李先生因喜爱田园生活，花50万元购买某村宅基地建房，5年后被镇政府认定为违建强制拆除。类似案件中，购房者常误以为“签了合同就是合法”，却不知交易本身违反法律。
⚖️真实案例参考：
2022年浙江某村赵某将宅基地卖给城市居民王某，法院判决交易无效，责令返还购房款。
二、法律与实务分析1.宅基地交易的3条法律红线农业农村部最新规定：
禁止城市居民购买宅基地；
禁止批准城市居民占用集体土地建房；
禁止为违法住宅发放产权证书。
合法与非法交易对照表：
⚖️ 法院认定合同无效的情形：
买方非本集体经济组织成员；
交易未经村民会议三分之二以上同意；
改变宅基地用途（如改作商业经营）。
(1)交易前“三查”
查土地性质：登录政务服务网查询地块是否属集体建设用地；
查卖方资格：要求提供户口簿，确认属于本村集体经济组织成员；查审批文件：宅基地转让需经乡镇政府批准并公示。
(2)已购房补救措施
1.协商解除合同，要求卖方返还购房款；
2.起诉确认合同无效，主张赔偿装修损失（需提供发票）；
3.转为长期租赁关系（需重新签订合规租赁合同）。
❓四、延伸问题解答Q：城市子女继承农村房屋能否翻建？
A：可维修不可翻建！依据自然资源部规定，房屋倒塌后宅基地由集体收回，仅能修缮维持现状（《不动产登记操作规范》10.3.5条）。
Q：租赁农房最长能签多少年？
A：最长20年！超过部分无效，建议每10年续签一次（《民法典》第七百零五条）。
律师提醒农村宅基地交易法律风险高，城市居民应通过合规租赁、参与乡村振兴项目等方式实现田园居住需求。遇纠纷时，及时保存合同、付款凭证等证据，依法维护权益。
