一个里程碑。

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烂尾楼退款，来了

烂尾楼处置，迎来了新进展。

在南京，有一个叫珠江四季悦城的楼盘，2021年7月首次开盘。由于项目总承包商受恒大债务问题影响，又与珠江投资发生纠纷，从2022年7月开始，这个楼盘就停工了。

眼看自己购买的房子就要成为烂尾楼，业主们绞尽脑汁想办法，到处去网上留言投诉。

功夫不负有心人。在有关部门的协调下，停工两年的珠江四季悦城近日收到官方明确回复：

已同开发商协商启动退房流程，退房资金来自监管账户，只退房款，不退利息。

也就是说，买了房的业主，可以退房退款，但只退首付款，按揭贷款利息退不了。

按照当地房管局的说法，该项目认购销售44户中已有33户与开发商签订了退房协议，有9户正与开发公司协调中。

至此，全国第一个烂尾楼退房、退首付的案例出现了。

当然，这个案例有一定特殊性，因为退房、退首付款的前提条件是，预售资金监管账户有余额。现实中，很多烂尾楼的预售资金账户，早就空了。

但这依然给广大烂尾楼业主带来了信心。

时间回到2022年7月，高层会议首次提出保交楼政策，央行当年推出了3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元的保交楼贷款计划，鼓励商业银行提供配套融资，推动烂尾楼复工建设。

接着是2023年4月，人民法院报公布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中明确提到：

在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房贷消费者主张价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

这意味着，购房者的权益得到了最高法院的优先保护，这被看做是烂尾楼购房者的“免死金牌”。

烂尾楼业主，太不容易了。

2

烂尾楼之殇

全国到底有多少烂尾楼？

这个问题一直是个谜，也一直有人尝试着找到答案。

按照易居的数据，2023年上半年全国范围内的楼盘烂尾楼率为3.85%，烂尾楼面积2.31亿平米，如果按照80平米一套计算，大约有280万套。

这个数据是保守的。有一个名叫“生活鹅”的博主曾在2023年11月做过一个统计，数据主要来自官方的报道，包括停工、停贷断供、破产公告、法院信息、人民网信息等。

根据其统计，全国烂尾楼盘数量有348个，涉及约900万套房子。

其中，烂尾楼最多的省份是河南，有70个楼盘；烂尾楼最多的城市是郑州，有45个楼盘；烂尾楼最多的开发商是恒大，有87个。

这些，还只是可以公开查到的部分。一个个数字背后，是无数业主的无奈和不甘，是一个个家庭的血汗与委屈。

在云南昆明，有一个叫别样幸福城的楼盘。楼盘烂尾了，30多户业主还是住了进去。四面漏风的房子里，他们用自带的电灯照明，稍微安置了一下沙发和床，或仅仅支个帐篷、搭几块木板就住下了。

住进来的每一个业主，都有着堪比电视剧的惨淡人生。近半年没有收入，带着老婆儿子搬进来的卯勇；没有房子无法落户，女儿无缘名校的代金红；老伴到死都没能赶上收房，儿子儿媳也因烂尾楼离婚的黄丽华……

在深圳市中心，邦达花园被称为“深圳烂尾楼之王”，烂尾长达20年。邦达花园周边房价已经升值13倍，而邦达花园却仍旧没有复工迹象。

在郑州，永威西棠被称为“郑州最高学历楼盘”。小区2500多户业主中，本人和家庭成员中拥有本科及以上的学历共计1983人，其中硕士481人，博士189人。但因为楼盘烂尾，这些高材生被迫走上了拉横幅喊口号的维权路，令人唏嘘。

在河南南阳，仅统计在册的问题楼盘就一度多达302个。彼时去到这个城市，你会看到成群的楼房，一律黑峻峻地、像张开的洞口般朝着马路方向，讲述着幽灵般的故事。

在周边楼盘的衬托下，这些烂尾楼，犹如都市废墟。

3

根源在“预售制”

烂尾楼并非新鲜事物。

遥想上世纪90年代，海南的烂尾楼达600多栋，占全国空置房的十分之一，用了10年才勉强消化。

一栋栋烂尾楼背后，是一户户绝望的人家。许多人掏空“六个钱包”，换来的就是这样一个遥遥无期的幻梦。难怪有人感慨：

最惨的不是买不起房，而是买到了烂尾房；买到烂尾房也不是最惨的，更惨的是要自己出钱，把烂尾房盖完……

有人要问，为何会出现烂尾楼？有人专门做过总结，主要原因有三类：

1、工程项目资金链断裂。

2、债权债务等纠纷缠身。

3、开发商违法违规。

但往深处看，可以追溯到预售制。

商品房预售最早出现于香港，1956年，香港政府就出台了《预售楼花同意书》制度。彼时，港人将正在兴建或没有动工的楼宇，形象称之为“楼花”，所谓预售制，就是“卖楼花”。

这一制度在1990年代引入内地。1994年，内地出台《房地产管理法》，向香港学习了“商品房预售制度”。

当时，内地房地产业刚刚起步时，资金严重不足，自有资金的比例甚至不到10%。融资渠道和融资手段几乎只有银行贷款这一种。而商品房预售，则给了开发商用少量资金撬动庞大投资的机会。

随着时间的推移，商品房预售制度早已成了商品房销售的主要方式。国内各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。

开发商撬动了自己的规模，背后的风险，则转嫁给了购房者和银行。一旦开发商资金链断裂，烂尾就是迟早的事。

国人对预售制的吐槽由来已久。其实早在2009全国两会，民革中央就向政协会议提交了集体提案内容，该提案建议加快修订《城市房地产管理法》，并全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。

但直到2020年，事情才有了实际的落地。那一年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。

这两年，中央提出“保交楼”以来，很多烂尾楼业主重新看到了希望。

数据显示，截至2023年，全国350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。前几天，笔者和一位仍坚守在恒大的人士聊天，他说现在恒大最重要的任务之一，就是保交楼，尽可能不让在建楼盘烂尾。

希望这样的好消息越来越多，希望烂尾楼越来越少。毕竟，时代的一粒灰，落在个人头上，真的是一座山。