一
这几天，伴随着香港奥运健儿江旻憓和张家朗连夺两金冲上热搜的，是香港楼市再次跌入谷底。
数据显示，上月香港私人住宅售价环比下跌1.24%，已连跌俩月，累计下跌2.55%，按年同比跌了13%，上半年累计下跌3.1%。不仅完全蒸发了全面撤辣后两个月（3月、4月）累积2.41%的升幅，更创下近8年新低。与2021年9月的历史高点比，房价累积跌幅扩大至24.19%。
另外，随着房价持续下跌，香港的“负资产”情况也不断加剧，香港金融管理局统计数字显示，一季度香港住宅按揭负资产个案超过3.2万，同比激增27.5%，创20年以来同期新高。有消息显示，香港的银行整体房贷里，有7%是负资产。
负资产是指“资不抵债”，即房价下跌至不足以偿还业主所背负的抵押贷款总额。内地大家比较熟悉的剧情是，这样的房子很多人就直接不还贷款了，前两年环京暴跌的时候，还出现过房子白送，只需要接力贷款的情况。如果真不还贷了，这些房子最终的流向就是法拍市场，后面会聊到。
面对此情此景，中原地产的陈永杰表示，“香港目前的楼价已达到最坏时刻。”
仲量联行也发出预警：香港楼价在下半年可能还会再下跌10%，届时负资产个案将会再度突破10万起。
大招频出的香港楼市，成交量反弹最终没有超过2个月，很不幸，如此糟糕的表现被铁锤一语成谶了。
不过有一说一，香港这波救市力度远超内地一线楼市：2月底香港宣布全面撤辣后，全世界的资金都可以进入香港买房，买房成本跟本地居民无异，不仅大幅减免了税费，买家需缴纳的税费由之前的最高30%直降至最低3%，而且调整了贷款监管要求，目前最高可以贷七成，以前只可以贷三成、四成。
关于香港救市，我想没有人比李嘉诚更明白其中深意了——就在所有人都沉寂在撤辣带来的成交量狂欢的兴奋当中时，李嘉诚做出了降价甩卖的决定，旗下在香港推出的多个楼盘都进行了打折销售，降价幅度在23%-32%之间。
事实证明，老谋深算的李嘉诚又抓住了短暂的出货机会，把很多同行甩在了身后。
说实话，李嘉诚的投资逻辑的确异于常人，但我对他就是喜欢不起来，主要是因为他太精于算计，尤其是在房地产投资层面，在内地拿地几十年不开发或慢开发，捂盘惜售，放长线赚大钱。这种利用规则的做法不仅违规，也反映了一个商人钻营取巧、毫无社会责任感的特征，内地房企要都这么搞，中国的房地产就别发展了。
7月初李嘉诚5折抛售东莞的楼盘也是一样的剧情，25年前拿地，项目长期闲置，就算收到巨额罚单也不悔改，依旧通过缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值收益。只是这一次有点玩砸了，高点3万/平时没清盘，两年多都没卖掉几套房子，最后不得不5折以价换量，加快销售速度，套现离场。算经济账，李嘉诚依然大赚特赚，这都得益于囤地早。
我能猜到大家弹幕里会说什么，价值投资本来就是不停炒作，李嘉诚这样的大佬嗅到风险的味道，也会积极的趋利避害，这是商人本性。
言归正传，香港楼市为什么救不起来？
原因是多方面的，我们只说几个重点，一是香港作为国际金融中心，其楼市受到全球经济环境的影响。近年来，由于经济增长放缓和市场预期不佳，影响了投资者和购房者的信心。
二是美联储的加息政策影响了香港的按揭利率，因为香港实行的是与美元挂钩的联系汇率制度。利率上升增加了购房者的供楼成本，从而抑制了购房需求。
三是人才和资本流出，这不仅影响了经济发展，也对房地产市场产生了负面影响。
当然了，究其根本还是供需关系发生了变化，受各种因素影响，购房需求骤减，导致供过于求，楼价下跌，下跌周期大家观望情绪更加浓厚，结果恶性循环。
和内地救市的逻辑一致，香港撤辣一是疲弱的土地市场，二是财政赤字的考量。数据显示，2023年是香港卖地收入最低的一年，与此同时，香港的财政赤字超千亿元。
宏观经济基本面决定了楼市短期不可能大幅复苏，所以也就不存在更大规模的救市，像香港、北京这种城市，确实可以靠取消限购强拉一把，但结果大家也看到了，并没有持续引爆成交，而是一批人趁机落袋为安了。
为了应对人才和资本外流，香港政府也一直在多措并举，从吸引人才来看，香港过去一年的努力是有成效的，截至2023年底，香港人口的临时数字为750.31万人，同比升幅为0.4%。其人口上升主要由于期间录得51700名香港居民净移入，包括40800名单程证持有人以及10800名其他香港居民的净移入。
近日，香港政府高调宣布，到2046年时，中国香港特区人口数量预计将由目前的750万左右增至819万，增长主要源于招揽人才和输入劳工。
所以这就和香港的租金市场的诡异变化对应上了，上月香港租金指数上涨了0.2%，目前香港房产的租售比已经到了4%附近，几乎是内地平均水平的2倍之多。
租金上涨并不奇怪，这是香港高才通优才通吸引人才的结果。据说，今年内地一下子涌过去2万优质青年，这帮人能力超群，又格外能卷，严重冲击了香港的职场，同时也带动了香港的租房市场持续火爆。高级打工仔不比香港五日游的富哥富姐，他们只是过去当牛马的，暂时还买不起香港的楼房，只能短暂拉升一下租房市场。
看一些论坛上，香港本地人大骂内地高材生是“工贼”，把加班文化、内卷文化全带到香港了。
这让我想起薛兆丰说过的一句话，“让你加班的不是你的老板，而是其他愿意加班的人。”在这个语境下看，这句话的确应景且真实。
不过这也怪不得大家，毕竟现在的大环境是生存大于一切，很多时候人们的行动都是市场倒逼的结果,究其根本是就业环境太恶劣,尤其是年轻人的就业率粗统计可能连5成都达不到。这种背景下,为了维持生存成本边界线,很多人不得不向现实低头,智联招聘的数据也显示,上半年毕业生为了找工作甘愿自降薪资。对于更多人而言,应对复杂环境的手段则是极力压缩支出，一边暴打消费主义，一边对钱包精打细算。
二
香港楼市的事情就说这么多，我主要想聊聊香港救市失败给内地楼市的警示与启示。
毕竟现在来看，内地的情况远比香港恶劣，而且是整体性的。
比如中指院的数据显示，7月份百城二手房价格100%下跌，百城均价更是连续19个月下跌。统计局的数据也大差不差，5月份70个大中城市二手房价格全面下跌，6月份有好转，但仍然有66个城市下跌，且跌幅不小，比较突出的是广州、武汉，分别环比下跌1.5%、1.9%，依然在加速向下俯冲。
有人可能觉得这点跌幅不值一提，不是这样的，这是整体数据，真实情况是有些房子的跌幅可能超过5%了，也即是说200万的房子，一个月就跌去了10万，像这种一个月跌掉一年工资的趋势，任谁也扛不住。
再比如前面提到的“负资产”法拍房，内地这几年彻底爆发了，中指院数据，2021年-2023年，我国法拍房挂牌数量分别为44.7万套、60.6万套、79.6万套，而今年的前5个月，法拍房的挂牌拍数量就已经达到32.4万套了，同比增长超过70%，照此计算，全年挂牌量有可能100万+。
与挂牌量激增不同的是，成交量持续低迷，即清仓率越来越低，整体清仓率只有19.8%，2021年同期接近40%。另外，法拍房折价率也在下降，即价格越拍越低，三折四折的房子屡见不鲜。
除此之外，商品房销售和土地出让收入仍然深陷泥沼之中，前者上半年的降幅仍然接近3成，后者和2021年高点比更是直接腰斩。宏观层面来看，上半年房地产仍然是经济和财政的双重拖累。
更多的数据，我就不放了，拉胯不是一天两天了，说多了大家也都听腻了，也不利于团结稳定。
接下来说重点，香港救市失败给内地楼市的启示是非常明确的：政策的短期刺激并不能从根源上解决楼市极速下滑的问题，只能暂时缓解。
楼市的维稳需要经济环境的整体改善，包括就业市场的稳定、居民收入的增长以及对未来的信心。
简言之，楼市的波动，从根本上讲，是经济大环境的反映。
不说动辄销售额十万亿的楼市，我说点微观层面的案例。我家小区旁边的少儿艺术培训，前些年经济好的时候，是典型的消费升级行业，机构赚钱到手软，这两年大环境低迷，消费严重萎缩，很多家庭收入骤降，最先砍掉的就是这类可有可无的支出。
和不少家长聊天，他们现在是能不报就不报，能短期绝不长期，一是赚钱难后，家长之间的攀比风气有收敛，二是担心机构随时跑路。
事实上，从宏观经济数据来看，受房地产挤压影响，很多经济大省的消费已经被带崩了。上半年的GDP增长目标勉强撞线达标，但是拆分来看，全国经济规模第一的广东省仅同比增长3.9%，名义增速只有3.7%。
以前全国经济靠广东这个火车头拉动，现在广东反而开始拖全国经济的后腿了。为什么会这样？这和房地产有什么必然联系？
上半年广东省的三驾马车之二消费和投资均不给力，增速分别为1.2%、-1.5%，只有出口增长13.8%一枝独秀。
单就消费而言，占广东省经济7成以上的深广佛莞惠五个城市上半年的消费能力均不够看，其中深圳东莞上半年的社消总额只增长了1%，广州、佛山、惠州分别同比增长2.0%、2.4%、4.1%。
拆分广州的消费类别看，在13个大类商品中，负增长的有5个：汽车、石油及制品类、家用电器和音像器材类、文化办公用品类、通讯器材类，分别增长-15.4%、-4.7%、-12.1%、-3.7%、-11.7%，日用品、服装鞋帽等类别也只有一两个点的增速。
这说明，现在大家是省大钱花小钱，极力压缩开支，即除了吃穿等生活必需品外，其他非必须品是能不消费就不消费，不换车、少开车、不换家电、不换手机。
结合上半年广东省规模以上工业增加值同比增长6.5%，以及出口火热，我们基本能描绘出广东省的经济路径：一边是生产高速运转，生产出来的商品被大量出口国外，另一边是省内的打工族，不敢消费，把赚到的钱都拿去还贷或存银行了。
有人可能注意到了，广东省消费拉胯的均是住房成本高企不下的城市，深圳、东莞、广州三地的消费最差，房价也最高。
一言概之，人们都在为前几年买房时欠下的巨额负债还债，即高房价对消费的挤出效应开始呈现了。楼市上行时期，由于边际递减的存在这种拉动消费的作用还不突出，下行周期则格外明显。
三
当前时期，稳楼市的内核早就不再是防炒作，而是防风险，这是二十届三中全会一锤定音认证过的。
通俗点说，就是防止房地产砸到地板上，拖累国计民生。
所以要以新眼光看待房地产，托底房价是结果，核心目标是要扩大交易量、带动流动性，促进资金从银行流入消费市场。
因为只有这样，资金才能充分流通到各个产业链、各个环节，就业与收入才能够稳住，这才是重建信心的治本之策。
那么目前正在做的工作有哪些？
7月30日召开的中央政治局会议已有明确部署，房地产层面的施策接下来要重点围绕是点：一是保交楼，二是加快收购存量商品房用作保障性住房，三是提高居民收入，四是财税改革，给地方更多税源，补偿卖地收入减少的缺口。
必须承认，宏观部署抓住了所有的重点，没啥好分析解读的，大家都看得懂，主要看接下来的执行。说得再多，地方执行不到位，都是白搭。在滚滚大势面前，个人能做的太少了，除了运气或者大能力，否则都要被时代车轮碾压。
关于房地产投资，上期聊了长期持有的看法，头部城市优质地段的优质房产，仍然可以购买，因为放水会继续存在，货币贬值会推升优质资产价格上涨。
有人问短期能不能入手？短期看，刚需如果的确有进场的需求，也不是不能买，前提是要多砍价，往死里砍，给自己留够安全垫，能抵挡得住最大回撤的冲击，做不到这一点就继续老老实实等风来。
