（按季付利息）。
