浐灞国际港又推地啦！不过要分浐灞和港务......

浐灞不想聊，重点还是聊港务，因为港务还是算是西安的热点板块，是比较值得关注。

2024年9月27日港务板块推出两宗地，分别位于奥体板块和政经板块。

从定位上看都不算低，但是从兑现程度和热度上讲，区别还是挺大。

奥体板块地块（GW1- 22-19）位于灞渭大道以东、全运路以西、元朔大道以北、港丰路以南；净用地面积57.537亩（住宅56.157亩，商服1.38亩），容积率2.5，起拍价8.362亿元，折算亩单价约1453万元，楼面价8720元/㎡。

看到这个楼面价让人挺惊喜的，在板块地价即将破万的情况下，港务区早有多宗地楼面价超越这一水平，按以往成交楼面价看只能排在第5位。

但论位置却是不错，东侧为高新一中陆港中学、陆港小学、北侧500米左右为地铁14号线奥体中心站，以及奥体场馆、长安乐文化艺术中心，未来妥妥的核心名校学区盘。

与此同时，紧邻的还有一宗16.922亩的商服用地挂拍，把地块潜力拉满。

目前地块周边二手如枫林九溪、金地玖峯汇、华润未来城市DK4挂牌价约在2.2W左右；2024年片区供应最多的是华润港宸润府均价在1.85W左右，不过两者位置上的差距明显。

政经板块地块（GW2-4-13）位于港安路以南、港兴四路以北、和顺路以东、和畅路以西；净用地面积50.353（住宅49.145，商服1.208），容积率2.7，起拍价6.364亿元，折算亩单价约1264万元，楼面地价7021元/㎡。

这个地价在当下的港务区土拍中不算高，与秦汉大道以北片区的地价基本相同，但性价比却有限。

回顾该片区楼盘，从最早的绿地璀璨天城、绿地新里城再到后来的中铁卓越城、电建泛悦城、陆港宁海湾，热度都比其他板块弱一些，分析其中原因主要在于处于原规划边缘交通不便、配套落地不足、南侧新筑街道、仓门村、围墙村拆迁进度受阻......

即便放到当下，整个片区落地的公共配套就是陆港第六小学，由陕师大实验小学“名校+”，但在港务区的铁一中、高新一中等名校的映衬下，存在感并不强。

除此之外就是保税区、新筑地铁站和处于奥体板块的交大一附院陆港分院值得一提，但距离都在1公里以上，无法为地块带来很强赋能。

最让人难受的是周边的二手房，陆港宁海湾、绿地璀璨天城、国港新里城、中铁卓越城均有二手房挂牌出售，不乏1.5W、1.6W的房源。

而在近日区域内位于电建泛悦城北侧的一个不足20亩的项目中康华府上线登记，规划3栋楼，2.5的容积率，主力105㎡、123㎡户型，首开92套房源，毛坯均价17378.84元/㎡,最终登记却仅有7个，当然也有品牌力、产品力等因素的影响。

但总体而言，回到拍卖地块本身，未来如何定价是个问题？定价太高楼盘去化率会是问题，太低又怕会背刺区域；毕竟未来它面临的不仅是周边的竞品，更有周边二手房价设限。

在很早前判断，单价2万元将是港务区的坎儿，目前来看起来迈起来确实艰难。