文：千一
说个残酷的现实：天河没有最卷只有更卷！
因为，天河要从旧改里挖宅地了。
刚刚过去的周末，市规自局一连发了天河元岗村、长湴村两条村首期项目控规调整批前公示，大批量村屋变宅地、商住地，还将新增幼儿园、九年制学校、商业等，合计建设量达61.75万㎡
这个体量什么概念呢？可以理解为海珠的星汇海珠湾规模-56万㎡的综合体项目。
两村首期项目控规同时调整，也预示着:
1、元岗、长湴旧改或将加速。
元岗村还喊出口号：目标“2年内完成征拆、3年内完成安置房建设”，可谓雄心勃勃。
2、天河下一个开发重点可能新增一个。
元岗、长湴从规划概念上属于环五山创新策源区，是天河重点做地板块，开发推进大势所趋。
从小范围看，都在天河客运站板块，两者离得不远。
元岗村、长湴村全面改造范围达209.85公顷，计划拆除237.03万㎡，规划建设375.2万㎡，旧改全面推动的话，区域就能形成连片开发，城市界面得以更新。
01
元岗首期怎么改？
元岗村首期项目位于天河西部，靠白云京溪一侧。具体位于华观路西延线以北、中成路以南，总建设体量去到48.85万㎡。
区域现状大多是厂房、市场，城市界面凌乱，道路小且弯弯绕绕。
这里作为首期开发区域，大概因为厂房比较好拆，推进可以更快。
新控规调整，主要有几个变化：
1、新增7宗宅地，具体体量没透露。但从控规上看，地块大多被切割得比较小且不规则
2、新增一所36班九年制学校，另外还规划有幼儿园、托儿所等，完善区域公建配套
3、优化1条次干道、2条支路，新增3条支路
新增的支路主要在这个区域。
支路拉通，便利未来出行。
值得一提的是，年初天河吹风要卖的建材上元岗地块就在元岗村首期项目里。这宗地一卖，加上元岗首期的规划，区域的开发也算是正式拉开帷幕，未来值得期待。
至少，城市界面会开始焕新。
02
长湴首期怎么改？
长湴首期项目体量偏小，总建面只有12.9万㎡。
它位于环城高速以北，天源路以东。
这里的优势是比较近地铁，3号线天河客运站地铁站直线不到200米，地铁上又是天河新天地商业。
长湴首期现状和元岗首期差不多，都是比较好拆的厂房+停车场，要推进的话会比较快。
根据新控规，长湴首期项目用地调整以商地+商住地为主。
这样改的思路，大概是想和天河客运站现有的商圈形成联动，通过建新的商业，激活区域的商业活力。
未来这里会比较热闹。
新增的这宗商住地，同样没透露建面，但整体方正，看起来不小，加上有地铁+商业的加持，做刚需刚改产品的话会有一定的市场热度。
没别的，区域新房自远洋天骄卖完之后就再没新房出现了。
长湴这块地占据着好位置，会吸引周边以及3号线珠江新城、体育西的通勤客关注。
03
天河格局或大变
未来，元岗、长湴商品房出现，大概会是天河格局逆转的开端。
目前，天河的新盘主要集中在天河东-智慧城智谷一带。
中部的天河北-环五山片区，新房极少，目前只有一个世纪金源天河源筑，单盘孤立无援，市场热度不高。
随着旧改推进，新地释放出来，开发商进驻，环五山片区才会得到市场更多的关注。
考虑到旧改周期长，区域城市界面差和配套少的局面很难短期改变，从房价角度看，未来元岗-长湴一带应该会是天河上车的价格低点。
