10月26日，经济观察网获悉，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，简称“14号文”），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

值得注意的是，“14号文”明确了两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

应当说，这是房地产市场放开以来，政策目标最明确、思路最清晰，也最切合房地产市场实际的一次改革。如果能够按照这样的思路走下去，且不受地方对政绩渴求和土地出让收入追求的影响，短则3年，长则5年，房地产市场将进入平稳、健康、有序的发展轨道，实现高质量发展。

实际上，过去的一段时间，房地产市场之所以出现了各种各样的问题，特别是房价上涨过快、房企负债过多、资源浪费现象，最根本的，还是对房地产市场的内涵了解不清，对发展房地产市场的目的存在模糊认识和错误思想，对住房的本质没有深刻认识。如果说“房住不炒”定位纠正了对房地产和住房的错误认识，是房地产市场步入健康轨道迈出的第一步的话，“14号文”应当是让房地产市场全面走向健康迈出的第二步，也是关键一步。因为，“房住不炒”只是解决的认识问题，是思想层面的问题，操作层面的问题，需要通过规范政府与市场行为、处理好政府与市场关系来解决。而把保障房建设的责任交给政府，把商品房建设的任务交给市场，形成“政府的归政府、市场的归市场”格局，才能从根本上解决房地产市场的各类问题，才能让政府、企业、居民都能在市场获得自己应得的利益，而不是顾此失彼。尤其是政府，不能损害企业与居民利益，尤其不能损害居民利益。

事实也是，在没有实现世界大同之前，任何一个国家，任何一种制度，任何历史阶段，都会存在贫富差距问题。只要有贫富差距存在，就会有能不能安居乐业问题，有居者能不能有其屋问题。对当今的中国来说，吃饱穿暖已经没有任何问题，住好则存在一定问题。可以容忍富人住高楼大厦，也可以容忍富人有多套住房，且装满得富丽堂皇，但是，不能容忍穷人居无所屋，不能容忍穷人整天为购房而奔波和忙碌，特别不能让那么多年轻人背上沉重的债务包袱。穷人不一定都要有自主产权的房屋，但一定要有自己可以放心居住的房子。

正是因为有这样两种状态，也就需要房地产市场存在两大类房屋：一类是供富人挑选的商品房，一类是供穷人选择的保障房。前者完全受市场调节，后者则需要政府支持；政府要从前者在开发建设过程中产生的土地收益中对后者提供帮助，后者则应当依据实际情况，对中低收入群体提供各类保障房，包括中等收入群体买得起的商品房和低收入群体、年轻人、流动人员等需要的租赁房、廉租房；前者不管房价有多高，政府都不要干预，而只需要完善市场规则、规范市场秩序，后者则必须保证价格稳定和合理，确保中低收入群体能够充分享受，而不是倾尽家中所有财力、透支未来幸福都难以企及。

尤其值得关注的是，“14号文”对商品住房库存大的城市，提出了可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费的要求，也是非常符合当前房地产市场实际的。否则，存量房不好好消化，再盲目扩大增量房，不仅会造成资源的大量浪费，也无法有效解决中低收入群体的住房问题。因此，有关方面应当对地方的存量房进行全面调查，在此基础上，对地方的存量房处理方式、增量房计划安排、开发用地供应等提出明确要求。不按规定执行的，停止开发用地供应，并追究地方政府主要负责人责任。

对此次新政的出台，媒体称作是新一轮“房改”。应当说，这样表述也没有什么问题，关键在于，“房改”政策能否全面落实到位，能否真正按照“两条线”走下去，特别是保障房建设，要真正落实到位，让中低收入群体充分享受和全面体验。