张女士买房后，开发商将同一房源转卖他人并完成过户。
此类纠纷中，“如何证明房产归属”“法律如何保护购房人”成为核心问题。
《民法典》物权编针对不动产登记、共有权等争议，提供了明确规则，但普通大众常因法律盲区陷入被动。
一、法律与实务分析：物权编核心规则解读1. 不动产登记：防“一房二卖”的3把锁根据《民法典》第208条及配套司法解释，购房人可通过以下方式锁定权益：
案例参考：
某购房人通过预告登记成功阻止开发商将已售房屋转卖，法院判决确认其所有权。
2. 车位归属：地面车位到底归谁？根据《民法典》第275条，判定车位权属需区分两类：
规划内车位：开发商可出售/出租（需独立产权）；
非规划车位：占用公共区域，归全体业主共有。
裁判要点：
1️⃣ 未计入公摊面积的车位不得单独销售；
2️⃣ 开发商通过格式条款独占车位无效。
法律依据：
⚖《民法典》第496条：“格式条款未显著提示的，对方可主张不成为合同内容。”
《民法典》第301条规定，按份共有财产的重大处分需经2/3份额以上共有人同意：
例外：共有人另有约定或涉及公共利益（如老旧小区加装电梯）可放宽限制。
二、解决方案：三大高频争议处置指南1. 防开发商违约：购房3步避险步骤一：签约前核查
查验“五证”（预售证、用地规划证等）；
要求开发商出具产权无瑕疵承诺书。
步骤二：立即预告登记
签订合同后3日内办；
登记后未经同意，开发商不得再处分房产。
步骤三：留存关键证据
保存宣传资料、付款凭证、沟通记录；
定期查看工地进度，发现异常及时发函催告。
2. 共有财产分割：3类情形与对策
注：共有物分割诉讼时效为3年，自权利受损日起算。
3. 抵押与租赁冲突：权利顺位判定根据《民法典》第405条：
1️⃣ 先租后抵：承租人已占有的，租赁权优先；
2️⃣ 先抵后租：抵押权登记早于租赁的，可主张解除租赁。
实务提示：
租客应要求房东出示房产证，确认无抵押；
抵押权人需现场查验租赁状态，避免权利落空。
❓ 三、延伸问答：物权争议高频疑问问：捡到陨石能归个人所有吗？答：具有科研价值的陨石属国家所有；普通陨石可先占取得（《民法典》第250条）。
问：住宅建设用地70年到期怎么办？答：自动续期，费用暂免（参考自然资源部复函），未来或按“面积阶梯收费”。
律师提醒《民法典》物权编通过细化登记、共有、用益物权等规则，强化了财产权益保护。建议公众在重大财产交易前：
1️⃣ 查阅权属证明原件；
2️⃣ 关键条款书面化；
3️⃣ 及时办理法定登记。
遇复杂争议时，建议咨询专业律师，避免因程序瑕疵丧失权利。
