最近，北京大学教授姚洋的一番言论引发了广泛讨论。他表示“房地产永远是朝阳产业”，这个观点迅速引发了社会各界的热议。
所谓“朝阳行业”，通常指的是那些发展潜力大、增长速度快、前景广阔的领域。然而，当前的房地产市场似乎并不符合这一定义。
从数据来看，房地产市场的销售规模在过去几年中出现了大幅下滑。2021年，全国房地产销售规模达到了18万亿元的峰值，而到了2024年，这一数字已经腰斩至9万亿元。
与此同时，千亿房企的数量也大幅减少，从2021年的43家降至2024年的11家，且大多数为国央企，民营房企的生存空间被严重挤压。这些数据表明，房地产行业的发展势头并不如姚洋教授所言的那样乐观。
那么，为什么民营房企会大规模消失呢？这与房地产市场的过度繁荣和高风险发展模式密切相关。过去，许多房企采用“高周转、高杠杆、高负债”的经营模式，积累了巨额债务。
以碧桂园和恒大为例，它们的债务规模都达到了万亿级别。这种发展模式的本质是将债务转移至居民手中，居民的购房需求成为支撑房地产市场的重要力量。然而，随着居民部门杠杆率的不断攀升，这一模式已经难以为继。
根据最新数据，我国居民部门杠杆率已达到62.3%，这意味着居民进一步加杠杆的空间非常有限。
换句话说，居民已经没有足够的能力继续为房地产市场接盘。这一现状直接导致了房地产库存量的居高不下。截至2024年底，我国商品房待售面积已达到7.5亿平方米，同比增长10.6%。
这一数字甚至超过了2015年的库存高点。2015年，通过涨价去库存和农村人口进城购房的政策，房地产市场得以短暂回暖。然而，如今的情况截然不同。
人口需求下降、债务承接能力减弱，使得涨价去库存的策略难以奏效。相反，地方政府不得不采取收储等措施来缓解库存压力。
以江苏省句容市为例，该市最近取消了商品房销售价格备案制度，允许开发商自主定价。这意味着新房价格不再受限制，开发商可以自由调整价格，甚至降价销售。这一政策的出台，反映了地方政府在库存压力下的无奈之举。
姚洋教授的言论引发了公众的广泛质疑。有人认为，这些专家要么是对市场形势缺乏深入了解，要么是故意误导公众。
房地产行业确实不会消失，它仍然是国民经济的支柱产业。根据2023年的数据，房地产对GDP的贡献率达到了6.1%，土地出让金占财政收入的34.7%，全产业链更是涉及超过5000万个就业岗位。因此，房地产行业的重要性不容忽视。
然而，房地产行业已经不再是经济的驱动力。过去，房地产市场的高速增长依赖于居民加杠杆和高库存去化，这种模式已经难以为继。当前，房地产市场的供需关系发生了重大变化。新房库存压力大，二手房挂牌量同样居高不下，短期内房地产市场不具备高爆发力。
未来，房地产市场将逐步转型，从高速增长转向稳定增长。重点城市的房价可能会随着经济的恢复和库存的消化而上涨，但这种上涨将是温和的，更多是与经济增长同步的租金式增长。
投资房地产的逻辑将从投机炒房转向长期持有和租金收益。这意味着，房价不会再像过去那样出现5年翻倍的增长周期，而是以每年3%至5%的速度稳步上涨。
总的来说，房地产行业仍然是经济的重要支柱，但它的角色已经发生了变化。未来，房地产市场将更加注重稳健发展，而不是短期的高增长。
