上周不是私募魔女李蓓说了，中国房地产股票可能会迎来史诗级别的投资机会。

同时我看了眼，结合降息周期下，地产股历次都有优异表现，所以感觉房地产板块或许会有戏

不过我仔细思考了一下，发现当前房地产板块还有很多长期问题…

所以想了想，还是管住手，没急着入。

主要致命点在于：

👉房地产仍处于下行的长周期

虽然2022年这波因为各种幺蛾子事件，地产业有点惨过头，你说2023年反弹可能会有，但趋势仍旧是在下行的。

我举个简单例子，2022年的国内住宅销售是11.6亿平，确实是个低位，但注意几个点：

第一，即便拿前几年16亿平销售的高位来看，未来回升到空位也只有40%多空间，而且这还是一个持续缩量环境。

相比新能源碳中和替代火力煤炭，医药每年稳定超过GDP占比的投入，消费稳定跑赢通货膨胀的稳定表现来说，地产的大空间其实不够…

从下行趋势里去找投资机会，一直不是什么好的策略。

除非是绝佳机会，比如明天开始美联储就降息，房地产销售起飞，否则真的很难吸引到人…

那为什么地产业长期处于下行趋势。

首先老龄化问题，根据统计局公布，目前25-35岁这类刚需接盘的人口占比，大概是15%。

而15-25岁的人口占比是10%，这些人群是未来十年的核心接盘侠，比例却骤减了40%。

拉到更远就更不用说，目前0-9岁的人口占比也是10%，也就是拉到二十年，刚需购房人口也拉不回来。

如果我们算的更远，2022年的出生人口是950万，那么假设未来出生人口按1000万/年算好了。

也就是未来十年后的0-9岁人口，会下降到只有1个亿左右。

总人口14亿的话，这部分人群占比会下降到7%，相比现在25-35岁人口的15%就是腰斩。

未来20-30年，刚需接盘房价的人会骤减至少一半！

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再者，我们都清楚目前国内房价的租售比是很高的，普遍都在50倍甚至百倍。

比如随便一个二线城市，一套两百多万的房子，可能也就租个3000多。

而日欧美的房地产租售比普遍就是20倍左右的水平，同样200万，能租个上万每月~~

租售比就是总房价/年租金，这就好比是股票的市盈率，一个市盈率50到100倍的股票，说明它包含了一个强烈的升值预期在里面。

如果未来房价或者租金收入不快速增长，那么长期来看它就是失败的资产。

当然也有人可能说，房价里边包含了学区房价值、落户价值等等，但是未来大趋势都是租售同权，这个很难持续保值。

而且因为以后人口骤减，学区和户口的稀缺性下降，也会贬值。

所以在看不到房地产增值的希望后，所谓的刚需房都会被证伪…

此外，国内房屋供给这块，也是超标的。

目前最新统计，中国的人均居住面积为42平，自咱们国内老百姓从2000年城市化率推进以来这个数字就在持续飙升。

也即目前平均一个家庭3口人，户均有一个120来平的大house

从改革开放最初的人均20平到25平、再到30平、35平一直到现在的40多平，几乎是一路增加。

而对标英法、日韩呢，人均居住只有二三十平，户均也就60-70平，很多人选择租房。

可以说按照目前高房价的形势和低迷的需求，未来大概率发生三个趋势：

一是房价滞涨，直到回到长期合理价值区间。

二是人均租房的比例越来越多，购买公寓的人大大增加。

三是人均居住面积不断缩窄，以前从20来平增长到40来平，现在可能从40来平未来又收缩回20、30平。

总的来说，基于这些逻辑，国内的楼市行情未来可能不会太过于乐观。

那有人要说了，你应该分析地产股呀，怎么就光说房价大趋势呢。

我是觉得哈，即便地产龙头股，会受益于小地产大批量死亡后，行业集中度提升的红利。

但它的业绩依旧主要来自于拿地，然后卖房子...

未来蛋糕分的人虽然少了，但这块蛋糕也是不断缩小的。

你说短周期去搏地产股起飞，虽然可能成功，但在长熊赛道投资，难度绝对不小。

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此外，补充一点，海外的房地产指数，长期表现也一般般。

我拉一组数据给大家参考：

04年9月29号开始，先锋房地产指数ETF只上涨108%，同期标普500上涨270%，房地产大幅跑输同期标普500

而且地产基金在几波危机过程中，跌幅也比标普500大不少。

比如08年次贷危机的过程中下跌70%多，标普500回调不到50%，也包括后面的疫情、加息，地产的回调都超过标普500。

白线房地产基金，黄线标普500

能看出

房地产这个行业收益一般，但波动很大

想想美帝的地惨指数都表现不佳了，我们的房价还处于高位。

依靠销量来推动业绩的地产股们，很难期待走势能有多牛...

长期表现不佳的行业，说明本身不具备太多的关注价值，偶尔的一两次博弈或许可能会有胜利，但很可能大多时间都会陷入负面的压力循环。

因此思来想去，即便地惨真的很便宜，便宜到价格动辄破净，甚至港股0.2PB、0.3PB，但我还是先吸口凉气，不进场了。

除非等老美降息潮开启，美元吸引力下来，人民币回流加码国内资产，那我可能会考虑买点。

但这个机会可能不会马上兑现，搞不好要在23末或者24年才能看到~~

So，地产板块再耐心等等也无妨。

观点可能打脸，所以仅供参考，投资风险自负。