4月11日，沪市产业园区REITs举行了2023年度集体业绩说明会，6家REITs原始权益人、运营管理机构、基金管理人，通过业绩说明、现场互动等方式，与投资者面对面沟通交流，以下是部分问答内容。
国泰君安临港创新产业园REIT
问：临港REIT如何保证现金流的稳定性？
答：从收缴层面，每周动态跟踪应收和实收租金情况明细，监控收缴率动态变化；对园区租户的经营情况和履约能力密切关注，制定了一系列措施保障收缴率，包括收取一定的保证金、视租户欠缴情况发送催缴函、制定违约、解约赔偿条款等措施。在与运管机构的激励机制中，也加入了关于收缴率的考核指标。从支出层面，在每年年末制定下一年度的支付预算，每一笔支付都须经过运管机构、基金管理人双重审批，确保支付合理。
问：临港REIT后续计划如何开展投资者交流？
答：基金管理人始终高度关注投资者关系，设置了专门的投资者关系邮箱，拓宽了收集投资者诉求的渠道；基金管理人协同运管机构，定期共同举办了多场业绩说明会，回答投资人关切的问题。另外，基本每个季度都会邀请投资者参与项目走访等线下交流活动。未来，基金管理人将继续联合运管机构，在合规的前提下增强与投资者互动的深度，丰富与投资者沟通交流的形式，尽最大努力加强投资者对资产经营情况的了解。
国泰君安东久新经济REIT
问：年报中，项目公司现金流流入合计为1.87亿元，而项目公司收入合计为1.07亿元，差额产生的原因是什么？
答：项目公司的现金流入包括当期租金、预收租金、水电费、物业管理费、保证金等，以上现金收款中，预收租金和保证金不反映在项目的收入中；故东久REIT项目公司2023年的收入金额少于项目公司现金流流入金额。
问：请问2023年度是怎么分红的？
答：2023年度东久REIT进行了两次分红，累计分配金额为6939万元。分别是2023年12月，收益分配基准日为2023年6月30日，分配金额4352万元，分配比例为99.99%。同时，我们在2023年4月，对收益分配基准日为2022年12月31日的收益进行了分配，分配金额为2587万元。后续，我们会根据东久REIT产品的运营情况等，在满足法规要求的前提下进行分红安排。
东吴苏园产业REIT
问：根据年报披露的租金收缴率情况，2.5产业园为99.65%，国际科技园为98.07%。请问建屋产业园开发公司，运管机构对于租金收缴如何管理的？
答：我们非常重视苏园REIT项目现金流的持续性和稳定性，并持续通过以下措施管理租金收缴率：
一是明确各方的权利义务。租户签订透明且规范的租赁合同，合同准确地列出租金支付期限、金额、支付方式以及延迟付款的后果。通过合同条款，明确租户的权利和义务，从而减少争议和拖欠情况；同时运营管理协议也明确运管机构对于租金管理和收缴的责任，管理人和运管机构均按此执行并督促落实。
二是建立信任和良好的沟通。良好的沟通是租金收缴率提高的关键，运管机构积极的与租户建立良好的关系，及时回答租户的问题和解决他们的困难，增强租户的忠诚度，提高租金按时支付的概率，确保租金预收高效到位。
三是及时处理拖欠情况。遇到租金拖欠情况，运管机构积极采取措施解决问题。例如，与租户进行沟通，了解他们的困难原因，并提供解决方案。如果不得不采取法律手段，在确保按照法律程序进行的前提下，追求债务的清偿。
四是持续评估和改进。定期评估租金收缴情况，并根据实际情况进行改进，通过不断优化和调整管理策略，提高租金收缴率。
问：注意到东吴苏园产业REIT最新的评估价值略有下调，请问管理人估值下调的主要原因是什么？对项目资产未来发展如何看待？
答：根据最新披露的年报及评估报告，截至2023年12月31日，东吴苏园REIT持有的两个产业园估值合计为32.57亿元，较2022年末估值下降约3.07%。管理人和运管机构认真研判经济发展情势，降本增效，审慎预测项目未来收入和开支，并制定2024年发展计划，相应调低了未来租金增长幅度，这是本次估值调整的主要因素，同时估值的下调也受到资产剩余年限逐年缩短的影响。
东吴苏园产业REIT的招商运营秉持科学的租户布局，从租户集中度来看，两项资产的租户分布均匀，无论从承租面积还是租金贡献的维度上，主要租户的占比相对分散，单一租户集中度较低不超过5%，具备较好的抗风险能力。同时，东吴苏园产业REIT的发展依托于苏州工业园区的整体资源禀赋，在国家级经开区综合考评中，苏州工业园区已连续八年位列第一。园区的产业布局、招商政策、营商环境、服务水平、产城融合水平、配套设施等运营条件完备成熟，园区不断促进优质企业孵化成长，持续引导产业链升级攀升，为苏园REIT未来的发展创造了坚实的区位优势和产业优势。
华安张江产业园REIT
问：根据机构调研数据，2024年上海将面临较大体量的园区资产入市，短期将造成供给突增。请问：1.对张江产业园招商是否将造成压力？2.目前招商聚焦的细分产业有哪些，是否有新的需求租户，如AI、芯片等？3.出租率提升是否有具体行动计划？
答：1.市场存量的增加将一定程度上带动区域产业园竞争升级，入驻企业选择空间更大，部分企业开始寻求降低租赁成本的机会，项目未来运营确实将面临一定挑战，周边主要新增供应量集中于本基金的原始权益人及其关联方张江高科和张江集团，张江高科和张江集团对REITs平台都非常重视，在未来运营中外部管理机构与原始权益人关系协调能力将成为应对周边新增供应挑战的核心要素。
2.外部管理机构正持续积极开展招商工作，在商务洽谈中的储备租户属于软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。
3.外部管理机构将从以下几方面提升运营管理能力和基础设施项目的运营表现，包括但不限于：1）积极维护存量租户，细致了解租户运营情况，沟通存量租户的扩租需求以及其圈内租户的潜在需求；2）与原始权益人及其关联方联动，合理分配保障市场租户不流失；3）提升运营服务，加强项目日常服务管理，提升租户反馈速度和满意度；4）提高可供出租产品的多样性，跟随目前市场租户的需求定制交付标准等。
问：一季度周边市场新签租金降幅如何？如何缓释24年新增供给压力？
答：市场存量的增加将一定程度上带动区域产业园竞争升级，入驻企业选择空间更大，部分企业开始寻求降低租赁成本的机会，项目未来运营将面临一定挑战。具体而言，周边主要新增供应量集中于本基金的原始权益人及其关联方张江高科和张江集团，张江高科和张江集团对REITs平台都非常重视，在未来运营中外部管理机构与原始权益人关系协调能力将成为应对周边新增供应挑战的核心要素。外部管理机构将与原始权益人保持高度配合保障本基金持有的基础设施项目的运营表现稳定。
建信中关村REIT
问：目前市场形势低迷，请问管理人下一步运营策略？
答：伴随整体市场进展情况，2024年二季度整体租赁将仍然以“稳存量、促增量”作为主要租赁策略，根据园区产业规划发展，发挥园区规模化、产业化集群优势，形成内外同步拓展的运营机制。为应对区域内出租率及整体平均租金水平双双下跌的压力，本基金发起人中关村发展集团股份有限公司、基金管理人、运营管理机构已共同建立三方联动工作机制，加强集团统筹及分子公司协同，为企业对接集团各类服务资源，并持续对集团及园区整体平台企业开展筛选沟通，形成高效的信息传递。
问：在ESG实践方面，基金管理人及运营管理机构主要做了哪些举措？
答：基金管理人已建立了规范有序的ESG治理结构，这一理念也深入贯彻于建信中关村REIT的运营中。建信中关村REIT根据GRI、TCFD等国际ESG相关标准每年出具ESG报告，目前已发布2022年及2023年ESG报告。投资者可以依据相关ESG报告，了解建信中关村REIT在在促进经济可持续发展、履行社会责任等方面的贡献。建信中关村REIT基金管理人持续跟踪收集投资者调研需求、关注问题，与投资者保持良性的沟通交流。运管管理团队协助安排实地调研并参与沟通交流。基金管理人及运营管理机构贯彻落实绿色金融，通过路演、业绩发布会等投资者关系活动，关注投资者的利益及开展ESG实践。
中金湖北科投光谷REIT
问：面对存量、新增入市的产业园竞争，本基金项目有什么优势，运管机构将采取哪些措施？
答：新入市的产业园较多坐落于光谷东区域，其地理位置对于本项目而言，竞争影响相对较小。本基金项目作为中西部地区知名的软件服务产业园区，拥有丰富的人力资源、便捷的交通条件以及高等级的通信、电力等基础设施保障。此外，园区在生活配套方面也具备显著优势。
面对本项目存量资产，运营管理机构将通过灵活调整租金政策，配合客户的需求实施单元隔断、定制化装修改造等措施，积极吸引更多企业入驻，以提升项目的出租率。同时，将紧密跟随当地产业规划，加强与政府部门、行业协会和园区办的沟通与交流，广泛联结资本和产业资源。通过灵活对接当地中大型企业及上下游产业，主动参与产业推介会、论坛等活动，我们将多渠道、多方式同步推进项目的获客和去化工作，旨在提升资产的整体出租率和收益率。
问：未来两年的租约到期情况，是否会产生较大的空置率？在经济增长放缓的背景下，租金是否会受影响迎来被迫下调，影响基金的整体的现金分配？运营方如何缓释以上风险？
答：面对激烈竞争的市场，管理人主要从以下几个方面来提高出租率，一是加大招商力度，拓宽招商渠道。今年以来运营管理机构加强与政府产业招商的协同工作，安排人员参加政府驻外招商团队，积极参与政府产业招商引资，做好重大招商服务工作，将招商行动转化为招商成果；二是加大项目宣传力度，多渠道多方式进行项目宣介，除了利用传统的宣传渠道，增加市场化的招商宣传力度；三是苦练内功，提升企业服务水平，在基金收益最大化的原则下灵活制定租赁方案，为入驻企业提供更多的增值服务，提高客户满意度和价值获得感。
