去日本购房在最近几年一直是个热点，什么日本环境好啊，日本是永久产权啊，日本房子在升值啊，等等等等。
而日本房产确实是升值了，从2022年算起，大概升值了20%，2年升值20%，也算不错了。
不过，最近帮那些日本投资客算了一笔账，发现在日本房产虽然升值了，实际上却亏本了，为什么呢，我这里算一下账。
我们假设我们买入一套九千万日元的日本房子，（为啥是九千万这个数字，等会再说。）
那么按照网上那些推销日本房产的中介介绍，（他们是推销日本房产的，肯定不会说坏话，所以以他们的口径举例，）所需费用主要是不动产免许税，不动产取得税，印花税，中介手续费，司法书士报酬。
不动产免许税其实就是国税，需要缴纳土地评估价格的1%，房产评估价格的0.3%。
不动产取得税也就是地方税，需要缴纳土地评估价格的1.5%，房产评估价格的3%
评估价格就是我们国内的指导价，一般都和市面价格有差距，我们姑且按照比较低的口径，60%来算，那么实际上要缴纳的就是房产价格*（1%+0.3%+1.5%+3%）*60%。我们按照买入价格9000万计算就是需要缴纳313.2万
然后是印花税，这个倒是不多，9000万的房产一般在6万日元。
还有司法书士报酬，按照标的不同，5万-10万，我们按照最低的算，就算5万。
然后是中介费，是交易价格的3%加6万日元+消费税，日本消费税在涨价，不过也没必要细算，就算9000万*3%+6万=276万日元。
好，现在买入交易费用就是313.2万+6万+5万+276万=600.2万日元，就是你要买套9000万日元的房子实际上要准备一亿日元才行，当然我们为了计算方便，把这笔钱放到两年后最终结算的时候来计算。
买入之后就是持有费用了，和中国不同，日本有住民税所得税固定资产税，还有物业管理费，物业管理费比中国高很多，基本上1%，对于国外投资者来说，会少缴纳一些税，还有一定的优惠，但是2%的持有费用是肯定逃不掉的，2年则是4%，就是9000万*4%=360万。
那么你会说了，我买房出租，分担成本，确实这是一个好办法，但是假如你出租的话，实际上一些空置持有可以不缴纳的费用也要缴了，比如所得税还有火灾保险之类你也必须缴纳了，实际上就是持有成本会增加1-2个点，一般来说日本东京的租金回报最高，大概在4-5%个点左右，那么去掉上面的成本，最终租房收益会在2-3%。我们取个中间数2.5%，就是9000万*2.5%=225万，两年450万。
好了，最终就是出售成本了，毕竟投资房产，变现才是关键，那么出售成本多少呢，出售的话不动产免许税，不动产取得税和印花税都不用交了，但是司法书士报酬还是要缴，还是按照5万计算。
但是卖房还有两个大头，一个是中介费，我们国内卖房很多是把中介费转嫁给买家的，就算缴也就是1个点甚至免缴，但是日本不是，上面看到了买入的时候要缴纳3个点的中介费，卖出的时候一样要缴，而且因为卖出的价格高了缴得更多。（知道为啥日本房产中介这么积极了吧）
刚才说了，2年增值了20%，房产从9000万增值到了一亿零八百万，但是这样中介费就是10800万*3%+6万=330万，这里依然没列进消费税，否则更高。
另外一个大头就是增值税，这个国内也有，日本的话分持有五年之内卖出和持有五年后卖出，缴的费用不一样，持有2年卖出要缴纳所得税30%。这主要是针对增值部分，就是你这增值了1800万日元，去掉一些税费比如中介费房屋折旧等等，最终盈利的部分征收30%。
我们把这个费用算的高一点，就算500万，毕竟中介费就缴了330万，那么算盈利1300万，缴税30%就是390万日元。
也就是出售时支出是390万+330万+5万=725万
好了，现在知道我们2年内买入持有卖出日本房产的大致支出了吧，那么下面来计算一下。
我们9000万日元投入，升值20%，卖出10800万，按照持有期间没有出售计算的话，就是：
10800万-买入时期费用600.2万-出售时费用725万-持有费用360万=9114.8万。去掉9000万投入就是盈利114.8万日元，盈利1%，
要是出租的话好一点，10800万-买入时期费用600.2万-出售时费用725万+持有租金450万=9924.8万，盈利10%
注意啊，我这里是把大量税收按照最便宜的算甚至免收算的。实际上所得是肯定少于这个的，也就是说你2年前买入，现在升值20%卖出的话，不出租基本上是亏本的，出租才有一定的利润。
但是你再注意一点，2022年人民币对日元的汇率是1：18左右，也就是9000万日元是500万人民币，而现在人民币对日元汇率是1：21，就是说你出租两年按照日元汇率盈利了，赚到的9924.8万日元，换成人民币是472万人民币，还亏了三十万。
那这里有人要说了，那我不换回人民币，我换成美元，那更惨，现在美元对日元是1：154，9920.8万日元换成美元65万不到。
其实从上面列出的数据就可以看到，日本买入房产的成本很高，靠持有房产升值是不现实的，各种税费会吃掉大多数盈利，要是日本工作的人也罢了，反正都要持有房产，要是投资的话，并不是很合适的投资标的，买入日本房产真的指望要盈利根本不可能靠房产本身，只能指望日元升值。
所以我们要明白一点，买入日本房产的核心不是博房产升值，日本房产升值是没有意义的，只能指望日元升值，这样才有盈利，这里姑且不说日元会不会升值，就说不明白这一切，盲目去购买日本房产的人就不明白自己怎么亏钱了。
