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西安三桥最近一次的发声是在上周，考古挖出来了21个墓，其中，唐墓16座，清墓5座，除此以外，再无其他。

周末带娃去宜家纳凉，路过三桥，过往的房哥乱弹冷门区域里，分别聊过草滩，徐家湾，秦汉，未央湖，土门等，结果在最熟悉的城西，漏掉了三桥，今日补上。

提起这里，你想起来的是万象城，还是西部车城，或者宜家，地铁一号线，或是小产权房？

三桥过往

三桥的来源，比较统一，听老人说是古代漕渠皂河上并列三座桥，取名三桥，改革开放以后，附近的市场，乡镇企业非常出名，又有了西北第一镇的叫法。

三桥的西边过去是咸阳，东边过了三环就是西安，更多本地人的老印象里，总觉得这里是城乡结合部，这种状况一直持续到14年前。

2010年，西安当年百村城改，三桥区域也不例外，沣渭新区挂牌后，拆迁改造提上日程，城乡结合部到城镇化，迈出第一步。

投资近260亿，拓宽三桥新街，新建安置小区，商业办公楼等，比如建设西安最长、最宽的商业街，无线网络全覆盖，计划引入10-15家高端商业，建设西部首条BRT等。

四年以后，西咸成为国家级新区，三桥成为沣东桥头堡，对这里的投资更加全面。

短短几年时间，大明宫建材、宜家首店、地铁一号线、华润万象城先后建成，三桥新街两侧确实是焕然一新，一直到现在。

但时间仿佛定格一样，18年以后，三桥的变化微乎其微，沣东中心继续向东，西安新区百花齐放，三桥就此失声至今。

走在如今的三桥新街上，道路宽阔，景观精致，地铁商业一应俱全，从西三环到天章大道这段约2.4公里，呈现了旧城改造的优秀成果。

但抬头向北、向南看，则是另外的世界，向北跨过快速路，就是三桥庞大的小产权房集群，继续向北车辆厂一代，则又回归城乡结合部，仓库，村子，厂房。

向南也是同理，大量小产权房，市场仓库，西部车城，十年前什么样，十年后什么样。

仿佛三桥的发展是在庞大的城乡结合部挖出来一条三桥金街，走在街上是城市，街道背后还是乡村。

万象城也罢，宜家也罢，更多占据的是这里交通与人口稠密的优势，享受人流量红利，三桥还是那个三桥，临街的新一点，仅此而已。

房价变化

如同众多旧改均由大开发商牵头一样，三桥则是华润24城，这是华润在西安的第一个项目，规划住宅，写字楼，学校，商业，公寓等，16年左右均价6200元/㎡。

与华润同时在三桥开发的，还有对面的中建开元城，隔壁的保利金香槟，很长时间里，这是三桥新街上最大的几个小区。

同时，三桥的商品房也止步于这几个小区，狭长的三桥新街两侧，到处是已经建成的小产权社区，也没有什么开发空间，附近的仓库，厂房，更是啃不动的硬骨头。

问土地要发展，只能向西走，拆迁更容易的沣东自贸园，如果说三桥片区吃到西安房价的红利，指的就是这里。

由于更贴近沣东核心，土地规整，地块方正，从天泰路至绕城之间，就成为三桥，沣东自贸园的绝佳发挥空间。

虽然也要面临拆迁和新建问题，但显然难度低了不少，地铁一号线，万象城等配套也在这里的生活范围内，大家接受起来更加容易。

最最关键的是，进入2017年，西安房价普涨，再差的板块都能吃到红利。

首先亮相的是蓝光公园华府，上场就拿地335亩，高层+洋房，17年10月，均价已经8600元/㎡，一路热销，彼时周边的华润、万科都还有房，但均价9100元/㎡往上。

再往后，保利来了，中南来了，高层均价来到13000元/㎡，巅峰到了万科未来星光，奔着20000+去了，事实上，三年时间内，三桥板块的房价也普遍翻倍。

自贸园也做了全新规划，住宅+产业用地形式，勾来了一些配套，学校，中医研究院，也是如火如荼。

那一刻，大家的认知里，西安是可以无限大的，拆迁不是问题，只要房价上涨，一切规划都可以落地。

买中南，买蓝光，买保利，包括后来看万科，据我所知，投资的人占了不少，就赌房价必然会涨。

业主的信心来源于沣东的地价，20年沣东首现万元地，21年新房价格来到20000+，22年，又有万元地面世。

但到了23年，这个房价必涨的故事讲不下去了，业主回过头发现，三桥，自贸园片区兑现变慢，道路延期了，学校延期了，周边居住环境没有改善。

最最关键的是，房价不涨反降！

23年6月，区域内和光尘樾业主号召保房价，高层挂牌不低于18000+，洋房叠拼不低于20000+。

但现实告诉我们，越想证明什么，越缺乏什么，业主首先感觉到了房价下跌的寒意。

由于西安主城区供地，新房遍地，外加二手房普降，沣东外围区域，率先价格下跌，当年小区入手均价13000+，二手成交价格16000+，还好不赚不亏。

但越往后，沣东的房价开始看不懂了，新房几乎少有供应，二手量价齐跌，从绿地到沣华，再到中南、蓝光、保利……

反而是当年买的早的华润24城、保利金香槟，万科金色悦城比较稳定，无他，买的早而已，外加生活便利。

当房子回归自住时代，三桥的需求还在，前提是要么住的舒服，要么价格实惠，作为咸阳人在西安打工的中转地，作为高新打工人的性价比区域，还是有需求的。

如今，三桥区域已经没有新房上市，二手房价格回归2020年，没有新地，没有新房，只有二手房内卷，也就在当下的楼市中失声了。

双肠梗阻

对于买在这里的朋友，可能最关心的依旧是往后怎么样，毕竟是西安与西咸的结合地段，也还有大量的空地开发，旧城改造空间。

不说和高新、港务比，就和沣东自己比，桥头堡难道就止步于此？

从现在看往后，三桥的未来有几个关键节点，看过去历史，看当下现状，也就有了未来目标。

壹

火爆宜家与万象城作为十几年前的规划，从商业的现状上，确实对的上“金街”的叫法，从后卫寨立交向东，已建成的就有大明宫建材家居、华润万象域、华润万象城、汉唐新都汇、宜家家居等，规模和体量都有。

以华润万象城为代表，体现在业绩上，17年开业3天客流突破60万，营业额突破2500万元，到19年累计零售额近13亿，全年客流约2000万。

而另一地标核心，从15年8月开业已经九年，虽然现在有了雁塔的宜家荟聚，但三桥宜家的客流量依旧可观，周六日二楼三楼人头攒动。

虽然商业的繁荣和周边房价没有直接关系，但看的出三桥的活力很足，大家的消费能力也还在，有人的地方就有未来。

而临街的小商业和三桥各类夜市摊，也是非常红火，烟火气十足！

贰

横着走的小产权而相比新街上的商业繁华，背街里三桥依旧是小产权房的扎堆地，虽然没有媒体统计，但打开卫星地图，三桥新街两侧非高层的楼梯房，基本都是小产权。

也非常好辨别，均价4000多，名字要么叫新苑，要么叫佳园、家园、花园，当年一个三桥村底下各种大队，大家轮流开发小产权，形成如今规模。

10年沣渭新区成立，曾对三桥小产权有过清理，对26家无照经营，证照不全的非法小产权房售楼中心进行取缔。

13、15年又有行动，售楼部直接砸掉，但野火烧不尽，春风吹又生，小产权依旧，低层变成了高层，北沙口村还开发了紫境城小区。

各式各样的小产权在楼市上行，区域开发初期都没有解决，更别说当下，只能城乡共存，成为附近打工人的出租聚居区。

叁

拆不掉的西部车城既然三桥新街两侧，临街商业，背街小产权格局无法改变，很多人把目光放在自贸园，但又遇到了比小产权更棘手的西部车城。

作为西安最大的专业市场，车城01年开业，占地500亩，据说经销商200多家，从业近7000人，很长时间都是三桥经济的贡献大户，虽然周边居民嫌弃车城乱，但贡献的收入却是实打实的。

类似的案例很多，比如城西的方欣，城北的雨润，城东的胡家庙，都是百亿的营业额流水，随着城市发展，趋势是要搬，但过程艰难，各方利益协调难。

对于西部车城也是如此，各种搬迁传闻，辟谣不断，在最新的回复里，依旧是西部车城及周边二手车市场拆迁改造工作暂未列入拆迁计划。

还是那句老话，楼市上行，新区开发初期，这种市场都拆不掉，楼市下行，只会更难，且不说拆迁难度，即便拆掉了，腾让出来土地，规划开发，现在的楼市，还会有多少人走出主城，来三桥买房？

小产权和西部车城两个肠梗阻，对于周边期待区域焕新，房价保值的业主而言，确实是如芒在背。

但本着城市先是用来住的，再是用来看的原则，小产权和车城市场，真无任何用处？也不是，大家立场不同，观点不同罢了。

世界都是一个大的城乡结合部，三桥也是，三桥也是世界的一部分。

像三桥这样，在城市发展中，逐渐失声的区域，其实很多，城市摊大饼发展的现状下， 每一段时间，都会有新选手面世。

有阵子是幸福林带，有阵子是等驾坡，有阵子是大庆路、土门、徐家湾，并非所有区域都有推平重来的条件，更多失声区域，则是城与乡长期共存，小修小补。

大拆大建的时代过去了，三桥的十年变迁，已在眼前，变化大吗？挺大的，大家怎么看，评论区留言讨论！