你知道房地产现在到底有多危险？11月份以来，旧楼市的政策目不暇接，应该如何去理解他们呢？这些政策又将对未来的房价有何影响呢？这一篇文章将一次性为您梳理清楚。在过去的20年里，被称为百业之母的房地产行业从来就没有像2022年这样的内外交困，内房销售不畅，外资虎视眈眈，困难到什么程度？房地产四大核心指标开发投资规模、新增开工面积、新增销售面积、新增销售金额全都出现了史无前例的大规模滑坡呀，即便是在2008年房地产最低谷期，起码投资增速人家也是挣的呀，2022年也是房地产有史以来第一次为中国GDP的增长拖了后腿，因为房地产在国民经济中的支柱地位，决定了房地产兴旺中国的GDP增长。对房地产的营救其实从年初就开始了。

首先是销售端，局部地区通过降低利率、降低首付以及鼓励公务员买房、住建部地方回购房源等手段努力拓展销售渠道。最著名的呢，就是青岛街道把卖房纳入了业绩考核，以及苏州回购1万套住宅的事件。虽然这些努力并没有取得预期的效果，让上半年的这些数据也佐证了房地产需要投入更大的兵力去恢复消费者的信心和行业的基本量。然而下半年随着大量房企相继暴雷，特别是阳光城事件，让主管部门对供给侧也警惕起来，意识到房地产行业已经到了不救不行的关键时期。10月中旬，阳光城境外公司对香港法院判令破产清算，这可能会危及给他提供担保的国内A股上市阳光的保交流进程。而11月16日和28日，中国内地民营房企一哥二哥恒大和融创也将面临与阳光城一样的香港法院的清盘秩序，一旦他们也被责令清盘，那么后果就会非常的严重。因为在过去两年，房地产公司与外资到底签过多少净地资产，也就是土地的质押担保，目前虽然没有明确的数据，但这对保交楼来说明显是一个隐藏的大雷影。所以呢，就在这个月，以第二支借2500亿的额度金融16条饱含置换监管资金以及债券注册制改革这四大杠杆，激发全力解决金融端房地产行业融资和流动性的需求，缓解房地产企业特别是宝交楼项目资金链紧张的问题。这里呢，我重点给大家梳理一下这几个政策。他们将对未来的房地产行业。

特别是房价都产生重大的影响。上文提到的第二支件是指11月8日，中国银行间市场交易商协会表示将支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计总共将提供约2500亿元用于民营企业债券融资，后续视情况还可以进一步的扩容。实际上呢，这个第二支箭早在2018年就已经推出，它是一项专门为民营企业解难纾困的定向政策，但是今年的突破点在于项民营房企也包括进来，从中可以看到民营房企已经到了很危险的一个状态，不就不行了，同时也能看到高层态度有所转变。第二支建的落地执行极为高效，11月的10号到14号，龙湖新城，美的两百亿、50亿、150亿框架是注册发分别获得受理。此外，碧桂园等多家房企也在沟通发债注册的意向。与此同时，大约在11月的13号，央行、银保监共同发布关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知，这个也称金融16条，是今年最重大的房地产扶持政策大礼包，其内容涵盖了房地产融资平稳、做好保交楼服务、受困房地产企业风险处置，还有宝交楼消费者合法权益等六大方面。16条的具体措施基本照顾到了宝交楼所涉及到的所有主体、所有阶段。尤其难得的是，这个政策大礼包的落脚点是想办法从根本上去解决房企的流动性问题，这是目前房企最为需要的呀。

11月14号，重大利好再次出现了，中国银保监、住建部、人民银行联合发布了关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知啊，以下可以简称通知，允许商业银行自主与优质房地产企业开展饱含置换预售监管资金业务。说穿了呢，就是之前被银行监管起来的预售资金，现在可以用于宝交楼的建设了，这明显就是一个与时间赛跑的节奏啊，因为房地产企业的负债表最主要的是两大块儿，一个是内部的信用债，还有一个就是外资的担保站，要排掉保交流的这块雷，所有的措施其实都没有快速交房来的直接和稳健。

就在昨天呢，又有新的利好了啊，证监会就关于深化公司债券注册制改革的指导意见正式向社会征求意见了。这个文件的意义呢，在于支持房地产企业合理的债券融资需求，也就是说要重新开个口子，让民营房企在国内也能像境外一样发券融资了。与此呼应的是，金融16条中还专门提到对于新发配套融资形成不良资产呢，如果相关机构和人员已经尽职的，可予免责，其主观倾向性啊，这已经说非常的明显了。

不难看出啊，当前房地产已在全方位的发力，好消息是一个接一个呀，穆迪、标普、汇率近期对内地的房企评级开始上调了啊，11月14日，就在龙虎200亿额度被受理的当日，瑞银就上调了龙湖为买入评级。标普的预测是中国商品房销售额在目前虽然大概率不会回暖，但只要保持融资渠道的通畅，让房企度过寒冬，那么中国内地房地产行业终将实现平稳落地，这个呢，就是标普最近的一个非常乐观的预测呀。与之对应的是金融16条公布之后，内地33家房地产A+H股房企股票涨幅超过50%，其中龙光涨幅直冲200%，其他像碧桂园、时代中国和景泰富、龙福集团也都在100%以上了。当然，房地产行业在内部的严峻淘汰也是避免不了的。在金融16条里有一条专门就针对于这个内容的，原文是要做好房地产项目并购贷款业务，支持符合条件的商业银行金融资管，发行房地产项目并购主题金融债券。这个并购的条目说穿了就是如果市场没有得到预期的恢复，那么差生将被彻底出局，而学生可以通过并购差生的项目来解决金融的风险和交流的问题啊，这一病一保已经体现的非常明显。当然，要想从根本上解决房地产的问题，那就需要从经济、消费、收入、就业这四大方面进行全面的支撑，因为房地产最终的买家还得是老百姓啊。这一次为了保交楼而进行的上述四大管道的大放险，以及目前开发商普遍拖欠的巨额。

这款还有境外债，说到底最终还得靠买房人来买，单从这个角度上讲，房价上涨估计也是逃不了的。从之前三轮的经验来看，要达到房地产需求的企稳，消费者信心的增加是需要一个周期的，它不是一蹴而就的，相关机构的预测是可能要到明年的6月份甚至第三季度。所以大家能看到11月份这四大政策聚焦是在让房企能够活下去，直接的目标是为了顺利的保蛟龙，因为宝蛟龙是消费者信心和行业基本面恢复的必经环节。对于那些能够在这次剥夺中熬过去的房企，意味着未来十年中国10%左右的城镇化率的最后的市场份额将被他们所独享。而对于中国经济的增长，在找到替代型支柱产业之前，房地产将再次承担起发动机的角色。就像日前国民经济综合统计司司长付林辉先生表示的那样，今年以来，中国国民经济顶住了多重超预期因素的冲击，保持了恢复的态势，中国经济巨轮将继续攻坚克难，破浪经济。