楼市浪潮翻涌处，申城风云变幻时。
回首2024年的上海楼市，犹如跌宕起伏的情景剧，市场复杂多变，令人目不暇接。
在这背后，有政策的调整，楼市的分化，更有市场信心和预期的变化。
凤凰网房产上海盘点了2024楼市十大事件，这些事件就像拼图，共同拼凑出上海楼市全景。
透过它们，我们得以窥见2025年楼市将何去何从。
01新政频繁出台，买房门槛创新低
过去一年，楼市新政频出，调控力度空前。
5月17日，央行一天内发布五条重磅消息，包括降低首套住房商贷最低首付款比例、取消首套和二套住房商业贷款利率政策下限等。
5月27日，上海又出台九条新措施，涉及限购放宽和五大新城购房政策调整，外地家庭和单身限购由5年改为3年。
9月底，上海再次推出七条新政，包括取消普通住房和非普通住房标准，对个人所得税、增值税和契税政策作出调整等，进一步优化楼市环境。
目前，上海的买房门槛达到近10年最低，除了限售政策外，其余政策均已大幅松绑。
2025年，上海楼市或许会推出更多放松调控政策，利率也有望持续下调，从而刺激购房需求。
02豪宅走出独立行情，出现多个日光盘
豪宅，是2024年上海楼市的主角。不管是在成交量、价格走势还是市场影响力上，都为上海乃至全国的楼市写下了浓墨重彩的一笔。
这一年，上海多个顶级豪宅扎堆入市。总价3000万元以上的新房，全国成交了4107套，上海占了2530套，约61.6%。
全国超百亿元的楼盘有11个，上海独占7个，分别是中海·顺昌玖里，中海领邸、融创外滩壹号院二期、翠湖天地六和、露香园、保利·世博天悦和华润中环置地中心。除华润中环置地中心外，其余6个盘单价均超过16万元/m²。
2025年，上海还有近30个豪宅项目即将上市，比如宸嘉徐汇龙华地块、绿城原小米地块、金陵东路项目等。
高端市场的热度还能延续吗？中原地产资深分析师卢文曦分析称：“消化肯定是能够消化的，只是节奏、速度未必会像2024年那么快了。风貌产品会面临些许压力，具体市场表现还是要看各种项目的竞争力。”
03风貌别墅大量入市，高开低走
2024年被称为上海风貌别墅“元年”，这种崭新的产品形态，不仅占据着上海市中心核心地段，同时具备上海独特的历史文化底蕴。
以弘安里为例，它是上海今年第一个入市的纯风貌别墅项目，1月29日项目低调入市，单价24.3万/㎡，容积率1.1，只有34套房源，颇受市场关注。
可因为风貌别墅动辄几千万至上亿，所面向的客户并非普通人。大部分已经入市的项目，都高开低走，卖得不温不火，比如天潼里，开盘半年卖出不到4成。因此前段时间，甚至传出风貌别墅项目被紧急叫停的消息。
2025年，上海预计至少有30多个“里”或者“园”排队入市，加上未公布规划方案和土储的，合计将超过50个，它们20-30万/㎡的价格，去化压力不小。
04土拍地王频出，刷新全国地王
上海土拍市场以2397.86亿元的总成交额，在全国土地市场遥遥领先。
这一年，上海土拍市场刷新了多项记录。8月7日下午，经过72轮竞价，斜土街道xh128D-07地块溢价封顶，成交总价48.048亿元，楼面价达131045元/㎡。这幅地溢价率约30%，打破了2016年融信中国在上海创下的国内最高土地成交纪录，成为全国单价新“地王”。
当房地联动价成为历史，溢价率上限取消，“双高双竞”考验升级，2025年的土拍市场预计会更加精彩纷呈。
2025年1月3日下午，上海土地市场公布了2025年第一批次土拍预告。根据公示，拟出让4幅涉宅用地，预计2月中下旬正式挂牌交易。
专家预测，随着地价的上涨，供应的减少，未来上海的购房者可能会面临更大的压力。
05二手房网签242699套，创3年来新高
2024年，上海二手房成交29711套，同比增长26.08%，创下近三年以来的新高。全年成交金额近7500亿元，位列百城之首。
其中，浦东新区成交了约4.5万套，占比21%。闵行、宝山紧随其后，成交都超过2.3万套。
五大新城中，松江最火，成交约1.75万套。接下来是嘉定新城，成交约1.3万套。
有业内人士指出，随着各类政策的陆续落地和市场预期的改善，2025年楼市“小阳春”不会消失。
06取消“7090”，新房进入120平米时代
在上海实行了18年的“7090政策”，2024年画上了句号。主流户型迈入120平米时代，楼市进入改善时代。
所谓“7090政策”，指商品住房总面积中，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。
这使得开发商不得不在螺蛳壳里作道场，因此出现了不少“奇葩设计”。当然，这个政策的初衷是为了抑制投机需求，落实“居者有其屋”。
不过随着时代变化，人们更需要“好房子”，想要“住的好、住的大”。未来，开发商在户型设计方面的灵活性增加，市场上将出现更多宽敞舒适的中大户型住宅。
07积分制名存实亡，作用减弱
上海触发积分的项目，比例正在不断下降，从2021年的47%，降到了2024年的约11%。
据凤凰网房产上海站统计，2024年上海共25个项目触发积分，触发38次。其中有23次入围分低于60分，最低37.6分，整体呈下降趋势。
积分制起源于2021年，彼时新房热度居高不下，“打新热”和“千人摇”现象层出不穷。
可如今，市场逐渐回归理性，很多盘不用积分也能购买。随着积分制作用式微，未来是否会取消不得而知，但可以确定的是，2025年积分制大概率会淡出市场。
08商品住宅“以旧换新”，市场反响不大
五一期间，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在上海发起商品住房“以旧换新”活动。首批参加倡议的项目有30多个，分布在嘉定、松江等地。
购房者如果想要参加，需要先与开发商达成购买新房意向，再由房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房出售后按约定完成新房交易。
当时这个活动呼声很大，可凤凰网房产上海站调研后发现，这半年下来，“以旧换新”雷声大雨点小，效果有限。
有开发商提到：“以旧换新只是把原本针对单楼盘，甚至面向客户一事一议的政策，变成了公开、透明、大范围的活动。”
二手房交易周期长，这种代售模式并没有从根本上提升二手房的流通性。
09中心城区地块增多，未来买入成本变高
上海从2021年开始实行集中土拍，2024年是公开市场出让宗数最少的一年。
这意味着2025年的新房可售面积，可能连今年的一半都不到。
何况，47宗地块中有19宗来自市区，占比约40.43%。要知道，2023年市区地块占比仅15.3%。
因为土拍规则的变化，下半年地块溢价率总体偏高，有7宗地溢价超过20%，占比达15%。
所以，2025年市区新房的价格大概率会涨，普通人未来的买入成本变高。
10豪宅拍卖狂欢，亿级房源占比提升
阿里资产平台成交记录显示，2021年至今，上海共成交了14套总价过亿的法拍房，2024年占了5个。
这些亿级房源分别位于古北臻园、九间堂、御翠园、夏都花园、汤臣一品，单价最高27.3万/㎡。
其中最受关注的，莫过于证大戴志康的九间堂别墅，起拍价9000万，最后成交价1.44亿元，买家据说是某投资公司的股东。
整体来看，2024年上海法拍房上架套数同比去年增加34.5%，成交套数同比去年增加26.9%，1500万以上成交162套，平均成交折扣为八五折。
每场法拍的结束，都意味着着一个富豪的陨落，预计2025年法拍市场会依然火热。
写在最后
站在2024与2025的交汇点，如果用一个词形容2024年的上海楼市，那就是“复苏”。
政策的密集调整为楼市注入了强劲动力，新房和二手房成交量都迎来一定增长，土地市场优质地块溢价屡创新高。
然而，复苏背后也伴随着一些隐忧。楼市分化现象愈发明显，部分偏远区域表现冷清，购房者想在市中心上车的难度越来越大。
展望2025年，上海楼市既充满希望，也面临挑战，仍需在政策调控和市场供需之间找到平衡。
