以前每到年底我们都会有数据盘点，但今年不太一样
在年底最尾巴的时候楼市开始反弹了
包括最近我也刷到很多声音都在说二手回暖，不过干说不行，还得从数据看
11月上海二手最突出的是成交量，成交了27463套
这个数字直接登顶今年第一
数据口径来源：兔博士，仅供参考
也是去年3月开始近20个月的最高成交量
价格上环比涨幅也有0.4%，连续2个月止跌上涨，看起来楼市真的在反弹
但我看完数据发现其实不是最近才上来的
今年上海二手反弹，来得似乎比我们想象的更早一些
这个节点是5月，上海政策开始密集出台的月份
按照巧克丽丽的说法除了政策衰弱期的9月，成交量稍微回落
以5月为节点，今年月度成交几乎都超过去年
数据口径来源：兔博士，仅供参考
12月数据截至本月19日
尤其此刻临近年底、往年市场最冷清的时候，反而有一部分买房人群开始集中回归上海二手市场
这也引起了我们的关注和好奇，最好奇的是
这些回归者究竟买了哪里的房子？哪些区域最先感受到这股暖意？
又有哪些小区会优先成为二手市场的香饽饽？
于是我整理了5份不同类型的数据表格，从这些海量真实数据中，可以和各位一起来看看
年底上海二手市场最先回暖的究竟是谁?
01
首先还是看区域
我把今年各区域的二手成交单拿出来看了一下，主力依然在郊区
这一点并不意外，每年好像都这样
但今天在我手中的海量数据下，有2个独家数字特别值得拿出来跟各位分享
第一个数字，20%
整理完所有数据，我看见一个非常清晰的画面
就是闵行、浦东、松江、宝山4个郊区，几乎共同构成了今年的上海二手大盘
而且还是在挂牌量比去年多了近一倍的情况下
4个郊区的成交量比去年同期增涨了20%不止
数据口径来源：兔博士，仅供参考
尤其闵行，同比增长接近30%，甚至超过了地域辽阔的大浦东
虽然这些标红的数字说到底离不开以价换量四个字
这也是今年全国二手市场的主旋律，包括外环外单身放开限购也带来了一波需求
但成交也确确实实在持续上量
这种反弹画面我们聚焦到年尾会更加清晰
也出现了第二个比较出奇的数字：60%
9月新政后一直到11月，成交量对比去年，全市各区域同比增长都在60%以上
数据口径来源：兔博士，仅供参考
各位注意，是全市每个区都超过了60%，哪怕没什么存在感的崇明和金山
整个上海增长趋势出乎意料地一致
说实话第一眼看见这个数据我甚至没反应过来，等意识到的时候着实震惊了一下
数据真实而冰冷，但这一刻似乎带了些烫眼的温度
怎么说呢这个数据就好像在说：市场真的开始集体反弹了
那以前临近年关的市场是什么样的？
没什么成交，没什么气氛，像今天这样的数据几乎是不可能出现的
但今年，上海二手市场确实迎来了一个大翘尾之年
02
于是在我整理的其他类型表格中，一些数据也格外突出
比如市区老破小
出乎意料的是，今年老破小市场一度让年轻人格外关注，尤其市区
因为价格触底也因为单身放开二手限购，成交量反而走高
截至12月19日，今年上海老破小一共成交了43837套，7个中心城区的成交量是22679套
占比52%，超过了包含崇明在内的众多郊区
我筛选了中心城区内房龄超过20年、面积60平以下的房子
成交量破4000套的一共有三个区域
数据口径来源：兔博士，仅供参考
12月数据截至本月19日
杨浦、徐汇、普陀，成为今年老破小最受欢迎的区域
尤其杨浦，鞍山、中原、黄兴一带的老破小扎堆聚集，本身就是内环老破小最集中的区域之一
加上周边不少新房挤压，价格一低再低
当我打开链家搜索一个之前实地去看过的老破小，鞍山四村
看到的成交数字也有点惊呆了
图源：链家
2年前同户型一室户单价接近8万/平，而今到了5万多的水平
这个案例也成为市区老破小的一个成交缩影：
跌落的价格换来超量的成交
数据来源：链家
前11个月成交了去年的近2倍
尤其最近几个月，都有稳定的成交量
不只杨浦这个小区，全市月度成交来看，年底也迎来了老破小的二次春天
最具象化的就是下面这张折线图
数据口径来源：兔博士，仅供参考
按政策节点，新政后一个月成交量都是上涨的，一个月后开始转向下跌
而如今已来到年尾，距离政策发布过去2个多月了，成交还在持续
折线图上不仅10月走高，11月绝大部分市区也依然是向上趋势
更重要一点，当下这份热情似乎还未衰退
03
看了老破小，当然少不了关注下郊区次新房
数据筛选的条件是10年以内，结果也蛮意外的
排在最前列的是浦东，但各位看下旁边的是谁
数据口径来源：兔博士，仅供参考
12月数据截至本月19日
我想到了松江的二手次新成交量可能还不错，但没想到会这么夸张
在其他郊区还努力够上3000套成交水平线时
松江异军突起，全年成交量直接比肩从来只做大哥的浦东
到12月19日我统计当天，一共卖出了4829套
这个数字是奉贤的近2倍，闵行的3倍
出于好奇，我又细看了下每月的成交情况，发现了更有意思的事情
松江今年的次新成交基础本身就不低，借着两次新政又往上蹿了一蹿
而且和浦东的数据咬得很紧
数据口径来源：兔博士，仅供参考
6月和10月，夸张到直接爆过了浦东，成了这两个月的全市第一
虽然背后是以不到4万/平的成交均价（1-11月）换来的，而嘉定、青浦的二手次新成交价都在4万/平以上
但不得不说从前面的市区老破小到此刻的郊区次新
有了价格优势后确实是好卖
04
既然话说到这里，那这几年最不被大家看好的学区房呢？
是否真的彻底凉了？
还是在悄悄回归二手市场？
为了让答案更具体，我选取了17个典型学区房小区，跨度覆盖内中外环
很多极端小户型曾经被抬上了20万+/平
但狂热褪去后，这些房子的价值也陆续回归，所以今年依然是上海二手市场上活跃的一分子
数据口径来源：兔博士，仅供参考
12月数据截至本月19日
首先最惹眼的是闵行
虽然属于外环，但这两年几乎成了区域教育届的卷王
TOP3样本有2个都来自这个区域
尤其春申板块的高兴花园五街坊，今年到12月19日成交97套，再加上其他街坊，一共成交了130套
放在全部样本中看也是一组不小的数字
其次就是内环成交热度最高的：梅园系列小区
福山外国语+建平西的双雄组合，简直是整个浦东的学区房圣地
尤其梅园三街坊，2021年个别小户型还在20万/平，两年前来到17万/平
图源：链家
目前差不多面积的户型链家成交均价在10-11万/平左右
今年三街坊一己之力卖出了73套（截至12月19日）
而前8个月几个街坊总成交量已经超过200套，差不多接近2022年全年的水平
可见无论价格高点还是当下，梅园都是屹立不倒的存在
而最让人意外的是华二加持的前滩
最近一段时间，前滩突然爆发，成交量开始逆风起飞
尤其尚峰名邸直接领跑板块了
10月一口气卖了10套47平的小户型，到统计日，12月不到20天也已经成交6套
加上板块内晶耀名邸、锦绣臻品，这3个小区今年就卖出了80套
总之，家长们对华二的信心基本没有磨灭过，只要有机会就会坚定入局
而当下的市场价格就是一个机会
05
最后一个我想已经不用强调了，各位都感受到了，就是二手豪宅市场
今年上海豪宅几乎撑起了全国的半边天
各地富豪集体抵沪，拿下上亿的房子和拼夕夕团购一样毫不费力
所以我们的筛选条件严格了一些，限定全市3000万以上豪宅
于是从900多个成交数据可以发现
二手豪宅全年成交量都创了新高，但越到年尾越疯狂
数据口径来源：兔博士，仅供参考
10月、11月一起成交量直接突破210套
有种年底甩货大酬宾的即视感
甚至10年不问江湖的檀宫，今年都成交了2套，其中一套大标的就在最近的12月初成交，总价3.5个亿
往年这个时候哪见过这么大阵仗
板块来看，今年上海二手豪宅成交主力板块，集中在了陆家嘴、联洋、新天地和徐汇滨江
大部分成交都是世茂滨江花园、仁恒河滨城、翠湖天地等贡献的
我特别关注了下世茂滨江花园的数据
数据口径来源：兔博士，仅供参考
12月数据截至本月19日
今年一共成交120套，一个小区扛起了整个陆家嘴一大半的KPI
四季度数据更夸张，直接卖出了之前的近2倍成交
这还是在12月没过完的情况下，等于2个月+19天的成交数据
真有年底冲业绩那味儿了
06
关于数据就整理到这里，今年上海二手成交量确实一路高歌猛进
也是有了这些数据，我们才敢说楼市成交反弹已经是基础性事实
但背后呢？各位有没有看到一个清晰的画面？
从老破小开始，到次新房，再到学区房等特殊产品
最后是豪宅，一座城市最最核心的资产
上海楼市这一轮以价换量，最早就是从两年前的老破小开始的
然后是今年的大户型、豪宅开始明显降价
这也说明了一件事，就是房子还得是高品质的，才能在这个楼市周期里坚持更久
