黄埔，荔湾边骂边哭，300万的客，天河都要抢

文：千一

300-400万的刚需，迎来了比2024年更好的时机！

今年买房的同学，会更加更加幸福！

因为同样价格，有新的选择，可以买到地段更好、配套更好、户型更好的产品！

而对开发商来说，2025年，300-400万卖房，要拼尽全力厮杀！

该总价段，天河黄埔荔湾番禺都有新货推出来，集中在智慧城、天河东、花地湾、番禺广场、亚运城几个刚需刚改高关注的板块，都是相对成熟区、概念区，而区域内本身有存量新房供应，旧盘新盘一起来免不了一番厮杀。

不信？展开说。

天河下场抢刚需

300-400万是天河新房最低的上车门槛，主要布局在天河东。

23年买房，板块只有老网红珠江花城可以选。

24年，华润天河润府出来了，能建麓誉府出来了，城投天禧调价了，300-400万有对比选择了。

而25年，天河300-400万总价段，继续补补补补货。

大部分供应集中在天河东、智慧城板块。

天河东，主打学位卖点，很多注重教育的上车型买家会考虑。区域主要有两个盘：珠江花城+天河润府。

300-400万可以选珠花88㎡南向3+1房，或者华润天河润府81㎡北向三房。

智慧城，是今年比较值得关注的重点，目前板块有城投天禧108㎡三房、能建麓誉府80-100㎡三四房。

今天，珠江天河都荟在广百广场和三溪美林开放了展厅，它应该是今年天河刚需里综合素质最好的选择。

项目预计3月底开售楼部。

有地铁，距离21号线天河智慧城站，直线距离约600米；

有学校，现成的华阳新塘小学+配建初中，计划引进广州中学；

有商业，广百广场直线距离约200米，附近还有大量的底商；

有环境，望火炉山公园、水系。

另外，天河今年可能还会出让电视台地块、黄村地块、建材上元岗地块，多半可能是做刚需，猜测会有3-400万产品供应。

如果住附近的同学，不着急的就可以等一等，关注下。

黄埔守阵地

再看黄埔。

在刚需赛道，黄埔还是天河要防的劲敌。黄埔有概念，又有成熟居住区，城市界面好，配套不差。

同预算，如果没有天河情结，在黄埔还能选到相对更大的户型，或者配套更好的产品。

今年黄埔最值得关注的2个新盘，一个是黄埔润府，去年已经开了售楼部，但迟迟没开卖。

项目产品包括86㎡、95㎡、115㎡，价格参考周边4.5万/㎡，300-400万总价段有机会。

项目的价值点在于：老黄埔核心地段+大沙东地铁口+自配建学校+商业，集齐买房全要素。

不过，学校方面，在老黄埔清一色九年制情况下，项目只规划一所12班幼儿园和一所36班小学，初中存在不确定性。

另一个是广州地铁双岗停车场地块项目，在海丝城首开组团对面，双沙地铁站上盖，5号线直达珠江新城、金融城。

项目看点在：低容积率（2.17）+北向龙头山山景+高使用率。

产品包括4-16层纯板式小高层+全南向高层，70-120㎡。

和老黄埔在卖的盘打了差异化，可以关注下。项目今年上半年会出来。

除了全新盘，300-400万预算，黄埔还有不少存量新盘在售。

一部分在老黄埔：未来方洲、海丝城、中央公馆、富颐华庭、中鼎书院上城、黄埔新城、星航TOD。

追求学位确定性的，未来方洲、海丝城、富颐华庭、黄埔新城这类旧改大盘，都自带九年制学校配套，学校已经落定，可以考虑。

追求地铁出行便利性的，看中央公馆，近5号线大沙东；海丝城，近13号线双沙；星航，近5号线庙头；未来方洲，近6号线文冲+13号线双岗。

一部分科学城：合生中央城、保利锦上、保利翔龙天汇、振业天成、中铁建信达花语天宸

合生中央城是旧改大盘，除了地铁不近，学校、商业等配套都是齐全的，而且生活氛围不错。

保利锦上在云埔，可以上广大附中高新实验学校，适合附近上班同学。

黄陂三个盘，保利、振业、中铁建主打是环境+学区，偏改善，适合6号线天河外溢的客群。

荔湾猛上货

荔湾去年3、400万的项目卖疯了。

保利和颂、中海浣花里都卖清盘，力诚榕诚湾、朗庭、珑悦西关、新世界天馥、保利锦上印小户型也清了一波货。

现在在荔湾，300-400万没几个盘能选。

但不怕，荔湾已经开始陆续补货。

保利珠江印象前两天对媒体开放了售楼部和板房，下周会正式对外开放，2月底-3月初正式开盘，产品包括69㎡三房、85㎡三房、108㎡四房、113㎡看江四房。

万科理想花地，今年会推两个新组团。最先推出的傲璟，有74㎡小三房，吹风370万起。此外，年中后期还会新推一个极刚组团，300-400万可选。

力诚榕城湾，今天加推了83㎡小户型三房产品，290万起。

桥梓大街地块，有85-95㎡的小面积产品，预计今年也会上市。

待出让的芳村客运站地块、花地湾浣花路031地块、小梅大街7号地块等，预计是刚需+刚改定位，小户型会有机会。

想了解更详细地块信息，可以看此前这篇文→荔湾，你不要命啦

番禺有大盘来 亚运城危

南部的番禺，一直是3-400万刚需的大本营。

番禺的优势：近海珠天河，成熟，有生活配套和氛围。

300-400万的新盘主要集中在：番禺广场、亚运城、创新城、以及南站。

去年的热点在番禺广场：有路劲美的隽樾府、保利琅誉、龙湖金地天峯的小户型撑着。

不过，目前，龙湖金地天峯98㎡基本卖完了，路劲美的隽樾府87㎡也没货了。

今年，番禺广场3-400万能选得只剩下保利琅誉，在售2#92、108方产品，300多万能买。

至于新盘绿城玉海棠，户型是105-140㎡，吹风430万起。

亚运城板块，300-400万今年除了看亚运城，还可以看广州地铁新盘--亚运大道项目，案名已定：珑曜上城，在石碁南地铁站附近，明天将在番禺广场永旺梦乐城开放展厅。

项目自带4000㎡垂直商业街+36班九年制学校，能满足基本需求。

项目产品包括71、87、89、106、127㎡等4～5空间。

新规户型，高使用率，实现同等面积功能多一房。小户型做到南向。

创新城今年主要还是看越大星、星汇锦城、星河盛世锦城。

永大地块如果今年顺利拍出，那么会是一个新选择。

它体量很大，23.9万方，近7号线板桥站。

按之前规划，这里除了住宅，还要建9班幼儿园+48班中小学+商业+其它公建配套，包括公交站、社会停车场等等，是一个开业自给自足的盘。

另外，值得关注的是南站板块。这里目前在卖的盘，包括星寰星瀚峻銮城投岭南府，3-400万有得选，但是一直以来因为板块原因关注度不算高。

去年万科拿下南站3宗地，今年入市，有望带热板块。

南站第一个新规产品，有九年制学校，会有一定市场热度。

综合以上，合理猜测一下，300-400万预算，今年在天河黄埔荔湾番禺四个热门置业区里，有大约50个项目任君挑。