来自 房东宠爱计划

上海第四批次土拍将于8月7日开拍。

共计5幅地块，浦东北蔡1幅、虹口江湾镇1幅、青浦重固1幅、奉贤新城1幅、徐汇滨江1幅。

其中，最值得关注的还是徐汇区斜土街道xh128D-07地块。

还没开始，地王已经诞生

徐汇区斜土街道xh128D-07地块曾原定为小米总部地块，5月中旬从商办属性更改为住宅属性。

地块曾在2021年由小米全资子公司谧空间（上海）信息科技有限公司竞得，当时作为商业办公用地，成交价15.5亿元，折合楼面价31001元/平方米。

彼时小米表示，该地块是早在2018年就规划的上海总部用地。

地块位于汇元玺与香港置地启元中间，西面就是南阳中学，东面则是御江廷，该地块与黄浦江直线距离约500米。

根据出让公告，徐汇滨江新地块既有起始价也有最高限价。

项目的出让面积16666.04㎡，容积率2.2，计容面积为36665.288㎡，减去社区设施可售商品住宅建面为34825.288㎡。

如果按起始价369600万元计算，可售商品住宅楼板价为约10.6万/㎡。

要是触发30%的最高溢价率呢？

如果按最高限价480480万元计算（初始价的1.3倍，溢价率30%），可售商品住宅楼板价为约13.8万/㎡。

这意味着，只要该地块能够顺利成交，上海的新地王就此诞生了！

在开发商保证一个合理利润的前提下，这块地上未来的房子可能要卖17万+/㎡！

这代表什么？

该地块东侧，去年才卖完的御江廷，入市均价为13.1万/㎡，刚刚好持平！

换句话说，如果触发最高溢价率，开发商的拿地成本和去年购房者的买房成本大体相当！

有人觉得“贵贱无所谓，市场定价，豪宅卖得贵对普通人没啥影响”

有人觉得“启元才17.8，你一个江景都看不全的地块凭什么17万？”

可是别忘了，该地块无保障房、无中小套型比例、装标5000元/㎡的土地要求，已经具有豪宅价贵的条件。

不过，可以肯定的一点是，新房价格可能要再上一个台阶。

这边拆迁，隔壁开建

徐汇中环旁的80年代老破小苑宏新村，出了动迁评估价。

徐汇区上中路龙吴路新建绿地征收范围为：喜泰路247弄1-7号及喜泰路苑宏新村1-15号。

公房评估价4.5万左右，根据方案显示苑宏新村使用权房，评估价4.5万左右。

如果是产权房屋，评估价格在7万左右。

如果选择安置房的话，可选徐汇盛华景苑、闵行金硕河畔景园、松江新松嘉园。

7月24日上中路龙吴路新建绿地项目被征收范围的房屋的评估均价出炉了。

评估均价为人民币63997元/平方米(建筑面积)。

而距离苑宏新村约1公里的徐汇长桥xh315-10地块，徐汇长桥项目预计9月入市，指导价11.5万/㎡！

地块由上海地产（60%）和徐汇城投（40%）79.04亿元竞得，楼面地价63757元/㎡。

现项目正在股权转让中，据业内消息将由一家知名央企接手开发。

项目位于徐汇区长桥街道，东至龙川路，南至罗香路，西至长桥路，北至地块边界，临近中环高架。

根据方案，两幅地块规划总用地面积39686㎡，总建筑面积172234㎡，地上计容面积114461.32平方米。

其中可供出售的商品房为835套、总面积为101062㎡，拟建7栋25-33F高层、4栋6-10F洋房、1栋19F保障房。

长桥板块由于发展较早，这里聚集了从长桥一村到长桥八村的居住组团。

基本都是房龄超过20年的老公房，城市界面一般。

周边配套自不必多说，距离15号线罗秀路站约1.2公里，距离龙吴路、上中路隧道、外环直线距离约1公里，距离虹梅南路、沪闵高架路也仅约2公里。

项目北面一街之隔就是徐汇四大名校之一民办逸夫小学，上海中学距离项目也仅几百米。

两宗地块的具体经济技术指标如下：

上海地块两宗涉宅用地，就是去年征收的长桥新村西区以及长桥二村部分房屋。

xh315-10地块，所在的位置为原先的长桥新村西区，并不是产权房，拆迁款58853元/平，到手可能超过8万/平。

长桥二村一小部分有产权的房子，拆迁补偿款，一般都是市场价的2倍多。

据网友爆料，50㎡到手超过650万，60㎡到手780万+，67㎡880万+。

3年时间，长桥的新房供应十分稀缺，只有两个新房入市。

关键是长桥板块目前暂无可售新房源，而位于该板块向南500米处的地产·尚海悦庭及汇成·南街里项目，目前均已售罄，无剩余房源可供销售。

新房足够稀缺，11.3万这个价格买长桥，就看自己的选择了。