可以说随着疫情超乎意料的好转，每个原本停摆城市一切机能都在缓慢恢复。
与之对应，几乎被冰冻楼市也以最快速度在找回失落市场份额，最近大家看到很多城市新房出人意料的回暖，基本就是开发商促销和恢复效应的叠加。
但，这依然没法避免绝大部分城市楼市在这次疫情中重创的现实，然而这片惨淡的局面中，我突然发现一个神奇的城市，多少显得有些妖孽。
就在前不久，发布该城2020年1月份新建商品住宅价格变动情况，环比上涨0.3%、同比上涨12.8%。
而这还没完，这已经是他房价连续上涨的第47个月了。
我掰了掰，好家伙，房价这是涨了快4年了啊。都说房价如城市股价，那这简直是现实版的城市妖股了。
那也不卖关子了，这个城市就是:
西 安
01
房价方面有关这个网红城市消息还真不少。
这几天，胡润研究院发布《胡润2019年度全球房价指数》，放在全球的对比维度下，西安也拿下了探花。
据统计，过去三年，西安房价累计涨幅为46%。
如果数字上还不是很直观的话，在我记忆中，似乎西安去年出来一个新盘都是千人摇起步的那种。
最夸张的恒大文旅城，一个典型的远郊文旅盘，4000套房源，首开当天售罄。
我不知道是不是这夸张的西安式购买力给了市场多大的信心，就在去年6.20，西安也拿出了自己最强调控。
“外来人口5年限购，落户需要满一年才能买房”，最大程度堵住了之前宽松落户即可买房的漏洞。
只是现在看来，西安的内火依旧很旺盛啊。
好，我相信很多人看到后，最关心是两个问题：
为什么西安的楼市这么凶猛？之后西安楼市将会是什么趋势？
我们一一来解析。
02
房价一直是看似单薄的数据，但本质上一个城市综合折射的具现化。换句话说，房价在反馈城市的基础和趋势。
西安房价，在我眼中，有这么三个元素。
首先，是低基数。不要小看这点，这很重要。
之前我分享过黑马板块和项目，很大程度要起步阶段维持低基数运营，因为这样才留下足够的溢价空间给到后来接盘者。
比如下图虹桥华漕西郊九韵府就比新天地翠湖在涨幅上好上太多了。
各位不妨回想一下，这几年在房价上能保持不间断长久升浪的城市，苏州，无锡，合肥等，无一不是大家之前认为房价性价比高的城市吧。
从这点上来说，16年的北京客来几千均价买爆西安已经是历史，而拉出西安房价走势。
来源：城市房产
你会发现西安是在涨，只是释放的相对缓慢。
实际上，从2016的7500元/㎡算起，到2019年12000元㎡左右（二手房均价可能高点），没有大家想象那么多。
而在这之前，西安楼市横盘时间远比涨幅区间要多得多。
而横向对比目前西安的房价，你会发现，哪怕这么涨法的西安，作为一个副省级的强省会，其实现在房价还依旧比不上很多东部三线城市。
来源：中国房价行情网
而贵不贵，从来都是对比出来的。
这就是西安在房价逻辑上第一步，保持一个相对低的运作区间，涨幅本身反而在其次。
好，接着，重点来了。
西安，城运，真不错。
03
以前和朋友讨论过一个问题，城市化的后期，哪些城市会吃到最后红利。
我觉得大概有这么两种城市，先是背着成为全球城市宿命的城市。
比如北上广深，他们的星辰大海是要成为伦敦纽约东京那样的全球竞争力城市，所以国家会不遗余力反哺他们。
在反哺过程中，再释放红利溢出给到他周边的小伙伴们，典型就是现在炽手可热的大湾区和长三角一体化。
还有一种就是枢纽型的单点城市。
与沿海的全球城市在海权上竞争不同，因为我们经济腹地太纵深，所以必须要有一批节点城市在不同角度形成支撑陆权支撑。
这就加速了这些枢纽型城市崛起，西安就是其中红利最大收益者之一。
首先，入选了国家中心城市，先从名分上把地位定下来，西北几乎唯一的中心城市。
也就是说，在西北，西安没有对手盘。
接着，给到了一个第五航权的特权，简单解释起来很像航空货运的自由港，也是成为国际性航空枢纽的重要模块。
而我们能在西安北站在中国31个大型高铁站台线规模第一的排名中，感受到其强势的枢纽地位。
这些年，为了强化西北枢纽，国家给到西安利好根本停不下来。
中国第一个国际陆港；西咸新区，第七个国家级新区；“一带一路”的起点城市；黄河经济带核心城市...
伴随这些城运的加持，西安的城市红利在最大程度的释放，包括楼市。
你说这些年西安命好吗？其实这种观点应该对了一半吧，中国曾经的最高光时刻，也就是长安为代表陆权的巅峰水平。
而西安作为长安衣钵传承，天然继承了中心地位，并且新一轮的城市洗牌中，能很好找到了自己位置罢了。
只是相比那样的辉煌，还有很远得很吧。
04
好牌给你了，但打不打的好，还要好的出牌者。
很幸运，西安算一个。
西安打的第一张牌，其实是争议比较大的，抢人。
自2017年西安市实施落户新政以来，不到两年7次调整落户政策；截止2018年12月31日西安市户籍人口992万，其中新增常住和户籍人口约105万
仅仅这两年，西安就通过抢人新增了百万人，成为一个不折不扣“千万级”体量城市。
而2019年，西安的政府工作目标中，新增落户人口是40万。也就是说，西安这三年保持了近乎150万人口增量。
虽然也有人在笑侃，这种派出所上街抓人头，没准抓过来是游客呢，但这份能量依然被很多人轻视了。
城市学届有这么一种观点，城市即规模效应，城市规模越大，密度提高了，人均提高了，需要的基建投入反而越小，那城市产出比也就是越大。
对，重量级市每个城市晋级的第一张入场券，我们看到很多小而美城市就因为没有体量，就没有规模能量，最终只能小而美了。
这点很容易被忽略，也不得不承认西安的鸡贼，不管白猫还黑猫，先下手为强撸回来再说。
好，来看下，但一个城市能保持强势人口增长能做些什么。
首先是城市骨架巨幅度的张开。
2017年初，原本涵盖西安和咸阳两市区域的西咸新区，交由西安代管，西安城市边界迅速推进。
注：绿色部分即西咸新区
与之对应，轨交在西安通勤分量越来越重，反而又进一步刺激了西安的城市更新。
而建立在人口和城市更新上，产业也会进行新一轮循环迭达。
在西安，已经拥有西安综合保税区、西安高新综合保税区、西安出口加工区、西安空港综合保税物流中心等四个海关特殊监管区以及中国（陕西）自由贸易区两个核心片区等开放平台。
陕汽、西安金龙、比亚迪、吉利、开沃、宝能等汽车品牌的新能源汽车生产基地已经在西安形成了集团聚集，
手机研发中心，航空业，液晶面板已经变成了西安的招牌，而机器人产业、集成电路、新型显示、光电子、大数据与云计算、卫星应用、新材料势头也不错。
这一切的背后，还有西安百万大学生和科教文卫中心的加持转化。
所以我们能看到西安其实比房价更亮眼，是这几年非常亮眼GDP增长，都在平均线之上很多，这几年我听过西安朋友最大的感慨就是
“西安，好像每天都还在和以前不一样”
这座古老城市似乎用了另外一种方式在和所有人表达一种态度，古老不等于陈腐，失去的东西，他会用自己的方式不认命的找回来。
05
因为这样良好的牌面，西安其实在内部已经转化和沉淀了足够多的购买力需要释放。
而西安楼市，还有一点现实没法忽视，还没匹配的上库存储备。
截止19年上半年,西安市商品房待售面积200.61万平方米，较上年同期减少96.81万平方米，同比下降32.5%，而去化周期仅5.3个月。
最新的数据我没找到，但足以说明，在内部旺盛的消化下，整体市场本质上是短缺的。
所以我们看到西安土拍市场其实还挺看好未来的预期。
2019年，西安全市+西咸新区一共成交374宗土地，总金额约715亿元，其中住宅用地的平均楼面价，也环比上涨约12%，平均溢价21.7%。
不过这里我顺便提醒可能要按捺不住同行，没事不要去西安做地产，太扎心，说不定一铲子下去，你的工地变成了文物局的保护现场了。
总之，在新的供应满足市场前，西安房价在短期内会不会涨，我做不了这个算命大师，但起码很难向下跌，我倒是蛮有自信的。
也只能各位对西安感兴趣的，一点浅薄的建议了。
第一，短期的振幅其实对西安不重要，重要的是相信这座城市，相信他能带你到更远的地方去。
这点上，西安一直是我看好的长线城市不会变。
第二，西安二手房有松动苗头，如果能趁着疫情刚过去的真空期，可能是个不错淘笋时机。
第三，如果吃不准未来走势，一个城市中好区域，好项目，好房子，选筹在哪里都不会错。
06
当然更重要的是，对西安这个城市来说，已经迎来了一个最好的时代。
有时候，城运真就像一个轮回和枯荣。
大概西安这么努力，不是想证明什么，只是想失去的，靠自己再拿回来吧。
