房财经网惊蛰刚过，北京海淀的地王们就活跃起来了。
它们都在朱房村，0029地块在西，0030地块在东，中间只隔了一条朱房南二街。
但它们的开发商不同，前者是华润置地+中铁置业+招商蛇口的央企组合；后者是厦门国企建发房产独自拿地。
它们是对手，在总平图没公布之前，最敏感的信息是产品定位。
有关户型配比的版本，五花八门。
关于0030地块，建发房产说将打造城央玺，户型面积在220-320平米、四居和五居，有一梯一户，也有两梯一户；0029地块的户型面积在140-220平米。
而华润置地方面流出的消息，0029地块的户型面积在140-300平米，主力面积在170/180平米。
一个说户型面积完全错位，一个说户型面积大部分重叠。
在花姐看来，这些传出的消息，应该都不是最终版。
但已给市场留下了大致的画像：顶豪。
“单套总价2800-4800万元，合每平米12.7-15万元”。高调的建发，甚至把价格都喊出来了。
这个单价，和周边的华润橡树湾二手房差不多。
建发称之为“豪宅爱好者的收割机”，预计3月底开放售楼处，4月排卡，5月开盘。
相较建发，华润置地似乎更低调一些，流出的信息量并不多。
但事实上，华润置地的开发动作，是快于建发的。
1月21日，0029地块的项目公司，北京华润招铁海泽置业有限公司注册成立，注册资本50亿元——地块总价91.52亿元，华润置地、中铁置业和招商蛇口，分别持股40%、30%和30%。
这个名字把三家开发商都内嵌了：华润置地的“华润”，招商蛇口的“招”，中铁置业的“铁”。
它有五位董事，董事长为华润置地北京公司总经理陈海鸥，总经理为于海波——招商蛇口北京公司副总经理。
根据华润招铁海泽的招投标信息，0029地块的总投资估算为15.8亿元。
1月22日和1月24日，先后发布了监理和方案设计招标公告，2月14日取得地产二级开发资质。
建发房产的速度似乎慢了一些。
0030的项目公司北京兆盛房地产开发有限公司，于1月23日注册成立，注册资本90.404亿元——和地价相同，建发房产北京总经理华晓巍，担任董事长、总经理。
目前取得了销售展示区装修的施工许可证，也是在2月14日取得地产二级开发资质。但未见招投标信息。
它们的对手关系，始于新年的首场土拍大战。
2025年1月2日，朱房村0029地块和0030地块竞拍，"华润置地+招商蛇口+中铁置业"联合体以91.52亿元拿下0029地块，溢价17.33%，楼面价8.92万元/平米。
0030东地块，经过247轮举牌，建发房产以90.4亿元拿下，溢价25%，楼面价9.51万元/平米。
建发房产十分生猛，硬刚三家央企地产商，把它们的计划打乱了。原本，两块地三家央企联合体是要一并拿下的。
后来，市场传出金茂有意入股0030地块，但最终考虑到地价太高，算不过账来，就放弃了。
在海淀区，总价上可以和朱房村双子座参照的，只有四季青板块的印香山和香山樾。
印香山的单套面积主要为220平米和248平米，2023年12月开盘，供应99套，网签20套，成交单价11.87万元/平米，单套总价在2500万元至3000万元，地价覆盖率约27%；
香山樾的单套面积主要为184平、192平米、220平米和273平米，2023年11月开盘，供应440套，网签266套，成交单价12.19万元/平米，单套总价2200万元至3300万元，地价覆盖率约87%。
这两个豪宅相比较，香山樾比印香山成功多了，也证明了海淀顶豪是有市场的，只要产品力足够好。
虽说朱房村双子座的地理位置不错，有成熟的华润橡树湾配套，但也并非完美无瑕：
1、喇叭口的风水问题朱房地块的西面150米是京新高速，再往西是紧挨的是京张铁路、京包铁路；南面是小清河；往东是主干道毛纺路。
另外，未来还有两条地铁通过，M13A和M18支。
从风水上看，朱房村双子座被北五环、京新高速和毛纺路三面包围、隔断，像个喇叭口，很是压抑。唯有北面是腹地，可以透气。
2、西地块紧邻一堆基础设施。建发敢于叫板华润置地联合体，其中原因之一，是因为东地块素质好于西地块。
西地块与京新高速之间，有一大堆片区的基础配套功能。如：地面公交场站0.51公顷，垃圾处理站0.12公顷，供热用地0.61公顷，供电用地0.54公顷，等等。
这些设施，是很多开发商唯恐避之不及的。
3、建发新中式风格，恐怕在0030地块身上，派不上用场了。
按照土地出让文件，朱房村地块的外立面，以现代建筑风格为主，可适当结合新中式风格。
在地产圈，建发最神奇的技能，是擅长新中式产品，往往通过无比土豪的大门，来彰显自己的个性。
4、有河道退线。按照土地出让文件，朱房村双子座占用了清河保护范围，宽度为7-16米。
因此，它们的建筑控制线应退让至清河河道保护线范围外，令实际容积率从2.4升至2.5左右。
这四点问题，朱房村双子座是必须要直面的。
在海淀，一场地王之战，火药味已渐浓。
