在全国楼市的大版图中，若论及最惨烈、最难熬的城市，非浙江温州莫属。
或许有人会质疑，近几年全国楼市整体都处于低迷态势，为何偏偏温州如此 “突出”？
实际上，我所探讨的并非短期的楼市表现，而是将目光拉长至过去十年到十五年，从长期走势来看，温州楼市的状况可谓触目惊心。
许多人可能并不清楚，在 2009 - 2010 年期间，温州的房价就已突破 2 万元大关，巅峰时期甚至高达 3 万元，成为当时全国房价最贵的城市，力压北上广深以及杭州等城市。
这一事实令人难以置信，但却真实发生过。
从数据来看，2010 年温州全市房价达到每平米 33000 元，随后便开启了连续下跌的通道。
历经六年的下行，到 2016 年房价已降至不足 17000 元。2017 - 2021 年，随着全国楼市的上行趋势，温州楼市也迎来了五年的上涨期。
然而，即便在 2021 年房价达到高点时，也未能突破 23000 元。
紧接着，2022 - 2024 年，房价连续三年小幅下跌，2024 年房价仅为 20600 多元，与 2010 年的历史最高点 33000 元相比，降幅显著。
温州房价，为何会经历如此剧烈的波动？
关键在于 2009 - 2010 年期间，温州楼市存在巨大的泡沫！
2008 年底至 2009 年，国家为刺激经济，一方面推出了 4 万亿的财政刺激计划；另一方面实施货币宽松政策，市场资金极为充裕，资金成本也处于较低水平。
温州作为民营经济发达的地区，众多实业老板获取银行贷款变得轻而易举，银行甚至主动上门放贷。
与此同时，国家对房地产市场的鼓励政策，促使许多制造业老板将银行信贷资金投入房地产领域，有的用于拿地建房、销售房产，有的则投身房地产投机炒作。
2010 年，温州楼市泡沫达到顶峰，地价飙升，“地王” 频出，温州的地价甚至秒杀全国其他城市。
以绿城鹿城广场项目为例，当时新房单价一度冲高至每平米 10 万元，连一线城市的房价都未达到如此高度时，温州的房价已一骑绝尘。
但好景不长，2010年下半年，全国货币政策和地产调控开始收紧。
当时，经济过热引发通货膨胀，房地产市场也呈现过热态势，为抑制经济泡沫，国家采取银根收紧、信贷压缩的政策。
这一举措，对温州地区的实体经济和房地产市场造成了沉重打击，众多企业的融资链条断裂，温州的金融机构也出现大量呆账、坏账。
在这种严峻的形势下，温州房地产市场轰然崩塌，房价连续六年下跌，近乎腰斩。
其实，温州楼市的这一经历，与 1992 - 1993 年上半年海南的房地产炒作如出一辙。
当时，海南同样因过度炒地皮、炒房子，在国家政策调控下，房地产泡沫破裂，房价低迷长达十余年，且跌幅远超温州，这无疑给市场参与者敲响了警钟。
无论是房地产开发商进行土地投资，还是个人购房用于自住或投资，都必须高度关注市场动态，警惕在特定时期、特定区域出现的房地产泡沫。
为避免遭受泡沫破裂带来的巨大损失，投资者应谨慎决策。
通过对比温州房价指数与全国 50 个大中城市的总体房价指数运行情况，可以更清晰地洞察温州楼市的独特性。
以 2011 年 1 月为基期，设定指数值为 100，截至目前，全国 50 城的景气指数为 126，而温州仅为 78。
这意味着全国 50 个重点城市的总体房价相比 2011 年 1 月上涨了 26%，而温州却下跌了 22%。
从房价走势来看，全国房价在 2015 年见底后逐步回升，温州房价在 2016 - 2021 年虽跟随全国大势上涨，但涨幅明显小于全国平均水平，且始终未能突破历史高点。
通过本期内容，我们深刻认识到大型房地产泡沫的危害。
一旦泡沫破裂，不仅会对当地楼市造成毁灭性打击，还会让众多市场参与者遭受巨大损失。
即便在楼市相对繁荣的 2016 - 2021 年，我也始终建议大家，尤其是关注房地产投资的朋友，谨慎看待低能级城市的房产。
相比之下，高能级城市在多数市场周期中表现出更强的抗跌性，更值得投资者关注。
