近日，由瑞思不动产金融研究院、中国建设银行、中国国际工程咨询有限公司联合主办的大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会在广州落下帷幕。以下为深圳证券交易所债券业务中心副主任阙紫康在会上主旨演讲的主要内容。

2020年4月，中国证监会、国家发改委发布REITs试点通知，经过四年的探索，REITs制度规则不断完善，市场规模不断扩大，发展合力加快形成，REITs市场影响力和关注度日益提升，走出了一条既借鉴成熟市场经验，又符合中国国情的REITs发展之路。截至今天，全市场共有36只基础设施REITs上市，发行规模1188亿元，资产类型逐步扩展，市场高质量扩容，规模效应、示范效应日益凸显。

基础设施REITs作为创新的资产上市平台，发展取得积极成效：

第一，畅通投融循环，服务实体经济。以深交所为例，深交所已上市项目涵盖产业园区、仓储物流、高速公路、生物质发电、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多个领域，累计募集资金超360亿元，回收资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等基础设施补短板领域，有效促进了基础设施领域投融资良性循环。

第二，拓宽资产类型，服务国家战略。2022年6月，全国首单清洁能源REITs鹏华深圳能源在深交所上市，有力支持绿色低碳发展。2022年8月，首批保障性租赁住房REITs深圳人才安居在深交所上市，有力助推保障性住房市场化改革。2023年3月，证监会《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》和国家发改委《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知（发改投资〔2023〕236号）》出台，将消费基础设施纳入REITs试点范围，同年10月，深交所受理了首批两单消费基础设施REITs项目，分别为华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT，近期两单项目均已完成首发上市，为支持恢复和扩大消费积极助力。

第三，构建制度框架，完善规则体系。去年以来，证监会发布进一步做好REITs工作的通知，加快推动REITs常态化发行。今年初，证监会发布4号会计指引，进一步明确REITs权益属性，提高企业参与REITs积极性。深交所在证监会的指导下，持续完善规则体系。去年以来，修订发布REITs审核关注事项指引，规范产业园区、收费公路等成熟资产类型审核要点；制定发布REITs临时信息披露规则，提升信息披露的及时性和有效性；优化完善REITs发售定价机制，保障二级市场平稳运行。

第四，满足投资需求，促进共同富裕。REITs作为中等风险、中等收益的一类金融产品，为进一步优化市场的投资品种选择，包括促进财产性收入增加，促进共同富裕开辟了一个新的渠道。一方面，REITs二级市场相较去年有明显回暖，截至目前，深市基础设施REITs今年以来平均上涨9.26%，发展持续向好。另一方面，深市REITs整体经营业绩表现稳健，2023年可供分配金额平均完成率107%，合计完成19次收益分配，全年累计分红达21亿元，让投资者获得相对稳定的现金回报，共享项目发展成果。

粤港澳大湾区基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，一直是深交所的重点服务区域，基础设施REITs的不断壮大，成为深交所服务大湾区高质量发展的又一重要抓手。深交所在推动REITs市场建设，助力大湾区率先形成REITs产业发展高地方面积极开展工作：

一是培育端，携手完善综合推动机制。深交所联合广东省发改委、国资委、省委金融办，以及广东证监局、深圳证监局等部门，通过培训、宣讲、座谈等多种方式，持续加强政策解读和宣传引导，深化市场对REITs的理解认识，提高企业发行积极性。健全综合推动机制，统筹解决项目推进过程中遇到的手续完善、资产确权、转让条件确认等共性问题。坚持“两个毫不动摇”，扎实做好国企、民企项目市场培育工作。积极实施“谋划一批、储备一批、培育一批、推动一批”实施机制，在大湾区储备REITs项目超过50单，形成重点突出、层次清晰的发行上市梯队。

二是上市端，合力推进市场扩面提质。截至目前，大湾区上市REITs项目达11单，规模占比超过30%。去年6月，博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT作为全国首批扩募项目在深交所完成扩募上市。扩募机制的平稳落地，标志着REITs市场发展进入“首发+扩募”双轮驱动的新阶段，体现了REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续发展能力，有利于加快形成存量资产和增量投资良性循环。同时，深交所稳步拓展基础设施项目类型，加快推动水利、文旅、新基建等新资产类型落地，支持消费基础设施、产业园区、收费公路、保障性租赁住房、清洁能源等市场实践丰富的资产类型常态化、规模化发展。今年以来深交所广州开发区产业园、深国际仓储物流、宝湾仓储物流等三单大湾区REITs项目取得注册批复或通过交易所审核，万纬仓储物流等项目审核工作也正在有序推进中。

三是运作端，共同保障市场平稳运行。坚持监管与服务并举，以强化信息披露为抓手，促进市场主体归位尽责，合力构建市场规范有序、主体依法合规、投资者保护有效的良好生态。去年以来，根据二级市场运行情况，引导上市REITs举办业绩说明会、项目开放日等活动近40场，主动加强与投资者沟通。指导深市收费高速公路REITs试点披露月度经营数据，引导多只REITs披露中期运营数据。同时，鼓励原始权益人增持份额，积极谋划扩募，增强市场信心；鼓励专业机构加大投研力度，配合推动FOF入市，积极推动REITs指数与指数产品研发，推动将REITs纳入深港通，丰富和优化投资者结构，推动更多与REITs产品特性相匹配的耐心资本、长期资金进入市场。

一是坚持战略引领，引导企业从战略层面深化对REITs的认识与理解。REITs是新形势下企业转型发展的重要抓手，是新的权益融资方式，更是创新的资产上市平台。从境外REITs发展情况看，不少企业通过REITs上市，借助资本市场的融资支持实现快速发展，最终成长为国际和行业的头部资产运营商。发行REITs绝不是简单的“融资”或“卖资产”，而是企业借助优质资产“搭船出海”。湾区企业应紧抓机遇，从总体发展战略层面加强对REITs的认识与布局，尽早打造自己的REITs之船，从湾区起航，破浪前行。

二是坚持问题导向，及时梳理总结项目在税收、国资转让、合规手续、会计处理等方面的成功案例和现实问题，积极探索契合REITs产品特征、满足合规要求、可复制可推广的可行路径。对于现阶段可以解决的，力争将问题解决在前，提高项目申报落地效率；对于现行规则框架下暂时无法解决的，及时总结梳理，为后续制度完善提供事实论据。前期，我们已经在这方面做了很多工作，后续我们会进一步加大这方面的工作力度。

三是坚持系统思维，内外联动，全面整合资源。我国REITs从基础设施领域起步发展，部分资产类型具有较强的地域性，通常以行政区划为界呈块状分割，行业内横向整合难度较大。一方面，探索以省市为单位，按照“一领域一平台”的总体思路，推动区域内同类资产通过REITs平台进行整合；另一方面，在管理人的管理能力可有效覆盖的前提下，积极发挥市场和政府合力，探索将具有较强关联性的不同类型资产“混装”进一个综合性REITs平台，提高单体REITs的发展能力和竞争力，优化地区资源整合，更好服务区域高质量发展。对于消费基础设施、能源电力、数据中心等具有跨区域布局、行业横向整合障碍小的，支持上市REITs平台收并购交易，打造行业旗舰型REITs。

四是坚持稳中求进，持续深入推动基础设施REITs市场高质量发展，需要坚持规范与发展并重。目前REITs“公募基金+ABS”架构相对复杂，对运营管理带来更高要求。深交所将继续配合证监会，在前端完善制度机制设计，在各参与方权责划分、协议条款设计时兼顾资产运营效率和安全性；在中端严把审核关，关注资产运营质量及合规性要求；在后端做好信息披露，针对不同行业的披露内容和标准化程度提出符合行业特点的细化要求，研究提高信息披露水平并细化重大事项信息披露要求。同时，注重专业投资者培育，助力我国基础设施REITs市场发展行稳致远。

五是坚持守正创新，推进多层次REITs市场建设。境外成熟市场中，私募REITs是公募REITs的重要补充。实践表明，多层次REITs市场有利于促进盘活交通、能源、园区、仓储、市政、生态、租赁住房、消费设施等领域资产，扩大有效投资。参照境内多层次股权市场发展经验，积极探索构建Pre-REITs、私募REITs、公募REITs协同发展的多层次REITs市场，为更多类型不动产提供全生命周期服务，提升企业参与基础设施建设的积极性，更好助力盘活存量资产促进有效投资。

我国REITs发展已经进入新的阶段，REITs底层资产持续扩容，首发扩募双管齐下，REITs发展迎来了新的机遇。从我国REITs市场发展空间和大湾区现有各项基础条件看，充分发挥深交所“立足湾区，服务全国，面向世界”的区位优势，合力推动在大湾区形成REITs项目创新中心、上市交易中心、资源集聚中心，最终建成亚太区REITs中心的未来可期。