故事从最便宜的精装修项目开始。

板块：新湾。

项目：滨江新希望未来海岸。

别急着翻走，看完，会有很大收获。

远郊、非地铁盘，第一感觉会觉得应该亏的很多。

项目90方以下买入价是1.66W，90-140方则是1.72W。

7月成交的都为90方左右的小户型，均价1.59W。如果按买入1.66W考虑的话，跌幅仅4%，在低价盘中绝对属于非常出色的表现。

大户型则会惨的多。

128和115方的大户型成交价格低一些，从历史成交来看比90方便宜10%左右，大概1.45W左右。

买的贵，卖的便宜，远郊大户型的宿命。

大户型相对于IPO均价1.72W，跌幅接近16%。

所以还是那句话，远郊不要买大户型，又一个例子摆着，大户型亏的多还卖不掉，7月未来海岸成交了7套但无一套大户型成交。

为什么未来海岸这么个远郊、非地铁盘，小户型跌的并不多呢？

我觉得有这么几个方面原因。

首先是限价的掩护。

未来海岸在售时限价是1.7W，后来的板块限价提升至1.8W，如中天翡玥府、东原东傲城等。（这个之前大数据错了，要改一下）。

所以相对于限价来说，未来海岸的价格具有性价比，比限价低了12%。

其次是在价格低的情况下，相对新房有户型优势。

未来海岸的时候基本上还能在90方左右做到3房2卫，但中天翡玥府，101方才是3房2卫（多一个阳台），86只能做3房1卫。

所以新房又贵，户型又差，客户自然流向二手房。

中天翡玥府可售套数还有100多套。

第三点则是相对于二手房精装修次新有税费优势。

未来海岸是整个板块目前唯一满2精装修二手房。

大华潮悦前宸23年7月交付，东原东傲城24年4月交付。

两个项目都未满2，所以从竞争优势格局来说自然不如未来海岸。

但是由于二手房的竞争增加，也对未来海岸的价格造成了影响。

22-23年卖1.9-2W的价格。

24年降了一波价，目前价格稳定在1.6-1.7W之间。

未来海岸确实亏的不多。

但是东原东傲城、大华潮悦前城那就是血亏了，买入价比未来海岸高，卖出价比未来海岸还要低（1.5W左右），还有增值税。

如果按1.8W买入，1.5W卖出的话，直接本金亏损约17%，这里还不算各种税费的亏损。

所以说后来投资买入东原东傲城、大华潮悦前城自然是血亏的。

其实这就是大部分20-21年项目的宿命：税费、限价的提升、品质的下降导致售价的下降、户型变差（新湾这两个项目还没户型这问题）。

新湾二手房中除了上面说的三个精装修项目以外，还有之前的毛坯项目。

其实新湾的竞争格局就是杭州的市场缩影。

最早期非品牌开发商，价格在1.1W左右。

早期次新，如宋都新宸悦府，价格在1.35W左右。

20、21年买入的项目，品质差，没满2，自然在二手不占优势，价格在1.5W，这个价格的成交量远不如未来海岸，如果想要高成交价格还要低。

2018年买入的项目，品质和户型相对较高，交付已满2，在二手房竞争中处于优势，价格在1.6W左右。

最后则是未来海岸的品质很加分。

销售时号称精装修4000，虽然有水分但是其实确实不错。

厨房的电器都是西门子，还做了顶柜（欧派）。这里要表扬一下滨江的厨房，真的不错。

1W多的项目和四五万的项目也差不多。

客厅和主卧都做背景墙，虽然不高级也不好看。

卫生间用的卫浴都是TOTO。

另外滨江还做到了全屋墙纸和通高门，在1W多的项目里绝对属于超高配置。

格力的中央空调的配置，很多都是没配空调的，后面一个个来。

还有卫生间地暖这是让你洗澡不用太冷的意思？

户外园林则是滨江一直的优势，户外泳池+亚热带园林风格，在低价盘中格外出彩。

综上，新湾这个板块，目前来看二手房比新房划算，二手房价格全部低于限价，户型还有优势。未来海岸的品质还遥遥领先。

在这种情况下新出地基本不可能，也不应该去买新房。

即使出现了地铁口的新地都没有买的必要，因为95方、1.8W限价，最终总价要贵30W左右，20%。一个地铁口没必要付出高这么多的溢价。

未来海岸户型、品质全部拉满，是新湾的壹号院，所以价格表现的不错。

其实昨天说的南卧的卧城印象也算这种情况，再叠加一个地铁口，所以二手房表现甚至比限价还要高。

我们去看一个板块买新房还是二手房，就是要把新房和二手房进行详细的对比，然后再去看这个价格段放在杭州是什么水平。

这个价格段下的未来海岸品质，应该已经接近天花板的存在。

其实未来海岸属于我比较推荐的刚需项目类型，精装修，品质可以，户型还有89方3房2卫，刚需需求拉满，不过地铁上有遗憾所以小破发一些。