问一个问题，今天的广州，在全球排名最靠前的大学是谁？

不是中山大学，也不是华南理工大学，而是香港科技大学（广州）！

根据2024年QS世界大学排名，香港科技大学排名全球第60位，亚洲第15名，远高于中大（世界排名323）、华南理工（世界排名392）。

2018年12月21日，香港科技大学与广州市政府、广州大学签订三方协议，择址南沙庆盛高铁枢纽，合作建设香港科技大学(广州) 。

2022年9月1日，港科大（广州）正式开学。

香港科技大学（广州）

01

一所大学改变一座城！南沙庆盛蜕变中

环港科大（广州）创新区来了

这所顶尖大学的到来，又将给广州，尤其会给校区所在的南沙庆盛带来什么？

放眼全球城市发展史，大家可以记住这样三句话：

工业时代，城市的活力中心在港口；

金融时代，城市的活力中心在CBD；

科创时代，城市的活力中心在大学。

为什么这样讲？因为在工业时代，制造业对港口的依赖性很高，所以20多年前的城市，发展重心基本都围绕着港口， 比如深圳蛇口、广州开发区都是港口造城的产物。

而以金融为核心的现代服务业，大多与CBD相伴而生，城市的发展重心逐渐从港口转移到CBD，北京国贸、上海陆家嘴、广州珠江新城等CBD应运而生。

近年来，随着科技强国成为时代最强音，科创产业取代服务业成为各大城市的主旋律，但科创从业者对港口、CBD都不感冒，他们喜欢到什么地方扎堆呢？

答案是：大学。

因为科技创新，最依赖的生产要素不是土地、不是资本，而是人才与知识，而这些主要由大学供应。

举个例子，今天美国最强的那些科技公司，比如苹果、特斯拉、英伟达、谷歌、facebook没有一个是在纽约、洛杉矶等大城市的CBD地区，而全部聚集在硅谷地区的一所大学周边，那就是斯坦福大学。

论学术排名，斯坦福不及哈佛、耶鲁等传统的常青藤名校，但在产业带动方面，斯坦福说第二，没人敢说第一。

除了硅谷、北京中关村，波士顿128科创走廊、广州天河科技园、深圳南山科技园等著名科技园区，都在大学旁边，都是依托大学而生

如上所示，知名大学带动周边产业发展的现象，在国际上已有很多成功先例，“一座大学改变一座城”的发展模式正在全球各地复制。

而在今天的大湾区，最具斯坦福气质、最擅长搞产学研的大学，无疑就是香港科技大学。

看学术排名，港科大在香港只能排到第三，但论及产业带动能力，港科大才是超一流的存在，曾成功孵化出大疆科技、云鲸智能、云洲无人船等科技公司。

——注意，科技创新与产业带动能力，是港科大区别于传统大学的一个重要特征。

正因为如此，2024年广州市政府的工作报告，明确提出建设环港科大（广州）创新区。

在此意义上，港科大（广州）的进驻，绝不只是给广州新增一个普通的大学，而有望给庆盛板块带来巨大的产业机遇和造富效应。

02

有政策+有高铁+港科大

手握三张王牌，庆盛打造EOD新城

那么，问题来了，这所世界顶尖学府进驻广州之后，为什么没有选择传统高校重镇天河、海珠，也没有选择热门的大学城，而是选择了南沙庆盛？

庆盛是谁？南沙的北大门，广州“三核”之一，是建设“未来广州”的主场。

凭借得天独厚的区位优势，庆盛在南沙的定位一直很高。

根据2022年国务院印发《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》，国家点名庆盛为三个先行启动区之一，给予15%的企业所得税优惠。

除了政策支持度满级，庆盛还有一个超级资源，那就是广深港高铁。

众所周知，广深港高铁在南沙只设了一个站，那就是庆盛。目前从庆盛到深圳福田仅半小时左右，到香港西九龙，仅需约50分钟。这一点很重要，方便港科大的教职工来往广州。

有政策+有高铁，是港科大择址庆盛的重要原因。

手握这两手好牌，再加上港科大这张王炸，庆盛可以在发展思路上超越TOD发展模式，引进国际上流行的EOD发展模式。

所谓EOD是指以教育基础设施为主导的城市开发模式，它的全称是Educational facilities Oriented Development，相当于TOD的升级版，实现了“校区+园区+社区”的三区合一。

国际上最成功的EOD新城就是美国硅谷，这里原本是旧金山不太起眼的郊区，但随着斯坦福大学的崛起，在周边区域形成了“产学研一体化”，培育出一系列的科技巨头与高端社区。

在硅谷，优质的校区，孵化出优质的园区，优质的园区又带来高端人才的进驻，以及高端住宅的开发，培育出优质的社区。

在中国，最成功的EOD新城，当属北京中关村，这里原本是北京西郊不太起眼的城乡结合部，但凭借清华、北大等著名高校的带动，今天的中关村，成为中国互联网公司最集中的片区，包括字节跳动、快手、百度、小米等科技公司全都汇聚于此。

与硅谷类似，在中关村，一流的校区（清华大学），孵化出一流的园区（比如字节跳动），然后又培育出优质的社区（比如万柳书院），形成一个“校区+园区+社区”的完美闭环。

03

无论是产业层级，还是房价水平

EOD片区都在挑战CBD

“校区+园区+社区”三区合一，就是典型的EOD发展模式，它会激发出怎样的化学反应？

首先是产业，前面分析过，EOD片区的主导产业，主要是互联网、人工智能、数字经济，这要比CBD片区的金融贸易更能代表一座城市的先进生产力与高质量发展。

再来看房价。

根据易居研究院曾披露过一组数据，以著名大学为依托的EOD片区，周边房价的涨幅接近市场平均的2倍。从2010年至今，美国硅谷的住房销售套均价由67万美元一路升至136万美元，年复合增长率7.3%。

以下是全球部分城市的EOD片区和CBD片区的房价比较

数据来自贝壳、安居客，以及媒体公开报道

如上所示，在全球很多城市，EOD片区的房价水平已经超过CBD区域了，比如北京中关村的房价，就超过了朝阳CBD，深圳南山科技园的房价也超过了福田CBD，硅谷的房价，更是超过了曼哈顿。

在这些片区，实现了校区带动园区、园区带动社区、社区带动生活的连锁反应，并呈现出一副“EOD打败CBD”的奇观！一所好大学对周边产业与楼市的带动效应，可见一斑。

以此类推，南沙庆盛也将以港科大（广州）为依托，在周边地区打造一个集“校区+园区+社区”三区合一的EOD新城。

04

庆盛搞EOD，绝对不是PPT造城

产业布局、公建配套都是肉眼可见的

打造这样一个冉冉升起的EOD新城，政府将采取何种开发策略？

当然不是PPT造城，而是：产业先行、配套先行、公建先行。

大家发现没？一般的新城开发，都是住宅先行，先靠出让住宅用地来融资，然后再搞产业、地铁等配套。

但庆盛不一样，在住宅还没有大规模开发的时候，产业布局就已经落地了。

据悉，由越秀地产与港科大（广州）合作打造的第一个园区，IPARK港科智谷，在招商方面已经如火如荼。

凭借港科大（广州）这块金字招牌，以及“双15%”的政策支持，IPARK园区已完成近80家优质科技企业注册、落户，含10家上市公司的关联子公司，进驻企业多为人工智能、数字经济等行业，如TCL雷鸟、蘑菇物联、希音、三七互娱、广汽能源

如果说大学是EOD模式的灵魂，那产业就是EOD模式的主心骨。

如上所示，进驻庆盛的产业阵容，是非常可观的，也是非常扎实的，未来这里会形成一个代表先进生产力与高质量发展的园区，并与港科大（广州）的校区，形成产学研联动。

什么叫做“产学研一体化”？港科大与IPARK园区给出了实打实的东西。

除了产业，庆盛板块的公建配套很多也交付使用了：高铁站、地铁站早已开通，港科大、民心港人子弟学校已经开学。

考虑到片区缺乏大型商业，政府还引入了港资房企新鸿基。新鸿基以商业运营见长，尤其擅长“站城一体式开发”，曾成功地打造过西九龙TOD，将一个原本单调的火车站，打造为活力四射的商务区

新鸿基地产打造的香港西九龙TOD

这一次来到庆盛，新鸿基将打造一个32.7万㎡超大型TOD综合体，包含一个大型商场与地标办公楼。目前，这个商业综合体已经开工，正在建设中。

对一个EOD片区来说，“校区、园区、社区”三区合一是关键，而在庆盛，校区、园区都已经肉眼可见，那么社区又在哪里？

05

“校区、园区、社区”三区合一

打造环港科大生活圈，开启cocity多城生活方式

2023年5月，有广州造城者之称的越秀地产，凭借敏锐的市场直觉，斥资22亿元拿下庆盛板块核心区一个综合地块。

该地块地理位置优越，北侧就是港科大（广州），南侧约500米是民心港人子弟学校，东侧为河涌景观，东南侧还有一所筹划中的九年一贯制学校

从规划理念来看，这个项目将与旁边的港科大、IPARK园区融合发展，建设一个高品质的港式社区。

具体来说，项目将打造“1个大学广场+2条大学路+1条超级连廊”的空间架构

｜项目片区规划示意图

这个架构把片区内的校区、园区、商业、公园、高铁、地铁等重点功能区完全打通，形成一个无边界的“环港科大”生活圈。

生活在这样的社区，不仅能享受到丰富多彩的“在地感”，还能享受到与深圳、香港等国际大都市灵敏丝滑的“连接感”。

因为从庆盛搭高铁到深圳福田CBD仅约30分钟，到香港西九龙仅约50分钟，这种便捷的跨城通勤也被称之为cocity多城生活方式，它顺应了大湾区一体化的发展趋势。

为了匹配这种精英生活方式，项目推出低密度、小高层、几乎全南向、南北通洋房，容积率低至2.93，涵盖89㎡、120㎡、129㎡、169㎡四种户型。

可以畅想，未来的庆盛板块，将以港科大为中心，实现校区、园区、社区的三区合一，成为“产学研居文”一体化综合开发的EOD典范，而越秀地产庆盛项目将无缝承接蜂拥而来的科技新贵。

生活在这样的社区，相信空气中都会弥漫着书香气与科技味。

编辑打探到，项目即将对外开放N+综合体，想感受科技湾区、科技住区、科技新贵的气息，可以移步到项目零距离体验。