摘要：

当前，在既要保楼市，又要坚持房住不炒的大背景下，房价大跌的可能性极小，而维持楼市的稳定、让市场走慢牛，才是最好的选择。就如央妈前段时间说的“加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展”，才是正确的选择。

作者| 芳华

编辑|凌凌柒

伴随着三季报的披露，房地产企业最新的表现也都逐渐浮出了水面。

总体上来说，在市场预期转淡的情况下，多数房地产企业的确在营业收入和利润表现上呈现出了不同程度的收缩。当然，收缩之外我们也发现了新的变化——至少从当前销售面的角度来看，出现了分化行情——中小房企承压持续，龙头房企触底回升频现。

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整体惨淡，等风来

具体来看，2022年前三季度，保利发展累计实现营收约1563.76亿元，同比增长12.99%；归母净利润130.94亿元，同比下降3.61%；公司毛利率为24.51%，较去年同期下降5.32个百分点。

中国海外发展营收则出现了19.73%的同比下滑，经营溢利为258.1亿元，而去年同期的经营溢利为394.0亿元，可见下滑幅度之大。

在毛利率方面，万科由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。

招商蛇口营收同比增长9.45%，归母净利润同比却下滑52.18%。对于下滑的原因，招商蛇口认为有一部分原因是公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。

从A股房企三季报业绩的现状不难看出，无论是一贯的稳健型大型房企还是抗风险能力较差的部分中小房企，盈利能力持续下探已成普遍且持续的现象。

最近的一则新闻，更是证实了这个说法。

融创与中融信托“抢公章”的新闻顿时把地产圈和信托圈推上了舆论的风口浪尖。、今年9月，中融信托发现和融创共管的章证照及印鉴等共管物品的保险柜锁芯被换，保险柜不能打开。此外，预售资金监管账户中的11.4亿元资金被划走。

事情发酵近一周后，中融信托表示已经报警，并对相关抵押物，包括公园大观项目剩余未售在建工程进行了查封；融创则称，融创公园大观项目和另一项目被纳入到武汉监管重点保交付项目中，项目资金严格按照监管专户要求管理。

地产行业顺风顺水的时候，房企和信托可谓是“相亲相爱”“共同致富”，而从合作到反目，无疑显示了楼市深度调整期时，各方面临的窘境。

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官方提法正发生微妙变化

好在房企等到了恢复信心的重要一步——最近几个月以来，央行对楼市的表态比较积极，而且着墨比较多。除了最新一次会议提出“加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展”外，还提出“更好满足居民的刚性和改善性住房需求”，“保交楼、稳民生”。

最值得关注的，是央行2022年第三季度例会的新闻通稿，通稿里的表述是：因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

对比一下央行二季度例会“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”的提法，以及一季度例会提出的“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。”

三季度例会关于房地产多了：推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持。

推动“保交楼”是重塑楼市信心的重要一步。央行最新表态是“加快落地使用并视需要适当加大力度”。7月下旬至今，管理层已多次在重要会议上对房地产行业释放了利好。

11月2日，央行行长易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”对房地产做出重要表态：“房地产行业关联很多上下游行业。房地产市场区域特征明显且差异很大，各城市政府在稳定当地房地产市场中发挥着重要作用。”

这个表态传递了重要信号，说明楼市政策面依然向好，而目前管理层对楼市仍然是支持多于打压，希望楼市进一步回暖，为经济稳增长做贡献。

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“维稳”是目的也是手段

房地产行业关联很多上下游行业。2021年，房地产增加值占全部GDP的6.78%，加上建筑业则占了13.79%，综合看，房地产对GDP的直接贡献仅次于制造业，是中国第二大行业。据统计，房地产行业从业人员至少有1263.5万人，直接靠房地产业务生存的建筑业人员大约4000万，再加上房地产行业对财政的直接贡献，全国共计有约7000万就业人口“吃房地产饭”。

从金融角度看，个人房贷和开发商贷款占总体贷款比重至少在40%左右。

正因如此，房地产行业一旦增速放缓、房企流动性危机爆发、叠加疫情影响，对整个上下游的破坏性影响将非常之广。比如建筑工程类企业属于劳动密集型产业，涉及员工数量众多，一旦项目停工，民生就业问题就会凸显。

8月19日晚，住建部消息称，住建部、财政部、人民银行等有关部门已出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

专项贷款投入的项目，精准聚焦“保交楼、稳民生”，且实行封闭运行、专款专用，这对恢复市场信心，是一个重大利好。同时地方政策松绑楼市迹象明显，通过放松限购、限贷、限售、契税等政策手段刺激市场需求回暖，针对刚需及改善型需求着手调整，更是当前较为有效的政策演化路径。

从销售数据看，1-9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，降幅比1-8月份收窄了0.8个百分点，且连续两个月收窄。商品房销售额99380亿元，同比下降26.3%，降幅比1-8月份收窄了1.6个百分点。

从施工角度来看，9月份房地产开发企业房屋施工面积同比下降43.2%，略好于上月的-47.8%，降幅收窄4.6个百分点；房屋新开工面积同比下降44.4%，略好于上月的-45.7%，降幅收窄1.3个百分点。

从资金来源看，9月份房地产开发企业到位资金同比下降21.3%，同样略好于8月份同比21.7%的降幅。

综合来看，当前房地产市场触底企稳迹象初显，未来供需两端政策还需继续保持一定宽松，以持续推动房地产市场进一步回暖。接下来，新型城镇化也将被高度重视，其也被赋予为“扩大内需的最大潜力”，形成日益强大国内市场优势的关键，“是以中国式现代化推进中华民族伟大复兴的必然选择”。

尽管当前，对于杜绝炒房的决心丝毫没有动摇，但从最近几个月的政策面来说，促进房地产市场健康发展，让房地产不至于成为经济发展的负累，并保持行业的平稳健康发展，既是目的、也是手段，对经济和民生的重要性不言而喻。