保障性租赁住房由政府给予政策支持，主要利用存量土地和房屋建设，坚持小户型、低租金特点，主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。目前，已上市保租房REITs5只，总募集金额超80亿元。本文为资深业内专家行业解读的精简版。
1.保租房发展的三个阶段第一阶段，保障房与商品房多年共生发展，市场缺少标准；第二阶段，2021年起保租房成为保障房主要载体，并写入政府相关文件，并明确“十四五”建设指标；第三阶段，2023年配售型保障性住房建设启动。
2.供应加大，强化金融支持与金融创新央行重启PSL，同时开启“存量收储”推动保障性住房建设，展现房地产新增长态势。稳投资：PSL时隔一年后重启投放，预期将投向“三大工程”（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造），要求银行定向投放给地方政府或平台的保障房及保租房特定项目。
调结构：从强调保障性租赁住房转向强调配售型+配租型保障房，未来市场将形成配租型+配售型双轨的住房保障体系。
3.新增房源供应模式大宗交易收购标的物后用作长租公寓，成为租赁公寓供应的一种模式；城市更新过程中的“工改租”“商改租”以及城中村改为保租房大大增加了长租房的供应；存量收购用作配租型保障房（例如郑州）。
4.保租房筹集进入尾声截至2023年底，全国共筹建保租房约573万套（间），完成“十四五”目标的65.86%。2024年各地筹建目标普遍占其“十四五”目标的15%以上。
5.核心城市长租房规模出现分化一线城市在房源规模扩张上展现出强劲势头，尤其是上海和深圳，两地集中式公寓规模均突破26万间，且保租房占比均超40%，这些城市正稳步迈向“市场化+保租房”并驾齐驱的发展新阶段。相比之下，北京的新增保租房项目更多聚焦于集体用地，所以上市规模相对有限。
二线核心城市中，杭州在集中式公寓领域的发展较快。相比之下，南京、成都、武汉三城在集中式公寓及保租房规模上则略有差距，均未达到6万间的量级。
6.租金出现小幅下跌毕业季的到来使得6月份55城新增个人房源供应量有所回升，但上半年个人房源供应整体较去年同期下降超5%。随着毕业季的到来，6月份55城整体租房需求有所回升，但租金仍在下行。相对来说，保租房抗风险性较强，租金下降的幅度有限。
7.集中式房源：北上出租率走低北京、上海两地因新建保租房大社区项目集中入市，市场竞争压力较大、出租率相对较低，其他城市出租率相对良好，整体在90%以上。
各城市市场化和保租房租金坪效分化明显，一线城市中上海的市场化公寓租金下跌明显，主要是近年来大量保租房项目入市；深圳市场化租金上涨，主要是大量城中村改造提升了产品品质。二线城市市场化房源租金坪效普遍小幅上涨。
8.大量保租房待入市不同城市根据自身发展需求和实际情况，在保租房筹集与入市方面采取了差异化的策略与步调。一线城市保租房筹集目标较高，未来也将有大量房源入市，其中广州待入市保租房体量超过58万套。二线城市因整体筹建规划较为稳健，目前待入市的保租房数量相应较少。大量待入市的保租房，不仅促进了市场化运营机构轻资产运营服务的多元化输出，还为国企扩大业务规模、加速保租房REITs的发行提供了更多可能。
