今天看到一则新闻，珠城东的网红盘——保利华创·都荟天珺，正式开盘了。

价格区间为9-14万元/m²，均价约11万，260平大户型大约13万元/m²，部分超靓户型还冲到了14万元/m²。据说，项目开盘后今晚要普涨3%。

以一套3000万的大户型为例，涨价3%，就要多掏90万，喜提一台BBA绰绰有余。据说现场有买家一口气买了两套260/m²的户型，壕客不少，非常火爆。

从价格来看，相比珠江新城那些15万+的二手房，这个价格不算太贵，但相比眼下普遍打折的新房市场，敢于逆势涨价，着实是个“显眼包”。

但这个价格，市场还是很买账的，编辑打听到，项目首开卖了50套、总价10个亿！

这个业绩在当下的新房市场，着实猛得一匹！

01

在广州，珠江新城是一种生态位

很多人问我，大家都在降，为啥这个项目可以独善其身？难道就凭珠江新城四个字？

我的回答是：还真就是这四个字！

如果把楼盘比作人，地段就好比一个楼盘的的原生家庭，决定了它一出生是坐宝马还是踩单车，这是起跑线的结构性差距。

珠江新城在广州人的心目中，到底是一个怎样的存在？

在电视剧《上海滩》中，丁力满怀憧憬地对许文强说：“文哥，我的理想就是有一天把家从闸北搬到霞飞路或静安寺……”。

当发哥向丁力说了一个地名“霞飞路5号”时，丁力原本暗淡的双眼顿时放光，脱口而出：“有钱人的地方”

隔着屏幕，我们都能感受到丁力眼中的光，以及霞飞路在上海人心目中的生态位。

在今天的广州，如果要找一个霞飞路这样的地方，那只能是珠江新城了。

我敢说，如果一个广州人在珠江新城有房，那么他一定会在见面3分钟内想办法让你知道：他在珠江新城有房。

这大抵已成为广州人心领神会的一个社交默契：珠江新城代表着某种顶级的生态位。

02

广州遍地造城，珠江新城会被取代吗？

当然，现在经常有人问我，广州现在到处都在造CBD，珠江新城会否被取代？

我觉得，人类的力量是很有限的，很多东西不是你想造就能造出来的，更多时候只是顺势而为、恰好做对了事情。若没有那个天时、地利、人和共同作用出来的“势”，再努力也是蛮干。

所以，我从不认为珠江新城是“造”出来的，它诞生于全球化最美好的时代，是中国加入WTO之后，广州为了解决跨国公司进驻华南的需求而建设。

在此意义上，珠江新城更像是全球化在特定时期送给广州的礼物，脱离了这个时代背景，再造一个珠城几无可能。

仅举一例，珠江新城已经汇聚约118栋写字楼，如此大规模的写字楼集中建设，需要在短时间内汇聚几千亿的投资，这几乎是一个不可能完成的任务。为了筹集资金，当时政府把全城其他板块的商业用地供应全部暂停，集中所有资金去搞珠江新城。

这种集全市之力搞一个板块的共识、决心和执行力，自珠城之后，就没有过。

当然，现在也有一些商务区，看着也有一堆楼挤在一起，但它们的招商情况、租金水平、产业圈层，又有几个能是珠江新城的对手？

CBD绝不仅仅是一堆楼房拼凑在一起，更多的体现为它在城市经济活动中的领导力和统治力，这种无形资产和精神力量才是CBD的核心能力。

你看纽约、伦敦建城都几百年了，不知道打造过多少新的商务区，但它们的第一CBD始终还是曼哈顿和金融城，这个地位从来没有动摇过。

我忘了是哪个哲人讲过一句话，要多少年的习惯，才能形成一丁点的传统，要多少年的传统，才能形成一丁点文化。

所以，文化本身是一种集体的习惯、一种集体的无意识。

一个东西一旦内化成“文化”、凝固为“集体无意识”，就很难被撼动了，正所谓“江山易改、本性难移”嘛。

正如曼哈顿已经深度融入纽约的文化中，在今天的广州，珠江新城也内化广州人生活中一种根深蒂固的文化。

03

珠江新城的“独立行情”

正因为这种无可替代的稀缺性和领导力，让珠江新城的楼市日渐呈现出一种“独立行情”。

什么叫独立行情？就是不管大市场好不好，它都能一定的波动范围内独善其身，坚守自己的定价逻辑。

这就好比香港的半山豪宅、上海浦西的老洋楼那样，是一个完全圈层化的独立市场，无论大环境如何变化，始终宠辱不惊。

例如，过去两年，广州很多地方的房价都跌回了五年前，但珠江新城是个例外，虽然价格也会有一些起伏和波动，但总的来看，相比五年前，已经稳稳地上了一个台阶。

当然，任何一个市场都不可能是均衡的，即使是珠江新城，内部也是高度分化的。“独立行情”的红利更多的还是被汇悦台、凯旋新世界这些高品质豪宅享受到了，那些品质不佳的楼盘，涨幅其实很一般。

所以，从资产配置的角度来看，好地段+好产品，两手都要抓、两手都要硬。这个原则即使在珠江新城，也要严格遵守。

在此意义上，保利华创·都荟天珺的热卖，也就不难理解了。

从地段来看，这个项目位于珠城东的马场地块旁，仅一街之隔。而马场地块，众所周知，未来要搞一个高档商业SKP——这个项目在今年天河区的高质量发展大会上，已明确点名。

图中员村一横路地块为保利华创·都荟天珺

业内人士都知道SKP在重奢商业的号召力，去年北京SKP一个商场的销售额就高达265亿元，连续十多年蝉联“中国店王”。

有这样的超级项目进驻，马场地块就是未来5到10年珠江新城显著的增量，珠江新城的故事还将继续占领媒体的头条。

以前大家谈到珠江新城的时候，很多人都觉得它的发展已经饱和，缺少增量，现在增量来了，而且就在都荟天珺的旁边，这样的项目想不吸引眼球都难。

至于产品力，保利这次也是卯足了劲，毕竟地价已经高达5.7万元/m²，保利没有退路，只能往精奢豪宅的方向卷。毕竟，有钱人的眼光是非常挑剔的，产品方面容不得半点马虎。

我听说，项目架空层就高达20米，首层视野相当于一般楼房的6到7楼，这要减少多少可售面积，才能做出这种效果？

项目效果图（具体以实际交付为准）

至于外立面，必须要做到“鹤立鸡群”的效果，项目用了造价很高的铝板配玻璃幕墙，而且每个户型的转角都设计成270°飘窗，采用了大面积的弧形玻璃。

现在很多豪宅也能做出270度环幕窗户，但像都荟萃天珺这样做到270度弧形环幕窗户的，算是卷出了新高度。

除此之外，项目还打造了酒店式的落客区、阳光车库，容积率也低至3.4。

项目效果图（具体以实际交付为准）

而且起步都是四房，总共只有166套，稀缺程度正合豪宅卖家的心。

要知道，在珠江新城的二手楼盘中挑一套正宗的四房（次新房），一般都要3000多万起，但在都荟天珺，最低1500万左右就能买到四房单位。

可见，无论是品质感还是得房率、性价比，面对珠江新城80%的二手盘，这个项目都称得上：降维打击。

再来看单价，以下是都荟天珺和珠江新城部分二手盘的价格比较

这个表格还没有列举汇悦台、广粤尊府、柏悦府等顶豪，只选取了珠江新城相对普通的二手楼盘，均价基本都在11万元/m²以上。

所以，相比珠江新城众多二手楼盘，都荟天珺均价11万，确实不算贵。

04

有钱人对品质敏感，对价格不敏感

写到这里，我想起消费心理学的一个观点，那就是：

有钱人对品质敏感、对圈层敏感，对价格不敏感。

举个例子，汇悦台每平米可以卖到30万，但它隔壁的小区，只卖到10万一平米，一街之隔，居然有三倍的价差，这说明什么？

在珠江新城这样的地方，你尽管把产品做好、圈层做好，有钱人对价格的接受度可以很高，只要真正入了富人的法眼，价格方面几乎没有天花板。

香港半山的房子，可以卖到一两百万一平，和普通住宅相比，最多可以拉到10倍的价差。

但把话说回来，如果你的产品不行、圈层不行，那在富人圈，是要一票否决的。

所以，在有钱人扎堆的地方，涨价不是很大的问题，问题是产品要好、圈层要好，这个才是关键。